Как не платить налог на недвижимость

Киевсовет утвердил ставку налога на недвижимость. Вслед за столицей инициативу подхватили в других городах Украины. Взимание налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка уже одобрено в Евпатории, Ивано-Франковске, Одессе, Краматорске, Донецке, Тернополе и ряде городов. Впрочем, жителям остальных населенных пунктов радоваться не стоит — местные власти сейчас должны утвердить ставку налога на недвижимость, как того требует Налоговый кодекс.

-- Квартира в квадрате

Эксперты предупреждают: с 1 января 2012 года за шикарные квартиры и огромные дома состоятельные владельцы будут расплачиваться во всех регионах страны.

«Введение этого налога прописано в Кодексе, а потому его одобрение депутатами местных советов является обязательной формальностью, — пояснила «Известиям в Украине» юрист ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — Однако по собственному усмотрению менять параметры отчисления депутаты не смогут».

Все же поле для самодеятельности местным властям Налоговый кодекс все же оставил. В процессе утверждения местными советами ставок налога не недвижимость просматривается одна тенденция. Все они устанавливают максимально допустимую ставку — 1% минимальной заработной платы. Хотя Кодекс допускает более низкие ставки — для налога на недвижимость существует лишь верхний предел. То есть депутаты любого города могут установить ставку налога даже в размере 0,1% минимальной зарплаты. Но пока все устанавливают ее по максимуму.

По словам юристов, с нового года граждане, владеющие многометражным жильем, обязаны будут заплатить за удовольствие. Квартиры площадью от 120 до 240 «квадратов» и дома от 250 до 500 — обложат налогом в размере до 1% минимальной зарплаты за каждый сверхнормативный квадратный метр (сегодня это составит 9,22 грн). Если персональная «крепость» выходит за указанные рамки, налог повышается до 2,7% минимальной зарплаты за «квадрат» (сегодня 24,89 грн). Уже эту ставку местные советы снизить не могут — она фиксированная. Однако есть два нюанса. Во-первых, для исчисления налога принимается во внимание только жилая площадь. Во-вторых, облагать налогом будут не все хоромы, а излишек, превышающий норму в 120 кв. метра для квартир и 250 — для домов. Например, в квартире метражом 130 «квадратов» платить придется за избыточные десять.

«Налог будет взиматься раз в год, — конкретизирует Доценко-Белоус. — Сумму будут насчитывать региональные органы госналогслужбы по результатам инвентаризации жилищного фонда. А оплатить налог придется в течение двух месяцев со дня вручения налогового сообщения».

-- Сто двадцать третий не лишний

Фискальное нововведение еще не вступило в силу, а среди экспертов уже началось гадание на кофейной гуще относительно его последствий как для владельцев, так и для рынка в целом. Некоторые аналитики полагают, что из-за налога на недвижимость станут привлекательнее малометражные квартиры, и уже прогнозируют их существенное подорожание. Также есть версия, что просядет рынок загородных домов. Коттеджные городки, ставшие популярными не так давно, изобилуют предложениями от 250 «квадратов». Из-за налога они могут остаться невостребованными и заметно сбросить цену.

Впрочем, часть экспертов не согласны с такими предположениями. «Если жилая площадь — 120 кв. м, то общая должна составлять около 180 кв. м. То есть речь идет как минимум о четырех- и пятикомнатных квартирах, — анализирует глава Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Такого жилья на рынке не так уж много, ведь кризис и без налога переориентировал застройщиков на меньшие метражи. Например, в столице жилья, подпадающего под налогообложение, не больше 4—5%, а в регионах и того меньше. К тому же те, кто может позволить себе покупку пентхауса, смогут раз в год заплатить за него 50—100 грн. Если у вас будет выгодное предложение квартиры площадью 123 «квадрата», вы вряд ли откажетесь из-за налога».

И не стоит забывать, что современные строители существенно расширили понятие «малогабаритное жилье». Сейчас найти вполне реально «однушку» в новострое на 50 «квадратов», в то время как для «хрущевки» или старого панельного дома этот же параметр — приличная «двушка».

Точно такая же ситуация в сегменте загородного жилья. «Людей останавливает не налог, а дорожающие коммунальные услуги, — считает директор агентства недвижимости «RED»Андрей Гончаров. — Главные траты — это содержание дома, которое сейчас могут позволить себе немногие. А налог в абсолютных цифрах составляет смехотворную сумму. Не думаю, что олигарх, проживающий в коттедже на 400 «квадратов», будет утаивать от налоговиков полторы тысячи гривен. Ежемесячная оплата жилищно-коммунальных услуг ему обходится гораздо дороже».

Эксперты уверены: налог на недвижимость в том виде, в котором он зафиксирован в Налоговом кодексе, никак не повлияет на украинский рынок жилья. Да и городские бюджеты особо не наполнит. Напомним, что это новшество законодатели отнесли к местным налогам, которые идут в бюджет конкретного населенного пункта. «Во всех странах, которые используют этот налог, ставки на порядок выше, — говорит Гончаров. — Наши отчисления в государственную казну по сравнению, скажем, с французскими, можно назвать символическими. Вряд ли они обременят состоятельных собственников».

-- Роскошь или место проживания

Есть, правда, категория владельцев квартир, для которых налог на недвижимость окажется очень неприятным сюрпризом. Это так называемые рантье, попросту собственники нескольких жилых объектов, сдающие их в аренду и живущие на деньги квартиросъемщиков. «Это выгодный бизнес, с которого кормится очень много людей в крупных городах страны, — отмечает Бондаренко. — Кто-то стал рантье по воле случая, получив, например, в наследство несколько квартир от родственников. Но много среди них и спекулянтов. До кризиса они вкладывали деньги в жилье для перепродажи, но после обвала цен решили придержать квартиры. Теперь им придется либо платить налог, либо продавать часть своего имущества».

А налог придется платить немалый. «Согласно закону база налогообложения рассчитывается отдельно по каждому объекту недвижимости, независимо от того, сколько их у собственника, — поясняет Доценко-Белоус. — Однако есть один существенный нюанс: налог на излишек платится только для одной квартиры. Для второй, третьей, пятой и десятой налог распространяется на всю площадь каждого жилища».

Проще говоря, владелец пяти квартир площадью по 40 кв. м каждая освобождается от уплаты налога только за одну из них. А вот за остальные четыре ему придется отдать государству сполна — по 1% минимальной зарплаты за каждый сверхнормативный квадратный метр. По словам юриста, это и есть самый главный принцип налога на недвижимость, который во многих странах еще называют налогом на роскошь, или налогом на богатство. «Нельзя, чтобы этот налог затрагивал нужды человека. Был определен стандарт: один собственник имеет право на одну квартиру площадью до 120 кв. м. За больший метраж или большее количество придется платить. Стоит ли называть этот стандарт социальным — вопрос отдельный. Однако квартирным рантье есть резон подготовиться к заполнению деклараций», — резюмирует Доценко-Белоус.

Впрочем, есть послабление. По закону «льготную» квартиру владелец может выбрать самостоятельно. Например, если в собственности находятся объекты в 80 и 150 квадратных метров, то выгоднее самому написать заявление в налоговую и определить, что владелец будет пользоваться льготой на квартиру в 150 «квадратов». Тогда по данному объекту из 150 вычтут 120, и гражданин будет платить за излишек в 30 «квадратов» по одной и за 80 кв. м по второй квартире.

-- Коммунальный пентхаус

В тоже время далеко не все эксперты считают, что богатые и знаменитые пострадают от налога. Например, Александр Бондаренко уверен, что они просто переложат этот платеж на плечи квартиросъемщиков, повысив цену аренды. Дальше — больше. Юристы уже нашли пару брешей в законодательстве, которые вообще могут нивелировать новый налог. Какие бы хоромы не имел человек, в рамках закона за них вполне можно ничего не платить. Достаточно сделать совладельцами недвижимого имущества нескольких самых близких членов семьи.

«Нужно принять во внимание, что льготы «минус 120» и «минус 250» применяются к каждому владельцу квартиры или дома, — поясняет Доценко-Белоус. — Соответственно, необлагаемая налогом площадь квартиры, которая находится в совместном владении двух человек, автоматически увеличивается со 120 до 240 «квадратов». Если владельцев трое — до 360, и так до бесконечности. Площадь дома, который находится в совместном владении у пятерых человек, может достигать 1250 кв. м, при этом никаких налогов хозяева платить не будут».

Эксперты прогнозируют: с момента вступления нормы в силу у юристов появится много работы по оформлению и переоформлению прав собственности. «Наиболее вероятно, что дома и квартиры частями будут дарить родственникам первой степени родства (родители, дети). Ведь для этой сделки установлена нулевая ставка налога на прибыль физических лиц», — предполагает Наталья Доценко-Белоус.

-- Как платят налог на недвижимость за рубежом

В Китае налог на недвижимость взимается в двух мегаполисах — Шанхае и Чунцине. В Шанхае в зависимости от площади и цены на недвижимость налог варьируется от 0,4 до 0,6% ее рыночной стоимости. В то же время он взимается при условии приобретения второго или последующего объекта. В Чунцине налог от 0,5 до 1,2% платится с недвижимости, которая используется как коммерческая, а также с объектов, которые относятся к категории элитных.

В Болгарии Налоговая ставка на недвижимость — 0,15% оценочной стоимости (определяется местной налоговой службой), которая обычно составляет 30—50% рыночной цены недвижимости. Платеж вносится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. В случае одноразового погашения всей суммы до 31 марта предоставляется скидка в 5%.

На Кипре жилье дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается вообще. При стоимости до 427 тыс. евро владелец должен уплатить 0,2% рыночной стоимости имущества, до 855 тыс. евро — 0,3%, свыше 855 тыс. евро — 0,35% от цены жилья.

Во Франции есть три различных налога на недвижимость: на жилье, на застроенные и на незастроенные участки. Если собственник дома в нем живет, он платит два налога, если не живет — то один. Преимущество в том, что налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека. Минус — помимо налога на недвижимость французы установили еще налог на проживание, который в зависимости от стоимости объекта может составлять от 500 евро в год для квартиры и от тысячи евро в год для виллы.

В США штаты и муниципалитеты облагают налогом любую недвижимость, включая земельные участки. Во всех 50 штатов разные законы и методы исчисления суммы такого налога. Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1—2% продажной цены в год. Его нужно вносить двумя равными частями каждые шесть месяцев. При этом в некоторых штатах базовым является показатель, значение которого устанавливает правительство, его размер ниже реальной рыночной стоимости объекта примерно на 25%.

В России единый налог на недвижимость может появиться в 2012 году, однако сначала в качестве эксперимента он будет опробован в 12 регионах. «Подопытными» станут республики Башкортостан и Татарстан, Краснодарский и Красноярский край, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области. Именно в этих субъектах федерации в нынешнем году планируется закончить массовую оценку объектов недвижимости. Постепенно такой налог будет вводиться в других регионах России, по мнению экспертов, не ранее 2013 года.