Цены на недвижимость падают

Надежды риэлтеров на всплеск цен на рынке недвижимости осенью этого года не оправдались. Более того, количество коммерческих сделок по Киеву было около 300-400 за октябрь, что наблюдалось только в самом депрессивном июле 2009 года. Эксперты прогнозируют, что тенденция к падению цен продлится до весны.

Об этом в пресс-центре «Главкома» говорили президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов и председатель национального совета Риэлтерской палаты Украины Александр Бондаренко.

Александр Рубанов: «Цены на квартиры будут снижаться до весны 2011 года порядка 1,5-2% в месяц»

На самом деле, на рынке недвижимости глобальных изменений и катаклизмов не происходит. Единственное, что осень не оправдала наших ожиданий. Все специалисты сходились во мнении о том, что осенью будет сезонный всплеск деловой активности, прежде всего, на рынке недвижимости. Ведь рынку недвижимости свойственны сезонные колебания, как правило, осенью активность всегда повышается, самый активный период – с сентября до первой половины декабря. В этом году даже в отличие от прошлого депрессивного года этого не произошло. Буквально в конце августа и начале сентября прошла небольшая волна, а сейчас мы наблюдаем устойчивую тенденцию к снижению практически по всем категориям и сегментам.

Олександр Бондаренко: «За останні роки дуже мало будують, через 2-3 роки ми будемо мати колосальний дефіцит нового житла»

Ціни порівняно з червнем місяцем практично не змінилися. Сьогодні я спілкувався з колегами з Севастополя, Львова, Луганська. Перше, що мене цікавило, чи зростає кількість угод. Всюди я отримував одну і ту саму відповідь, що кількість угод не зростає, а інколи навіть падає порівняно з весною цього року. Це свідчить про те, що покупець не готовий платити гроші, які хоче отримати продавець як на первинному, так і на вторинному ринку.

Відомий фахівець у галузі нерухомості розробив цикл «бджолиної соти» - співвідношення між цінами і кількістю угод, який складається з шести позицій. Перша – зростає кількість угод і зростають ціни. Друга – продовжують зростати ціни, а кількість угод падає. Третя – ціни стабільні, але зменшується кількість угод. Четверта – ціни починають падати і зменшується кількість угод. П’ята – якийсь період стабільності, ціни стоять на місці, але не зростає кількість угод – це приблизно та точка, в якій зараз знаходиться Україна.

Александр Рубанов: Україна в прямому і переносному сенсі знаходиться в п’ятій точці.

Олександр Бондаренко: Шоста позиція перед виходом з кризи – зростає кількість угод, але ціни продовжують падати. Потім починається стабільна ціна і зростає кількість угод, і пішов новий цикл. Тобто, якщо ми знаходимося в п’ятій точці, і якщо у нас буде працювати європейська модель, то найближчим часом можна очікувати подальше падіння цін, але почне зростати кількість угод.

Александр Рубанов: Кто виноват и что делать? Главная причина в том, что рынок жилой и производственно-складской недвижимости у нас в стране был переоценен как нигде. В России соотношение сделок с ипотекой и обычных за реальные деньги было приблизительно 20-30%/70%. То есть, 30% было с привлечением заемных средств, 70% - за свои деньги. В Украине ситуация с точностью до наоборот, - ипотечных сделок, по разным оценкам, в среднем 80%. То есть рынок был раскачан настолько, что его сложно было остановить. Это к вопросу, кто виноват. Основной задачей Нацбанка на тот момент было попытаться эту ситуацию отрегулировать. Подытоживая, рынок недвижимости был очень сильно переоценен, и на сегодняшний день он таковым остается быть.

Александр Бондаренко: НБУ должен был принять шаги, которые бы ужесточили возможность получения кредита, и не было бы тех страшных вещей, которые происходили последние полгода. Люди брали, исходя из цены 5 гривен за доллар, а возвращать должны были, исходя из цены 8. Людей выгоняли на улицу, отбирали квартиры, разрушенные семьи… Меньше всего пострадали в этой ситуации банки.

Нужно, в конце концов, решить вопрос с землей. Пока в этой стране земля будет «выделятся», цена квадратного метра, построенного на этой земле, будет невероятно большой. Потому что если «выделятся», то значит за определенную мзду.

Более того, строители несут сумасшедшие риски, ведь если тебе сегодня власть выделила землю, а завтра она поменялась, то это не значит, что ты можешь спокойно строить. Вторая причина, на которой стоит эта сумасшедшая ценовая пирамида, это совершенно неадекватная разрешительная процедура. В США строительной, инвестиционной компании для того, чтобы получить разрешение на строительство небоскреба, нужно от одной до двух недель. А у нас, извините, од двух до трех лет. Вот ты получил сегодня землю типа «бесплатно», начинаешь делать разрешительную документацию, потом ты, наконец, можешь начать строительство, а власть поменялась... Поэтому в цену заложены и все эти риски.

Александр Рубанов: К вопросу, что делать, во-первых, отношения должны быть понятны и прозрачны. А, во-вторых, надо стимулировать развития малого и среднего бизнеса, что у нас с точностью до наоборот. Ведь основной потребитель жилой и коммерческой недвижимости - это представители малого и среднего бизнеса.

Как долго продолжится тенденция по снижениям цен на квартиры?

Александр Рубанов: Как минимум до весны. Я связываю это с небольшим сезонным оживлением, которое происходит из года в год, независимо кризисная или некризисная ситуация. Но к лету мы опять вернемся к ситуации, когда цены будут с индексом со знаком «минус».

Без возврата нормальных и прозрачных ипотечных продуктов рынок не заработает, ему необходим толчок. Рынок сам по себе очень инертный, а, учитывая пятую точку, в которую мы попали, из нее уже просто так не выйти. Необходим импульс, которым может быть здоровое ипотечное кредитование.

Александр Бондаренко: Практически во всех европейских странах цена на вторичном рынке приблизительно на 15% выше цены на первичном. Потому что вы покупаете на «вторичке» сегодня утром, а вечером уже там живете. А если покупаете на первичном рынке, то живете послезавтра или послепослезавтра.

В Киеве сейчас можно найти цену в районе тысячи долларов за квадратный метр. Отсюда вывод, если мы будем приближаться к европейскому стандарту, цена квадратного метра по Киеву на «вторичке» усреднено должна быть 1150-1200 долларов, а сейчас она составляет 1800, - вот куда еще цены могут опуститься, но это в случае, если не опустят еще и на «первичке». Эта ситуация должна сохранятся в тех городах, где строят, потому что там, где не строят и нет нового, то спрос давит на вторичный рынок.

Насколько будут снижаться цены?

Александр Рубанов: Цены будут в среднем снижаться до весны 2011 года порядка 1,5-2% в месяц с разной динамикой в разных сегментах, в большей степени бизнес-класс, в меньшей – эконом-класс. Эконом-класс меньше всего подвержен тряскам, это недорогие однокомнатные квартиры, «гостинки», что традиционно пользуется достаточно высоким спросом. Средняя цена по Киеву порядка 1800-1900, но это цена предложения. В эконом-сегменте цена предложения отличается от цены спроса на 3-5%, бизнес-сегменте – 15-20%.

Олександр Бондаренко: Мій колега зі Львова сказав, що купує тільки тоді, коли продавцю дуже треба продати і він спускає ціну приблизно на 20%. Тоді покупець буде готовий платити ці кошти. В принципі, погоджуюсь, що ціни можуть за рік впасти на 15%. Але якщо буде вирівнювання за сценарієм, про який я говорив, то, можливо, і більше для того, щоб покупець був згоден голосувати за ціну своїми грошима. Бо зараз він не погоджується з ціною, яку пропонує продавець як на первинному, так і на вторинному ринку.

Ще є ризики на наступні періоди – за останні роки дуже мало будують, а потенційний попит великий. За 1989 рік в Україні побудували – 18 мільйонів кв.м., 2008 – 8, 2009 – 4. Через 2-3 роки ми будемо мати колосальний дефіцит нового житла, що може призвести до неконтрольованого зростання цін, якщо у людей будуть гроші.

Александр Рубанов: Есть спрос, а есть понятие платежеспособность – то есть люди, которые не просто хотят купить, но и могут. А ни для кого не секрет, что доход на душу населения в Украине крайне низкий, и тенденции к его увеличению не просматриваются.

Какова ситуация в России и Беларуси?

Александр Рубанов: У них процесс идет, понятно не так активно, но люди покупают. В России это не только Москва, Питер и другие федеральные центры, а Уфа, Тула и т.д.

Александр Бондаренко: Рынок недвижимости зеркально отражает экономическую ситуацию как в стране в целом, так и в отдельно взятом регионе. Если экономика в регионе развивается достаточно высокими темпами, если люди обеспечены рабочими местами и прочее, тогда все нормально. Но сейчас человек не идет покупать недвижимость, потому что он не уверен в своем завтрашнем дне.

Когда на рынке недвижимости начнется оживление?

Александр Бондаренко: Только после оживления на рынке товаров долгосрочного пользования (машины, холодильники и прочее). Есть такая европейская пословица: «Рынок недвижимости первым входит в кризис и выходит последним».

Назовите количество сделок в октябре и ваши прогнозы до конца года.

Александр Рубанов: Есть неофициальная информация, которую мы пытаемся черпать, потому что источники нам перекрывают, закрывают доступ. По тем данным, которые мы собираем своими силами, можем говорить только о Киеве, где количество сделок за октябрь достигло самого депрессивного уровня июля месяца 2009 года – порядка 300-400. Это катастрофически низкие показатели.

Александр Бондаренко: Сравните эти цифры с докризисными 3 000 - 4 000 в среднем по году.

Александр Рубанов: Речь идет о «вторичке», количество коммерческих сделок. Не надо забывать, что есть реструктуризация, псевдо-продажи (переоформление внутри семьи, вступление в наследство).

Александр Бондаренко: Действительно, эту информацию засекретили до ужаса. Я теперь понимаю, почему. Это же стратегическая информация, если мы говорим, что количество сделок катастрофически мало, но это свидетельство того, что рынок находится в колоссально плохом состоянии. А если взять классику, согласно которой рынок недвижимости является зеркальным отражением общеэкономической ситуации в стране, то тогда и предыдущая власть и эта должна согласится с тем, что они ничего не сделали для того, чтобы вывести страну из кризиса. И все, что нам рассказывают об улучшении, о ВВП… Причем приводят хитрые цифры: рост ВВП за июль этого года по отношению к июлю прошлого года. Что за бредятина? Таким образом пытаются замаскировать неправду. На самом деле, показателем может быть состояние под конец года и динамика за год. Надо перестать воспринимать эту лапшу и понимать, что ситуация в стране в целом и экономике жуткая. Не знаю, как живут журналисты, но риэлтеры сейчас не жируют. Если раньше они зарабатывали на хлеб с маслом и с икрой, то сейчас даже без масла.

Уточните ситуацию по регионам с ценами на жилье: где лучше, а где хуже?

Александр Бондаренко: В Днепропетровске приблизительно 1 000 долларов за квадрат, в Донецке – 1 100, в Запорожье – 800, в Ивано-Франковске – 680, в Киеве – 1 800, в Луганске – 720, во Львове – 1 300 (реально 1 100), в Харькове – 940, в Одессе – 1 200. Это средняя цена квадратного метра на «вторичке».

Ситуация чуть-чуть лучше во Львове по сравнению с Сумами, хотя это состояние «очень больного и хронически больного». Чуть-чуть лучше в Донецке, в Крыму, особенно в Севастополе.

Александр Рубанов: Хотя в Крыму прогнозы не оправдались. Все думали, что после смены власти пойдет российский капитал, но с этим что-то пока не очень.

Сколько сейчас осталось в Киеве риэлтерских агентств?

Александр Рубанов: Смотря как считать. Дело в том, что некоторые агентства только появляются, а некоторые, даже проверенные временем, к сожалению, уходят. По Киеву сложно сказать, но если говорить о реально работающих, то их не больше сотни. Многие пребывают в замороженном состоянии, сохраняют одного сотрудника для того, чтобы просто остаться на рынке.

Как вы оцениваете шансы строительной реформы Тигипко, в частности сокращение сроков разрешительных процедур и незащищенности прав инвесторов?

Александр Бондаренко: Как по мне, так эти реформы Тигипко имеют куцый характер. Они неполноценны. Раньше разрешительная процедура приблизительно затягивалась на два года. Ну, сделают год, но это существенно не изменить ситуацию. Конечно, это шаг вперед, но ему, наверное, не дают идти дальше. Кто? Тот, кто заинтересован в том, чтобы эти процедуры были сложными, непонятными, сумасшедшими.

Александр Рубанов: Изуверскими. Походить по всем инстанциям – это же чокнуться можно.

Александр Бондаренко: Видимо, это чиновничья каста не дает осуществить реформы в полном объеме. Потенциально Сергей Леонидович говорил о том, чтобы сделать так, как в Европе – все согласовательные процедуры занимают два-три месяца.

Что касается защиты частного инвестора, можно сказать одно – возьмите схему, которая работает в Европе. Там не надо его защищать, потому что никто не вкладывает деньги на этапе фундамента. Вот построил, тогда деньги-ключи-живи. Это нормальный первичный рынок. Для этого нужны нормальные кредитные ресурсы для строительных компаний – 5, 6, 7% годовых, а не нынешние сумасшедшие проценты. Тогда он за эти деньги построит, потом выставит адекватную рынку цену, продаст, получит прибыль и расплатится с банком.

Почему у нас надо защищать инвестора? Потому что он вкладывает по 5 копеек на каждом этапе и не знает: а) достроят ли дом, б) не разорятся ли, в) не сменится ли власть и не начнут отбирать землю, г) не начнется ли передел строительного рынка. Это же риски частного инвестора. Поэтому надо либо схему менять, либо вводить жесткие меры, которые защитят потенциального инвестора.

Александр Рубанов: Надо делать, как в Европе. Все просто: застройщик не имеет права брать деньги у частного инвестора, а только в банках, которые четко контролируют расходы каждой копейки. Банк просто так денег не дает, а только под проценты. А у частного инвестора берут деньги, ничего за это не платят, а потом еще «разводят» его на всякие «доплаты в горадминистрации» и прочее. Почему я лично должен кредитовать застройщика? Вы постройте дом, когда я зайду в свою квартиру, тогда дам деньги.

А так банк должен нести солидарную ответственность с застройщиком. Тогда проблем не будет: банк будет следить за застройщиком, чтобы там шли деньги по целевой программе, никаких «Элита-центров» по определению не будет.

Сейчас старт капитализации для застройщиков составляет 20%. В Европе он на уровне 9,5%. Все экономисты говорят, что если в Украине этот показатель будет хотя бы на уровне 10%, тогда у нас рынок оживится. Что вы думаете на этот счет?

Александр Рубанов: Вы говорили о Гайдаре, то есть о Тигипко и его команде. Нельзя организовать счастье в отдельно взятой отрасли. Менять надо все глобально, проблему решать комплексно. Все эти инициативы носят исключительно локальный характер. От того, что будет сокращена разрешительная процедура, стоимость квадратного метра дешевле не станет! Если, извините, «пипл хавает», ему и дальше будут продавать за те деньги то «г», которое сейчас строят. Такое оно и есть, потому что нормальных проектов в Киеве можно пересчитать на пальцах одной руки. Я говорю не только об эконом-классе, но и о бизнес- и элит-классе. Есть масса объектов бизнес-класса, где нельзя детскую коляску к дому подвезти. Я уже не говорю о пандусе для инвалидов. И это новые проекты, заложенные в 2005-06 гг., а некоторые уже введены в эксплуатацию. Это ужас, кто-то же это утверждает. А есть объекты, которые уже годами не введены в эксплуатацию (на Коперника, Гончара), но люди там живут, им деваться некуда.

Как вы оцениваете перспективы «Киевгорстроя»? Как на инвесторах отразится ситуация с переделом активов компании? Они одни из немногих не опаздывали со сдачей объектов и выполняли свои обязательства перед инвесторами…

Александр Рубанов: За все время независимости Украины ни один объект в Киеве не был сдан в эксплуатацию в срок. Разница только в том, что где-то опоздание шло в два-три месяца, где-то два-три года, а у некоторых и света в конце туннеля не видно.

Александр Бондаренко: Действительно, «Киевгорстрой» была одной из немногих компаний, которая вводила в эксплуатацию дома, когда другие ничего не делали. Но от этой ситуации на рынке ничего особо не произойдет. Мы же прекрасно понимаем, почему шла борьба за это предприятие, это же фактически монополист в Киеве и лакомый кусочек для любого. От того, что появятся новые владельцы компании, ничего существенно не изменится.