Ринок землі: що потрібно робити владі?

Президенту України і новому Парламенту держави потрібно взяти під свій особистий контроль проведення земельної реформи в Україні. Ії доцільно проводити спільно з реформою адміністративно-територіального устрою, для якої земельні відносини є базовими. Прийняті нещодавно старим складом Парламенту України Закони України з питань землекористування тільки посилюють протиріччя в сфері земельних відносин і можуть мати непередбачувані соціальні наслідки.

Земельна та адміністративно-територіальна реформи мають доповнювати одна одну. Крім того, земля – земельна рента - має стати основою для формування фінансової основи місцевого самоврядування - самодостатніх адміністративно-територіальних одиниць. Найбільш істотними і актуальними проблемами у сфері адміністративно-територіального устрою України є: законодавча неврегульованість правового статусу адміністративно-територіальних одиниць, порядку вирішення питань у сфері адміністративно-територіального устрою; розташування у багатьох випадках на території міст інших міст, а також сіл, селищ як окремих адміністративно-територіальних одиниць; збереження всупереч Конституції України серед адміністративно-територіальних одиниць таких їх категорій як селище міського типу, сільрада, а також селищна і міська рада; відсутність у багатьох випадках на планово-картографічних матеріалах визначених відповідними уповноваженими органами меж адміністративно-територіальних одиниць, невинесення їх в натуру, визначення значної частини меж таких одиниць без урахування місцевих природних, історичних та інших факторів, перспектив розвитку регіонів і населених пунктів; надмірна кількість адміністративно-територіальних одиниць базового (понад 12 тис.) та районного рівня (понад 500), що знижує ефективність надання публічних послуг та контролю.

Зволікання з розв'язанням проблем у цій сфері, формуванням відповідного законодавства та створенням умов для його належного виконання значною мірою пов'язане з часто жорстким поєднанням з цими проблемами інших проблем, зокрема у сфері регулювання земельних відносин, розвитку місцевого самоврядування, оподаткування, відносин власності та інших сферах.

В цьому зв’язку чітке координування земельної і адміністративно-територіальної реформи є закономірним явищем. Земля, як базис будь-якої кредитно-фінансової системи, була і залишається основним надійним ресурсом оздоровлення економіки і формування самодостатніх адміністративно-територіальних одиниць. Подолання економічної кризи через залучення в ефективний обіг земельно-ресурсного потенціалу та удосконалення земельних відносин слід вважати одним із стратегічних напрямів соціально-економічного розвитку України. Однак, поточний стан справ у землегосподарюванні вимагає рішучого перегляду земельної політики та розробки концепції новітньої національної стратегії у сфері землекористування, в якій роль держави має суттєво посилитися. Земельні ресурси, на використанні яких формується біля 95% обсягу продовольчого фонду та 2/3 фонду товарів споживання, мають стати первинним фактором виробництва, фундаментом економічної системи держави. За оцінками фахівців, вартісна частка земельних ресурсів у складі продуктивних сил держави становить в середньому понад 40 відсотків. Ємність територіального простору України за біокліматичним та землересурсним потенціалом для нормального життя складає 150-160 млн. чоловік.

В Україні є значні резерви території, населення країни помітно скорочується, якість житлових умов, охорони здоров'я, побутових послуг, соціального страхування, доходів погіршується. Є всі підстави вважати, що у найближчі 25 років природного приросту населення в Україні не відбуватиметься.

При умові посилення сформованих негативних тенденцій демографічного та економічного розвитку, в Україні незабаром можуть виникнути серйозні проблеми із збереженням її територіального простору. Реальністю є те, що по значній частині периметра державних кордонів України живуть народи зі швидко зростаючим населенням, і тому українські землі природним чином можуть стати об'єктом міграції їх населення. Протистояти таким процесам можна тільки шляхом оздоровлення економічної ситуації в Україні. Збереження української землі і повинно стати для суспільства головною національною ідеєю XXI століття.

В Україні до сьогодні ще немає повного кадастру земель.

Перед державою стоїть складне завдання щодо створення системи землекористування, яка дозволила б поєднати вільне володіння землею і соціальну справедливість при використанні землі.

Земля надана людству природою, а тому є суспільним надбанням.

Приватна власність на землю - це рудимент рабовласницького ладу, від якого більшість країн давно відмовилися і перейшли на поняття "право користування землею".

У здійсненні реальної і ефективної земельної політики важлива роль має належати саме державі.

У першу чергу необхідно протягом короткого проміжку часу переглянути та доопрацювати Земельний кодекс - базовий рамковий законодавчий акт, що у будь-якій державі світу, як правило, займає чільне місце після Конституції і Цивільного кодексу. Необхідно законодавчо закріпити правило - приймати державні управлінські рішення та реалізовувати права власника на державному, регіональному і місцевому рівнях тільки на основі матеріалів прогнозування і планування землекористування.

Наступним важливим для реформування земельних відносин завданням є здійснення на всій території державної кадастрової оцінки землі і забезпечення переходу на систему земельних платежів, що формуються виходячи з рентної вартості землі.

Цивілізоване кредитування сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) і особистих підсобних господарств, індивідуального житлового будівництва в сільській місцевості можна забезпечити, створивши систему Українського державного земельного банку. Такий Банк в Україні вже створено. Але є ризик того, що він може бути з часом експропрійований групою осіб і наповнений сумнівними ресурсами.

Для забезпечення виходу із складної ситуації, що склалася, необхідно послідовно здійснити наступні кроки: терміново прийняти конституційний закон "Основи державної політики в сфері регулювання відносин з використання та охорони земельних, сировинних і біокліматичних ресурсів України"; розробити і терміново прийняти пакет законів з регулювання окремих складових земельних відносин (розмежування земель, оцінка, землевпорядкування, охорона, оренда, застава, межування і зйомки, обстеження, угоди); створити в ранзі не Комітету, а міністерства єдиний державний орган по управлінню земельними ресурсами, як об'єктом унікальним, багатофункціональним і структурно складним. До нього повинні входити як складові частини: Державна земельна інспекція, Державне агентство управління державними землями, Державний департамент земельного кадастру і реєстрації прав на землю, Український державний земельний банк, Земельний (межовий) суд України; розробити і прийняти довгострокову Національну цільову програму охорони земель України, звернувши особливу увагу на попередження деградації земель, розвиток сільськогосподарського землекористування, проблему розселення, земельні платежі на рентній основі, усунення криміналізації земельного ринку; розробити, прийняти і забезпечити реалізацію регіональних цільових програм облаштування та ефективного використання ресурсів землі, для чого здійснити розмежування земельного фонду України за рівнями власності (державна, регіональна, муніципальна); створити єдину інформаційну систему земельного кадастру і реєстрації прав на землю і нерухоме майно та виконати державну економічну (грошову) оцінку всіх земель України за єдиною уніфікованою методикою; провести генеральне землевпорядкування України та її політико-адміністративних одиниць.

Стратегія земельних перетворень в Україні може включати також наступні три ключові напрямки: перший - реформування відносин власності на землю; другий - облік і вартісна оцінка на рентній основі земельно-ресурсного потенціалу в складі національного багатства України і взяття його на державний баланс; третій - організація ефективного управління земельними ресурсами України як національним надбанням (незалежно від форм власності), загальним просторовим базисом народного господарства і головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарстві, матеріальною основою біосфери.