Як не допустити скуповування землі за заниженою ціною
Ринок землі в Україні має відкриться, щоб збагатити власників та державу
Я переконаний, що в найближчому майбутньому закінчиться радянська епоха у сфері земельних відносин. І власники землі нарешті зможуть повноцінно розпоряджатися своєю власністю. Та треба вже зараз думати: як не допустити скуповування за заниженою ціною?
Юридичні аргументи
Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) 22 травня 2018 року визнав мораторій на продаж землі в Україні порушенням прав людини.
Для цього суд розглянув юридичне підґрунтя ситуації.
Так, згідно статті 1 Протоколу № 1 до Конвенції про захист прав людини і основних свобод. Ця стаття говорить: «Кожна фізична або юридична особа має право на мирне володіння своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше, ніж в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права»:
Протокол № 1 разом з Конвенцією про захист прав людини і основних свобод ще в 1997 році ратифікувала Верховна Рада. Тому він є частиною національного законодавства України.
Тож ЄСПЛ своїм рішенням від 22 травня 2018 року задовольнив скаргу українських заявників, але тільки частково.
Суд постановив, що український уряд має вжити законодавчих заходів для забезпечення справедливості для власників сільськогосподарських земель.
Очікуємо, що законодавці найближчим часом приймуть необхідну законодавчу базу.
Економічні аргументи
«Земельна реформа – один з ключових елементів програми реформ, підтримуваних Фондом. У середині минулого року ми погодилися з тим, що для підготовки земельної реформи потрібно більше часу, адже вона повинна бути успішною. Час запровадити ринок землі вже настав, і ми чекаємо подання законопроекту про масштабну земельну реформу до Верховної Ради», – зазначив представник МВФ в Україні Йоста Люнгман.
Хто виграє від скасування мораторію? Є кілька категорій
По-перше, власники земель, «пайщики».
Після скасування мораторію власники зможуть продати пай. Сама наявність такої можливості автоматично призведе до зростання ставок оренди землі. Це доводить досвід країн Східної Європи. Адже зараз в нас найнижчі ставки оренди – в тому числі й через те, що селянин, фактично є заручником орендатора.
Окрім того, селяни та фермери зможуть отримати банківське кредитування під заставу землі. Зараз можливості для кредитування суттєво обмежені саме відсутністю ліквідної застави.
По-друге, банки.
Банки потребують об’єктів для фінансування. Інакше їх діяльність втрачає будь-який сенс. Нажаль, відродження промисловості відбувається повільними темпами. Уявимо: на ринку з’являється актив вартістю в кілька десятків мільярдів доларів. Саме кредитування агросектору стане потужним поштовхом для банківської сфери.
По-третє, громади.
Зараз відбувається суттєве збільшення фінансування громад через реформу децентралізації. Проте, це збільшення частково зумовлене субвенціями згори. А не тільки зростанням власних джерел доходів. Після того, як ціна землі виросте хоча б до східноєвропейських аналогів, зростуть й надходження до бюджетів.
Правильний механізм
Один з найголовніших аргументів противників ринку землі – «скуплять задешево».
Таке дійсно можливо, але за важливої умови. Якщо буде модель «ринку покупця» замість «ринку продавця». Якщо в районі є лише одне велике господарство з вільними обіговими коштами, воно може встановити занижену ціну купівлі, користуючись монопольним положенням.
Тобто, єдиний шлях боротьби з заниженням цін – це подолання географічних обмежень і стимуляція конкуренції покупців.
Я переконаний, що саме електроні аукціони зможуть виконати цю задачу.
Адже, через більшу конкуренцію активніше зростатиме ціна. Якщо йде конкуренція за актив, то він не буде проданий задешево.
Важливо й те, що торги відбуваються відкрито. Всі бачать їх хід. Тож виникає довіра до об’єктивності встановленої ціни.
Ще одна перевага – відсутність необхідності подавати стоси паперових документів. Це важливо для покупців, оскільки звільняє їх від витратних в часі пересувань в пошуках довідок і черг.
До того ж, саме електронний аукціон – ефективний контроль надкоцентрації. Зараз орган продажу в конкретному районі просто не має уявлення про кількість землі, що є у власності претендента. З електронною системою контроль можна автоматизувати. Система ідентифікує суб’єкта за його персональними даними, робить запит до Держгеокадастру й допускає або не допускає до торгів в залежності від кількості землі у володінні.
Я сподіваюся, що рекомендації ЕСПЛ якнайшвидше будуть враховані парламентом. І ринок землі відкриється, збагативши власників та державу.