Аргентинський жах чи голландська мрія

Прийняття законопроєкту №2178-10 у першому читанні засвідчило готовність уряду вирішити проблему з обігом землі. Воно стало сигналом, що сучасна ситуація не задовольняє як уряд, так і міжнародних кредиторів. 

Настав час перемовин: за якими правилами грати?

З одного боку, не створено об'єктивних умов для цивілізованого обігу землі: інвентаризації земель з вини Держгеокадастру не завершили, та й формування спроможних здійснювати супровід такого обігу об'єднаних територіальних громад далеке від успішного фінішу. Не створено стійких до корупційної ерозії державних органів в особі префектів. Без них Україна залишиться неофеодальною країною, де підкуп чиновників місцевими князьками відбувається чи не на другий день після їх призначення. Банківські кредити за нинішніми ставками де-факто недоступні. Судова система не гарантує захисту права власності.

З іншого боку, екстенсивний розвиток сільського господарства, орієнтований на швидке повернення вкладених коштів, не задовольняє ні фермерів, ні великих агровиробників. Адже витратні й тривалі проєкти, як-то садівництво, юридично захищені у випадку, коли землю оформлено на правах власності, а не оренди. І не рятує навіть така прихована форма продажу, як оренда на 49 років, адже можна знайти достатньо підстав для її розірвання. Сукупний бізнес, такий як первинна переробка сільськогосподарської продукції, теж потребує визначеності з поставкою сировини.

Великі молочні підприємства вирішують цю проблему, купуючи молоко у кількох областях Та виробництво продукції немасового споживання, наприклад виробів з козячого та овечого сиру, ефективне на маленьких заводах, заснованих на сімейній праці. Тому наявність землі, зайнятої під сіножаті чи для випасу худоби, — питання домовленостей із низкою фермерів, які забезпечують сівозміну. Стійкість і сталість таких відносин залежить від права власності на землю.

Експлуатація земель держвласності також далека від бажаного рівня ефективності, який міг би бути за умов перебування землі у приватній власності. А саме формування органів публічної влади на новій територіальній основі прогнозується до кінця 2020 р., коли і запланований запуск ринку землі. Поступове і неухильне зниження облікової ставки Нацбанку свідчить про посилення стійкості банківської системи і дає надію на привабливіше кредитування сільськогосподарського сектору через доступні кредити до кінця 2020-го.

Вихідні інтереси учасників ринку

Продавці — фізичні особи, які отримали право власності в 1990-х роках, за двадцять років зрозуміли, що земля — це не лише товар, а й капітал для невеликого, але сталого доходу селян. Фактично це додаткова форма соціальної допомоги.

Одразу після розпаювання майже 80% нових землевласників були готові продати землю, але зараз їх у десять разів менше. Це певним чином гарантує, що ринок не впаде після його відкриття. Держава зацікавлена в продажу своєї частки хоча б для того, щоб вирішити хронічні проблеми з бюджетом. Фермери морально дозріли, що землю доведеться викуповувати, однак не мають достатньо обігових коштів, щоб конкурувати з агрохолдингами. Останні можуть тягатися на земельних аукціонах з іншими реальними учасниками земельного ринку, однак безсилі перед вітчизняними олігархами, які сподіваються на спекулятивні операції. Це улюблена гра в монополію з постійним шантажем держави — характерна риса епохи становлення капіталізму. Відбілювання через купівлю землі непідтверджених документами задекларованих грошей — привабливе вкладення для корупціонерів, але їм важко конкурувати з професійними спекулянтами. Іноземний капітал не проти вийти на земельний ринок України, але його готовність купувати землю за захмарними цінами надто перебільшують. Першочергово йдеться про забезпечення стабільного експорту необробленої сільськогосподарської продукції з України, яку на економічних мапах світу визначено як сировинний придаток у поділі праці та капіталу.

Майбутнє України коригуватиметься залежно від того, в який спосіб запустять ринок землі. Відпустивши його у вільну конкуренцію, невдовзі ми отримаємо аналогічну Аргентині схему розселення — 5% жителів країни проживає в сільській місцевості, решта обезземелених колишніх селян туляться в нетрях великих міст, створюючи соціальний тиск. Сільськогосподарський сектор виглядає ефективним, однак кілька потужних агрохолдингів серйозно шантажують державу, загрожуючи продуктовій безпеці. Європейський ринок безлічі фермерів із відносно невеликим сімейним бізнесом має меншу продуктивність, але добре підживлює соціальну інфраструктуру в сільській місцевості. Європейський приклад для України видається прийнятнішим хоча б через серйозну демографічну кризу в країні. Її можна зупинити стимулюванням народжуваності, насамперед у сільській місцевості, де немає проблеми з житлом, але високий рівень безробіття. Децентралізація дає можливість стимулювати створення робочих місць у містечках і селищах, а фермерське господарство використовує робочу силу місцевих селян.

Чи можна задовольнити інтереси всіх учасників ринку?

Будь-який первинний ринок не може бути відразу чисто конкурентним, і ринок землі — не виняток. Після перепродажів включаються механізми балансування попиту та пропозиції. Застосування ж механізмів державного регулювання на первинному ринку в багатьох випадках є виправданим. Слід нагадати, що власники паїв отримали їх де-факто безплатно, тому психологічно готові з ними попрощатися, — в той же час у країнах Східної Європи під час приватизації майно віддавали безоплатно тільки в рамках реституції. Інші особи без підтверджуючих документів на землю чи маєтки, реквізовані в часи колективізації, купували їх, хоч і за відносно невеликою ціною. Досвід ваучеризації в Україні початку 90-х років минулого століття сигналізував, що середній клас власників досі не сформувався. Тому психологічно для людей відкритий продаж землі виглядає прихованою формою грабунку. Відсутність державного супроводу процедур купівлі-продажу в поєднанні зі слабкою судовою системою не гарантує покупцям чи продавцям відсутності у перспективі третьої особи з "пропозиціями, від яких неможливо відмовитися". Нейтралізувати орендарів та орендодавців можна за банальною схемою — викупити за високою ціною земельну ділянку, що перекриває доступ орендарю до іншої частини поля, яку він обробляє. Звичайно, ціна такої частини землі впаде, і рейдер викупить її за безцінь.

Тому державне регулювання може бути у такому вигляді: держава пропонує покупцям і продавцям справедливі ціни для всіх сторін, наприклад через нормативну оцінку землі. Продавці можуть вважати ціну низькою, але вихід на аукціони теж не найкраща ідея. Фермерам вигравати аукціони проти агрохолдингів важко, тому прогнозовано фермер радше сплатить фіксовану державну ціну.

Слід установити максимальну площу, в рамках якої можуть здійснюватися операції купівлі-продажу за фіксованою ціною. Це може бути максимальна площа, яку фермерська сім'я зможе обробити самостійно, а це близько 300 га. Слід установити, що право викупу в межах такої площі мають лише фізичні та юридичні особи, які орендують її протягом останніх трьох років. Таким чином вони підтверджують серйозність намірів працювати на землі. Таке право повинні мати і сільськогосподарські підприємства — для рівних умов для всіх покупців. Решту можна довикупити на земельних аукціонах, які доцільно запустити не раніше як через два роки після запуску ринку за фіксованою ціною.

Очевидно: нормативна оцінка землі змінюватиметься через зміни обчислювальних параметрів, насамперед доходу від землі. Експерти передбачають, що змінюватиметься оцінка доволі повільно, і це заспокоїть ринок після запуску. Пропозицію-попит найкраще регулювати через Земельний банк, хоча рівень довіри до цього інструменту невисокий. Та в будь-якому разі держоргани повинні контролювати процес.

Переходити до повністю відкритого ринку землі доцільно мінімум через п'ять років. Фермерам цього терміну вистачить для викупу за фіксованою ціною достатньої для ведення господарства кількості землі за власні чи позичкові кошти. Протягом цього строку не слід розраховувати на серйозні капіталовкладення, — всі зароблені кошти витрачатимуться на викуп землі. Державному бюджету також не варто сподіватися на додаткові надходження. Вони можливі лише внаслідок продажу держземлі іноземним інвесторам, що сьогодні суспільство сприймає досить негативно.

Який сценарій відкриття ринку землі буде вибрано, вирішувати народним обранцям та уряду. Але не слід очікувати простого й популярного рішення, — земля завжди була сакральною для українців, і відверто лібертаріанські підходи в цьому питанні можуть спричинити жорсткий опір у суспільстві.