Купити чи почекати. Як вихід з карантину вплине на ринок житла

Карантин в Україні триває вже майже три місяці і за цей час більшість сфер зазнали чимало змін. Вплинула пандемія і на український ринок нерухомості: будівництва призупинилися, а попит на житло впав більш ніж на 50%. Проте, експерти розраховували, що після карантину українці почнуть активніше скуповувати квартири, а ось економісти сумніваються, що у людей будуть на це гроші.

Чи будуть українці купувати житло після карантину

За час карантину попит на житло істотно скоротився – в середньому на 50%. Щоправда, учасники ринку очікували, що після карантину активність покупців відновиться. Зараз Україна поступово виходить з карантину, вже запустили громадський транспорт, а незабаром відкриють і міжнародне авіасполучення, тому вже можна простежити, які тенденції намітилися на ринку нерухомості.

Володимир Даниленко, комерційний директор Saga Development, зазначає, що поки карантин не закінчився і бізнес не відчув всіх його наслідків, адже значну частку покупців первинної житлової нерухомості становлять представники малого і середнього бізнесу.

«Найбільш значний спад продажів ми відчули в квітні – продажі впали на 40% в порівнянні з докарантинним періодом. Це середній показник, рівень продажів суттєво відрізняється на різних об’єктах. Уже в кінці квітня, коли намітилися передумови до ослаблення карантину, ми відзначили пожвавлення серед покупців. У травні продажі зросли і склали близько 75% докарантинного рівня. Повноцінне відновлення попиту ми очікуємо до вересня», – каже Даниленко.

Анжеліка Саакян, директор по маркетингу багатофункціонального ЖК «Polaris Home & Plaza», говорить, що за час карантину до 90% впав попит в економ-класі, до 50% в бізнес- і преміум-класі і на 20-25% в об’єктах нових форматів житла, таких як багатофункціональні житлові комплекси і об’єкти love-work-play. Але зате виріс відкладений попит.

«Після істотних пом’якшень карантину, в останню декаду травня спостерігалася активізація потенційних покупців: кількість дзвінків до відділів продажів збільшилася в середньому на 20%. При цьому поступово ринок став виходити на докризовий рівень: вже зараз можемо говорити, що кількість продажів збільшилася на 3% в сегментах економ і елітного житла, на 4-5% в об’єктах комфорт і бізнес-класу і на 6-8% на ЖК нових форматів», – говорить Саакян.

Вона додала, що за підсумками червня-липня рівень продажів може істотно зрости – до 12-14%, наприклад, в об’єктах нових форматів, до 12% – на об’єкти комфорт-класу, до 10% – на бізнес-житло, і до 8 % – на елітні і квартири економ-класу.

Олександр Ізаров, керівник проекту Rusaniv residence, додав, що в період карантину і на тлі зниження продажів істотно загострилася боротьба за покупця: багато компаній, щоб зберегти або знизити різке скорочення угод, вжили низку заходів, зокрема пропонуючи інвесторам придбати квартиру за найвигіднішими цінами.

«До 80% всіх продажів припадатимуть на житлові комплекси підвищеної комфортності та функціональності, які дають можливість покупцеві не тільки придбати якісну квартиру в сучасному житловому комплексі з розвиненою і функціональною інфраструктурою, а ще й використовувати покупку як спосіб збереження та примноження капіталу. На сьогоднішній день купівля квартири в таких об’єктах на початковому етапі будівництва і до моменту введення в експлуатацію прогнозовано може зрости в ціні практично в 1,5 рази», – вважає Ізаров.

У той же час, економісти налаштовані не так позитивно і відзначають, що у людей просто не буде грошей на придбання житла. Так, незалежний експерт і кандидат економічних наук Олександр Хмелевський, розповів, що не варто очікувати найближчим часом зростання попиту на житло.

«Світова економічна криза вже почалася і триватиме щонайменше до середини 2021 року. На Україну очікує падіння економіки, зростання безробіття, скорочення доходів населення тощо. Тому відновлення ринку нерухомості відбуватиметься не раніше осені 2021 року. Найбільше постраждав ринок бюджетного житла. Там спостерігається найбільше падіння цін. Однак постраждали й інші сегменти. Невизначена економічна і політична ситуація стримує покупців», – говорить Хмелевський.

Після карантину з’явиться ще більше довгобудів

На тлі карантину припинилася робота більш ніж на 70% будівництвах. Поки що складно сказати, чи зможуть на всіх них відновити роботу і чи не призведе це до появи ще більшої кількості довгобудів в країні.

Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution, зазначив, що, за їхніми оцінками, у Києві зупинилося майже 20-30% будівельних майданчиків – переважно ті, які будувалися за рахунок залучених грошей і не мають серйозного фінансового ресурсу.

«Купівельна спроможність буде відновлюватися, але з огляду на те, що нерухомість – товар не першої необхідності після карантину, аж до кінця року у деяких компаній будуть проблеми з прибутковою частиною і ліквідністю. Відповідно частина з них може прийняти рішення про замороження проектів або повний вихід з ринку. Тому ми будемо спостерігати зростання заморожених об’єктів, які в наступному році можуть перейти в статус довгобудів. Це не буде масова тенденція, але вони точно з’являться», – каже Рижиков.

Він додав, що чим менше в країні буде довгобудів, тим краще буде температура на ринку і тим більше буде довіри у покупців. Вони знатимуть, що все нормально – можна вкладати в нерухомість.

Саакян зазначила, що зараз будівництво на деяких майданчиках вже відновлюється, але поки що ризикованими як і раніше залишаються майже 60-70 споруджуваних ЖК, левова частка яких належить до економ-класу.

«Щоб вирішити цю проблему, на мою думку, потрібна спеціальна програма уряду країни по короткостроковому кредитуванню забудовників під 4-5% річних терміном до 2 років. Тобто, щоб уникнути довгобудів, необхідні не тільки покупці, а, якщо хочете, антикризова програма для забудовників», – пояснює Саакян.

Олександр Ізаров додає, що досі проблеми є в майже 30% всіх споруджуваних ЖК, тобто позитивна динаміка, звичайно, є: в травні будівництво тривало тільки на 50% об’єктів.

«При цьому зараз на ринку циркулює досить суперечлива інформація про те, що практично на всіх будівництвах будівельні роботи відновлені. Звичайно ж, для подальшого розвитку ринку це було б дуже важливим. Але боюся, що ще поки завчасно говорити про повну «реінкарнацію «первинного ринку», – зазначає Ізаров.

Коли купувати квартиру і що буде з цінами

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості України, каже, що попитом користуватиметься інвестиційне житло (з метою здачі в оренду або перепродажу) у вигляді одно- і двокімнатних квартир.

«Запити на заміську нерухомість безумовно зросли, але реальних угод не так багато, як очікувалося, тут спостерігаються більше психологічні рішення, такі як реакція на ситуацію. Якщо зважити всі «за» і «проти», заміська нерухомість вимагає більш ретельного вивчення і надалі більше турбот і догляду», – каже Піта.

Він додав, що замислитися про придбання нерухомості краще зараз, бо на відкладений попит є і відкладена пропозиція, таким чином вибір буде більший.

У той же час особливого зниження цін чекати не варто. Ізаров впевнений, що в найближчі 2 місяці цінова ситуація на первинному ринку залишатиметься досить стабільною: можливі незначні коливання в межах 0,5-1% у бік зниження цін. Експерт каже, що для придбання квартири на «первинці» потенційному покупцеві необхідно отримати відповіді на низку важливих питань: дізнатися репутацію забудовника, його фінансові можливості, перевірити всю документацію тощо.

«Звичайно ж, питань може бути значно більше. Але реалії такі, що для вдалої покупки підходять, як це не парадоксально, об’єкти на початкових стадіях будівництва від системних, досвідчених компаній, коли ціна є найвигіднішою для покупця: в середньому на 20-25% нижче, ніж на етапі введення об’єкта в експлуатацію, а в умовах посткарантинного ринку ця вигода може скласти і всі 35%», – говорить Ізаров.

Економічний експерт Олександр Хмелевський відзначив, що поки не варто поспішати з придбанням житла, адже в Україні досі нестабільна ситуація і існує загроза загострення кризи.

«Існує загроза введення карантину восени і загострення економічної кризи. Тому зараз не варто поспішати з покупкою нерухомості. Ціни в найближчі місяці ще більше впадуть», – рекомендує Хмелевський.