Обвал цін на нерухомість. Коли чекати і куди інвестувати

«Коронавірусний» карантин вплинув на усі сфери бізнесу та життя в Україні. Через перехід на дистанційну роботу практично усі заклади, окрім об’єктів критичної інфраструктури, припинили роботу. Багато людей втратили стабільний дохід. В уряді закликали орендодавців йти на поступки знімачам, однак такий заклик – не закон, а звичайне прохання, тож і виконують його не всі. 

За даними експертів, за місяць карантину попит на орендоване житло у Києві впав на 80% - люди, які переїхали до столиці через роботу чи навчання, повертаються додому. Натомість містяни активно орендують приватні будинки у передмісті, де легше витримати самоізоляцію, можна вийти на свіже повітря та на прогулянку. Водночас купувати приватні будинки спроможні мешканці столиці не поспішають.

Про зміни на ринку нерухомості, про як повели себе ціни на оренду квартир та заміських будинків, які нині більш підходять для самоізоляції, в інтерв’ю «Главкому» розповів віцепрезидент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

«Криза – ідеальний час для інвестицій»

Як карантин вплинув на ринок купівлі-продажу нерухомості?

Ринок відреагував прогнозовано – як і під час усіх інших катаклізмів: практично зупинився. У кінці березня – на початку квітня завершувалося оформлення усіх угод, укладених перед початком карантину. Нині ж активність знизилась на 60-70%.

При цьому на ринку як первинної, так і вторинної нерухомості присутній чималий мотивований попит – він навіть перевищує пропозицію. Йдеться про бажання людей, які мають фінансові можливості, купити нерухомість. Навіть в умовах карантину. Однак такі потенційні покупці очікують просідання цін приблизно до рівня 2016 року, тобто зниження цін на 12-15% у порівнянні із цінами на початок березня цього року. Адже криза – ідеальний час для інвестування у нерухомість. 

Щодо якого сегменту цей мотивований попит найбільш проявляється?

Щодо всіх. Навчені кількома кризами, люди знають, що у кризові періоди нерухомість дешевшає.

Отже, головне питання – коли очікувати обвалу цін?

Перші дзвіночки вже є. Ми бачимо, що на багато об’єктів забудовники і ріелтори скинули ціни на 8-12% - у порівнянні із цінами на початок березня. Покупці, звісно, будуть аналізувати пропозиції і пропонувати свої ціни. Ріелтори очікують просідання цін до 15%, у деяких сегментах – аж до 20% (у порівнянні із цінами на початку березня). 

Взагалі ж у середині травня усі тенденції на ринку нерухомості чітко окресляться. Можу прогнозувати, що оскільки на «коронавірусну кризу» може накластися ще й економічна, сегмент продажу квартир, які купують, аби здати в оренду, може серйозно впасти.

Точно можу сказати, які угоди продовжать укладати у будь-якому випадку. По-перше, це «обмінні» угоди – коли нерухомість продається та купується у зв’язку із роз’їздами чи навпаки з об’єднанням родичів. По-друге,  угоди з продажу надлишкової нерухомості: скажімо, коли потрібно поділити успадковану квартиру. По-третє, це «переїздні» угоди – коли нерухомість продають в одному місті, аби на ці гроші придбати в іншому. Крім того, продовжать купувати нерухомість «для дітей» - перше житло.

Чи загальмують будівництво житлових кварталів у зв’язку із карантином?

Зі спілкування із забудовниками знаю, що припиняти будувати ніхто не збирається. Головне – щоб були матеріали, гроші поки є.

Чи підвищився у зв’язку із карантином попит на заміські будинки?

В основному потенційні покупці і в цьому сегменті вичікують на падіння цін. Крім того, зараз не всі господарі погоджуються показувати свої будинки – аби запобігти зайвим контактам.

«Дешеві варіанти оренди уже скінчилися»

Заміські будинки зараз на піку популярності. Чи підняли орендодавці ціни на них?

Скажімо так, дешеві та середньо дешеві варіанти в усіх сегментах вже порозбирали. Я б не сказав, що ціни підвищились. Просто не залишилось пропозицій за ціною, нижчою за ринкову. 

Бажання людей орендувати заміські будинки зросло через накладання трьох типів попиту. Перший  - сезонний: «хочу на природу на літо», другий пов'язаний із неможливістю планувати літню відпустку, тому такі орендарі хочуть вивезти сім’ю, дітей хоч кудись подалі від міського асфальту. Третій – це попит тих, хто хоче перечекати складні часи самоізоляції у приватному будинку.

Якщо говорити про приватний сектор у місті, то він дуже дорогий – як був, так і лишився. Там і пропозицій не так і багато.

Водночас попит на заміські приватні будинки може впасти досить швидко, адже не у всіх є значні фінансові ресурси. Платити тисячі доларів за проживання два місяці за містом, замість того, щоб годувати сім’ю на ці ж гроші кілька місяців, зможе не кожен. А найбільш популярний цінник – це під $500 до $1,5 тис. на місяць, і все залежить від «фішок», які пропонує орендодавець: розташування, басейн, мангал тощо. Основний попит припадає на будинки, які розташовані поблизу водойм, лісових зон, а також на закриті поселення, зі шлагбаумами, охороною та псевдовідчуттям безпеки. Є також чималий попит на радянські дачі – місяць проживання у будиночку таких кооперативів $100-$200. Оголошень щодо них мало, але люди просто самі приїжджають у такі кооперативи і домовляються за чаєм із його головою.

Ринок оренди квартир, які процеси відбуваються на ньому?

З’явилися дешеві варіанти. У питанні ціноутворення тут багато залежить від трудової міграції – наразі ж вона у нас від’ємна: людей виїхало з Києва більше, ніж приїхало. І це зрозуміло: люди не хочуть сидіти місяць-два чи навіть більше на зйомній квартирі в очікуванні закінчення карантину, аби запрацювали їхні компанії чи університети, в яких вони навчаються.

Крім того, багато людей втратили роботу чи частину доходу. Вони зараз шукають дешевші варіанти. До прикладу, знімати трикімнатну квартиру не за $800 у центрі, а за $500 на Осокорках-Позняках-Харківській (район Лівого берега). 

На скільки упали ціна на оренду квартир?

Я б не казав про падіння. Коректніше буде так: з’явилися варіанти, які у середньому на 8-12% дешевше за ціни на початок березня.

Що буде із ринком нерухомості після закінчення карантину?

Після карантину, на мою думку, ринок нерухомості стане зовсім іншим. Розумієте, гроші ж нікуди не зникають, вони перетікають з однієї сфери в іншу, і більша їхня частина перейде у нерухомість. Нерухомість стане одним із перших сегментів економіки, який вийде з кризи. Можна припустити, що в неї інвестуватимуть іноземці.

Друге – додадуть у популярності об’єкти, які пропонують «закритий» спосіб життя: це житлові комплекси із розвиненою інфраструктурою, зонами релаксу, експлуатованим дахом тощо.