Прочь из Киева, или Куплю квартиру в области

Вечный стресс. Поэтому неудивительно, что все больше горожан хотят сменить жилье в мегаполисе на уютное гнездышко в пригородной зоне.

Чем же привлекает столичных жителей пригород? И те, кто принял решение уехать из мегаполиса, и эксперты рынка слово в слово главными факторами называют чистоту воздуха. Даже в городах-спутниках Киева он значительно чище столичного. Также важными факторами называют наличие постоянного доступа к природе, а также цены на недвижимость в области. Ведь, продав жилье даже не в лучшем районе столицы, можно неплохо улучшить свои жилищные условия.

По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александра Рубанова, чаще жилье в Киеве на «квадратные метры» в области меняют несколько категорий горожан. Большинство тех, кто принимает такое решение, — люди, которым надоело жить в многоэтажном доме с кучей соседей и отсутствием достаточного личного пространства. Они покупают частные домовладения с земельным участком. Часть жителей города едут в пригород, чтобы, продав свою небольшую квартиру, купить более просторное жилье. И третья группа — владельцы столичных апартаментов, которые попали в ситуацию, требующую немедленного решения и серьезных финансовых затрат. Для них, в отличие от первых двух групп, переезд в область не несет улучшения жилищных условий.

«В городах близлежащих к столице стоимость жилья может быть до 20% ниже по сравнению с киевскими ценами. А в пределах 20-25-километровой зоны цены снижаются почти вдвое. Естественно мы говорим о сопоставлении более-менее схожего по классу жилья. В пригороде бизнес-класса практически нет. Поэтому речь, в первую очередь, идет об эконом-классе», — рассказал корреспонденту «Мира Квартир» Александр Рубанов.

Похожее мнение выразил и руководитель киевского агентства недвижимости «Брок Риэлти» Дмитрий Корчев. «Выбраться загород, продав жилье в Киеве, хотят и богатые, и не очень. Просто каждый в результате находит для себя вариант, который ему и по душе, и по карману. Например, продав сейчас трехкомнатную квартиру в приближенном к центру районе, можно приобрести дом на Осокорках. Чем дальше от Киева, тем роскошнее может быть приобретение, или тем больше денег вы сэкономите, купив аналогичное помещение», — отметил он.

Что же можно приобрести в пригороде, имея однокомнатную квартиру в отдаленном спальном районе? Для примера мы взяли из базы данных «Мира Квартир» однокомнатную квартиру на Троещине. Жилье общей площадью 37 кв. м с совмещенным санузлом находится на первом этаже 9-этажного дома по пр. Маяковского. Владельцы просят за эту квартиру ровно 400 тыс. грн, что практически равно $50 тыс.

Если посмотреть на ближайший пригород, то за вырученные от продажи нашего эталонного жилья средства можно приобрести только квартиру. Частные угодья под Киевом стоят значительно дороже. В ирпенских новостройках, уже введеных в эксплуатацию, стоимость двухкомнатных квартир стартует с $43-44 тыс. Если вы решитесь приобрести квартиру в доме, который только планируют сдать, то можно присмотреться и к трехкомнатным апартаментам. На вторичке цены на «двушки» стартуют с $39 тыс. Хотя в соседнем Гостомеле такую же по площади квартиру можно найти за $36 тыс.

За $40 тыс. можно купить жилье из двух комнат в старых домах Броваров. А вот в поселках и селах района этих денег с лихвой хватит на трехкомнатные апартаменты. Двухкомнатные новые квартиры в Броварах стартуют с предельной для нашего воображаемого бюджета суммы в полсотни тысяч долларов. За аналогичную сумму можно купить и «бэушное» жилье на три комнаты.

В Борисполе «двушки» в новых домах стартуют от $45 тыс., а на вторичке самые дешевые предложения в этом сегменте колеблются от $40 до $42 тысяч. При этом разница с наиболее дешевыми квартирами на три комнаты составляет всего $3-4 тыс. Если отъехать немного дальше от Киева, например в Васильков, то двухкомнатные дома можно купить за $35 тыс., а в Васильковском районе и того дешевле — от $20 тыс. Поэтому, при имеющихся у нас средствах, можно смело рассчитывать на три комнаты... еще и останется.

А вот в Украинке, несмотря на значительную удаленность от Киева (около 50 км), цены на жилье практически такие же, как и в городах, расположившихся в непосредственной близости к столице. Но неблизкий путь (правда, по очень хорошей дороге на Конча-Заспу) компенсируется уютом этого города и его расположением на берегу Днепра. А тем, кто ищет более существенной экономии и не боится расстояний в 60 км, стоит обратить внимание на Макаровский район. Например, в Кодре можно найти недорогое трехкомнатное жилье за $20 тыс. с торгом, а в Копылове — огромную четырехкомнатную квартиру за $50 тыс.

Отыскать частное домовладение, исходя из нашего бюджета, можно в 25-30-километровой зоне вокруг Киева. Но это, скорее всего, будет обычная сельская хата с удобствами в доме (если повезет). Приобретение частного дома вблизи столицы требует серьезных дополнительных капиталовложений. На рынке есть более дешевые предложения в коттеджных городках, но эксперты советуют перед осуществлением операций с такими объектами лично проверить готовность жилья.

В то же время, имея большую квартиру, расположенную ближе к центру или рядом с метро, можно рассчитывать на более привлекательные варианты переселения.

Однако не стоит сразу после того, как вы нашли подходящий вариант, радоваться будущей успешной сделке. Ведь часть вырученных от продажи столичных апартаментов денег придется отдать на сопутствующие расходы.

«Часть из суммы, которая будет на руках после продажи квартиры в Киеве, нужно будет отдать брокеру за его услуги. Это примерно 5-8% от суммы сделки. Еще 2-3% от этой суммы придется заплатить в виде транзакционных и таможенных расходов при обращении к нотариусу. То есть, в общем, от суммы, которую хозяин квартиры получит после ее продажи, можно смело отнимать 10%», — сообщил Александр Рубанов.

Также часть расходов пойдет на оценку имущества, которая, согласно апрельскому распоряжению правительства, становится обязательной при совершении сделок с недвижимостью. По мнению экспертов оценочного рынка, после введения новых правил, эта сумма составит около 1 тыс. грн за квартиру и может доходить до нескольких десятков тысяч гривен при оценке большого частного дома.

Что-то придется делать и с вещами из старой квартиры. Раздать их друзьям и нуждающимся — потерпеть расходы на покупку новых. Перевозить пожитки в новое жилье — потратиться на наем автомобиля и плату грузчикам. А это также немаленькие деньги. Стоимость подачи автомобиля в Киеве колеблется от 60 грн за микроавтобус до 130 грн за грузовик. Столько же придется заплатить за каждый час работы. При этом за город вас по столичным ценам никто не повезет. Километр проезда по области будет стоить от 2,5 до 5,5 грн за километр помимо оплаты за саму машину. А если вы еще и пожелаете нанять грузчика, нужно будет распрощаться еще с 40-50 грн за каждый час его работы.

Сейчас под Киевом достаточно много вариантов заселения. Это может быть квартира в одном из городов-спутников, таунхаусы, которые получили в последнее время немалую популярность, частные дома и коттеджи. Что же выбрать? Отдать предпочтение новостройке или жилью на вторичном рынке?

«При покупке частного дома стоит обратить внимание на то, чтобы здание и земля под ним были оформлены на продавца. Поскольку при наличии совладельцев с последним могут возникнуть проблемы», — подчеркнул Александр Рубанов.

При этом эксперт советует прогуляться по району возможной покупки, чтобы впоследствии случайно не обнаружить, что живете по соседству со стихийной свалкой, на которую местные жители годами выбрасывали свой мусор, или же с кладбищем. Поскольку случаи, когда уже после переезда новые владельцы обнаруживали столь неприятное соседство, случались неоднократно.

Больше рисков при приобретении нового жилья в многоквартирном доме. Сейчас много жилья возводят по системе долевого участия. Покупатель, выплачивая оговоренную сумму, приобретает не квартиру в доме, а долю в нем. Соответственно, он наравне со всеми другими пайщиками несет риски. Если застройщик столкнется с каким-то трудностями и дом не будет достроен или введен в эксплуатацию, это автоматически становится проблемами тех, кто вложил в него деньги. «Поэтому прежде чем вложить деньги в такой проект, нужно все тщательно взвесить и проверить наличие всех необходимых документов, включая те, которые подтверждают наличие договоренностей о подключении к городским сетям», — отметил Александр Рубанов.

В свою очередь Дмитрий Корчев объяснил: покупать таунхаус или квартиру на первичном рынке стоит только в том случае, если у продавца есть документы с указанием номера квартиры, которую вы приобрели, а в случае с таунхаусом — еще и полная документация на землю. «Если у продавца на момент знакомства с покупателем нет каких-либо документов, с ним лучше не связываться. Если с жильем нет проблем, владельцы должны подготовить все необходимые бумаги еще до выставления объекта на продажу», — сказал он.

По словам эксперта, тем, кто решил переехать из города, следует больше присматриваться к вторичному жилью. Поскольку при вселении в обжитой дом или квартиру, можно увидеть все проблемные места. Покупая жилье на первичке, есть риск, что большинство недостатков, как самого дома, так и его инфраструктуры, проявятся после заселения.

Кроме того, перед тем как выбрать место нового жилья, стоит обратить внимание: чем меньше будет населенный пункт, и чем дальше он будет от Киева, тем на большие компромиссы придется идти. Ведь даже в городах-спутниках столицы достаточно проблем с качеством жилищно-коммунальных услуг. Многие из тех, кто уже «осел» в пригороде, жалуются на отсутствие хороших больниц, школ, детсадов. На ограниченность или отсутствие внешкольного досуга для детей. Водителей маршруток, которые ездят по известному только им расписанию. На дороги, намного более разбитые, чем в Киеве, снег, который, в принципе, никто не убирает, и пробки на подъездах к столице. А также на множество других недостатков, которых не было в большом городе. Все эти факторы необходимо учитывать, чтобы такой желанный переезд поближе к природе не превратился в крупнейшее из пережитых разочарований.