Чому нотаріуси бояться посвідчувати договори купівлі-продажу землі? Юрист дав роз'яснення
Як рахувати гранично дозволені 100 гектарів? Нотаріуси губляться у вимогах законів
Угоди щодо купівлі-продажу землі мають бути нотаріально посвідченими, проте українські нотаріуси часто не зважуються це робити. Юрист, фахівець у земельному та аграрному праві Руслан Сокол в інтерв’ю «Главкому» розповів, які проблеми оголив запуск ринку землі та чому процес оформлення угод із купівлею та продажем земель часто-густо перебуває у підвішеному стані.
На думку Сокола, ситуація ускладнюється різним читанням норм законів. І найбільшу проблему наразі складає обчислення тих самих 100 гектарів – граничного розміру землі, яку може мати в приватній власності українець до 1 січня 2024 року відповідно до статті 15 перехідних положень Земельного кодексу.
«Ця ж стаття застерігає, що зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання нею чинності, що на вигляд є логічним, адже закон не може мати зворотної сили. Тобто, якщо йти за буквою закону, то ті всі земельні наділи, які були у власності громадян, «обнулилися», і норма про «100 гектарів у одні руки» мала б стосуватися тільки ділянок, куплених після 1 липня, перевірка на відповідність цій нормі нотаріусу вартувала б декількох хвилин часу», – уточнив Руслан Сокол.
Він додав, що обережний нотаріус, обов’язок якого посвідчувати безспірні факти, дотримуючись букви закону, просто не зможе встановити кількість землі у набувача, тому, що дані про них можуть міститися у паперових реєстрах земель по всій Україні. Здійснити таку перевірку неможливо за будь-яких старань.
На думку Сокола, уряд читає норму про «100 гектарів у одні руки» по-своєму, вважаючи, що потрібно рахувати все включно із набутим раніше – це випливає із прийнятих ним підзаконних актів щодо перевірки на відповідність набувача права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України.
«Наслідком такого різночитання є вже дві нові проблеми: юридична та методологічна. По-перше, нотаріус, який опиняється між двома нормами, що протирічать одна одній, має брати на себе дуже серйозну відповідальність. Адже, відповідно до закону, договори з перевищенням ліміту будуть визнаватися недійсними, а надлишкова площа – конфісковуватися. Звичайно, що нотаріусу в такому випадку легше відмовитися від посвідчення договору або брати перевірених постійних клієнтів», – додав Сокол.
За словами юриста, автори постанови уряду про вищезгаданий порядок перевірки категоричні і наполягають на обрахунку усіх земель сільгоспризначення на день звернення набувача, а п.15 перехідних положень Земельного кодексу трактують як захист землевласників від конфіскації набутих понаднормових гектарів до 1 липня 2021 року.
Сокол переконаний, що на практиці ж все не так страшно, оскільки навряд чи власник землі, площа якої сягає 100 і більше гектарів, тримав би до сьогодні свої наділи лише на паперових носіях без внесення до електронних реєстрів. Адже спритні земельні ділки ретельно слідкували за так званими білими плямами на кадастровій карті і швиденько організовували для себе аукціони або ж відведення у власність для ведення особистого селянського господарства потрібним громадянам. Відновлювати свої права у такому випадку можна довго роками у судах, або взагалі втратити, як це відбувалося з фермерськими господарствами, створеними до 2002 року, засновники яких померли.
«Але в такому випадку, як згадувалося вище, нотаріус швидше працюватиме з постійними клієнтами або ж винятково у межах свого нотаріального округу – за місцем розташування об’єкта», – додав він.
Нагадаємо, 1 липня в Україні офіційно стартував ринок сільськогосподарських земель.