Чи знесуть в Києві незаконні забудови?

Київська влада заявила про наміри демонтувати деякі скандальні забудови, незалежно від стадії будівництва. Якщо це справді станеться, то може принести їй насправді хороші політичні дивіденди. Проте в цьому процесі є багато підводних течій. Хто і як може змусити забудовників поступитися скандальними об’єктами? Хто заплатить за цей процес? Чи можливо взагалі це зробити хоча б в межах столиці?

Про це в прес-центрі «Главкому» говорили директор «Інституту міста» Олександр Сергієнко та адвокат Тетяна Монтян.

Олександр Сергієнко: «Якщо хтось наважується в провулку Рильського зводити будівлю, яка по висоті майже дорівнює Софіївському собору, - це відверте хамство»

Я не вважаю чинну виконавчу міську владу легітимною. Так само і призначення пана Попова головою КМДА суперечить Конституції, адже Конституційний суд ще в 2003 році визнав, що головою Київської міської державної адміністрації може буде призначена лише особа, яка обрана київським міським головою.

Якщо пан Попов і його команда дійсно зробить те, що вони задекларували вчора на нараді, а саме знесення незаконних забудов, то це буде великий «плюс» не лише в їх політичній кар’єрі, а і в соціально-моральному значенні в світогляді киян. Якщо є протест громадськості, і незважаючи на те, що вона не дуже обізнана з нормами чинного законодавства, але вважає якісь забудови незаконними, то це вже є підставою для того, щоб розглянути доречність будівництва цих об’єктів саме в цьому місці.

В 2005 році наш інститут детально проаналізував закони «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про архітектурну діяльність», «Про охорону культурної спадщини», Правила забудови міста Києва, а також існуючий тоді проект рішення про розташування об’єктів нової забудови в історичній частині Києва. Ми дійшли висновку, що законодавства, яке у нас розроблено і працює, цілком достатньо, щоб унеможливити забудову, яка випадає з історичного архітектурного оточення Києва.

Наведу два приклади: у Вашингтоні законодавчо заборонено споруджувати будівлі вищі, ніж Конгрес. В Римі на яку високу точку не піднімаєшся, не видно жодної висотки, лише куполи церков. В Києві теж є свої історичні символи – це і Софія, і Лавра. Якщо хтось наважується в провулку Рильського зводити будівлю, що по висоті майже дорівнює Софіївському собору, який буквально в ста метрах, то це з одного боку неповага до своєї історії, народу та культурного надбання, а з іншого боку – відверте хамство. Я знаю цю історію: за часів Омельченка там один раз знесли два поверхи, потім знову набудували і так залишили. Таким прикладам у нас немає числа.

Академік Нью-Йоркської академії наук Михайло Дегтярьов свого часу подарував мені старий план Державного історико-архітектурного заповідника «Стародавній Київ». Межі цього заповідника, які затверджені постановою ще Бог знає якого уряду Української радянської республіки, проходять наступним чином: вулиці Житомирська, Набережно-Хрещатицька, тобто захоплює значну частину Подолу, потім вулиця Нижній Вал та Вознесенський узвіз. Це все історична зона, законом заборонено тут будувати щось високе.

Так от, законодавство зберігає наше архітектурне середовище, але його брутально порушують. Правила забудови, прийняті Київрадою, забороняють зводити будівлю вище 25-ти метрів, однак, ми бачимо, що по всьому Києву будівлі набагато вищі.

Як це робиться? Згідно із законом, Київська міська рада має затверджувати всю містобудівну документацію, починаючи від генерального плану, проекту забудови і закінчуючи детальним планом забудови території. Тобто, кожен квартал Києва повинен мати детальний план, де буде вказано, що можна будувати, якої поверховості і які саме об’єкти. Наскільки я знаю, в Києві тільки в Печерському районі затверджений цей детальний проект забудови території. З одного боку, чиновники кажуть, що немає коштів на їх розробку, але з іншого боку зрозуміло, що ні чиновники, ні забудовники не зацікавлені в їх існуванні. Якщо такого плану немає, то готується містобудівне обґрунтування, в якому ліцензований архітектор має описати, якої висоти на даній території можна звести забудову, яких об’ємів, в якому стилі. Це дійсно робиться, однак, навіть всупереч цьому обґрунтуванню (ви здогадуєтеся через які механізми), це містобудівне законодавство обішли і збудували те, що захотів замовник.

Найбільш скандальні забудови – це «монстр» на Грушевського 9А та будівля біля метро Театральна. До речі, якби у київської влади була політична воля, то левову частку цих незаконних забудов можна було б знести, тому що сам процес отримання всіляких дозволів настільки багатоступеневий, що дотриматися його може тільки дуже чесна і порядна людина. Якщо ж хтось має бажання збудувати те, що він хоче, а не те, що написано в Правилах, він їх порушує, і знайти аргументи для знесення – це тільки бажання влади. Це стосується ділянки на Театральній, яку перед другими виборами Черновецького у забудовника забрали і визнали рішення Київради незаконним. Потім пан Євлах без проекту рішення запропонував на сесії Київради продати цю земельну ділянку старому забудовнику. Вже саме порушення процедури дає стовідсоткові підстави для того, щоб скасувати рішення Київради, забрати у нього цю земельну ділянку і зняти питання з порядку денного.

В історії з Олександрівською лікарнею головним забудовником є пан Куровський. Група опору з місцевих мешканців на чолі з професором Березовським виграла всі суди, а буквально останнім часом, коли пан Куровський опинився чи то в команді «тушок», чи то Партії регіонів, судову справу було поновлено, нібито, на підставі того, що відкрилися нові факти. Цим новим фактом був якийсь лист, датований 2003 роком, який насправді вже був у матеріалах справи і оголошувався на судовому засіданні.

Поруч із одним з готельчиків біля Фунікулера висить план цього будинку. Рахуєш поверхи на плані і в реальності, видно, що там надбудовано три поверхи понад тим, що було передбачено в проекті. Те ж саме, ймовірно, відбувалося і з другою будівлею.

29 грудня на Володимирському узвозі знесли історичну будівлю. Мені здається, що це була одна з перших будівель київського водогону ХІХ століття, таких будинків залишилося дуже мало, його треба було залишити як музейну цінність та історичний експонат.

Існує не один повний перелік таких об’єктів. Так званий «список Кільчицької» був оприлюднений 2008 року перед другими виборами Черновецького, там описано декілька десятків забудов, які команда мера обіцяла зупинити, знести і зробити все, що треба. Мені здається, вони зупинили тільки будівництво ресторану в Наводницькому парку. Крім того, великий список на декілька десятків об’єктів був оприлюднений комісією, яка готувала громадські слухання в КМДА ще влітку 2005 року (див. додаток в кінці тексту).

Що стосується великої кількості інших об’єктів, то за часів правління Омельченка Київрада делегувала його підписувати земельні рішення з наступним затвердженням їх на сесії. Всі ці рішення можна сміливо опротестовувати через суд, тому що, згідно із законодавством, вирішення земельних питань є виключно повноваженням Київради, і вона не може їх делегувати. Навіть якщо вона потім їх затверджувала, робота починалася до того, тобто це рішення вважається недійсним з самого початку.

Я вам навів лише декілька підстав, на основі яких можна було б скасувати левову частку незаконних рішень Київради про надання земельних ділянок. Але, можливо головна з них в тім, що ст.134 Земельного кодексу, прийнятого в 2001 році, визначала, що земельні ділянки під забудову земель державної та комунальної власності мають надаватися лише на конкурсних засадах. Тобто, якщо хтось із забудовників прийшов та попросив дати йому певну земельну ділянку, виконавчі органи Київради зобов’язані були її виставити на аукціон, і хто виграє, той отримає. На жаль, в Україні мені така практика майже невідома. Це така «вибухова» підстава, користуючись якою можна все наше будівництво визнати дуже сумнівним.

На завершення розповім історію: у товариша вкрали Мерседес, потім через рік знайшли в Росії, повернули, він його так гарно відремонтував, а потім виявилося, що він крадений, авто забрали і не компенсували навіть тих поліпшень, які він зробив. Тут же постане питання: якщо будівля змінила власника і з’явився так званий добросовісний набувач, то чи має підстави влада забрати, реконструювати чи знести таку будівлю?..

Тетяна Монтян: «Наші забудовники не розуміють, що закони фізики за «відкати» не зміниш»

Я ставлюся до цієї ініціативи як до популізму, тому що на жодній будові не написано, що вона «незаконна». Безумовно, кожен власник чи той, хто вважає себе таким, будь-яка людина чи фірма, яка володіє будівлею, що готується під знос, буде кігтями, зубами та всіма іншими частинами тіла доводити, що ця будова законна, що він є добросовісним набувачем і так далі.

Враховуючи кількість цих будівель, це мені дуже нагадує плани Юлії Тимошенко реприватизувати 3 000 підприємств. Щоб знести одну будівлю, транзакційні витрати на суди, на виконання, на все інше настільки високі… Хто їх буде сплачувати? Яка в цьому фінансова вигода? Насправді значно простіше робиться в побутовому житті, коли мова йде про всілякі банальні випадки. Наприклад, купила людина земельну ділянку з якоюсь розвалюхою, побудувала триповерховий будинок, зробила з ділянки щось дійсно цікаве та корисне, а потім з’ясовується, що не мали права відчужувати цю ділянку і ту рухлядь, яка там знаходилася. Відновлення в натурі, очевидно, є абсурдом, тому що ніхто не буде ламати новий будинок, щоб побудувати там якусь халупу.

А якщо право на новозбудовану річ належить тому, хто її збудував, то що тоді робити із землею? Це проблематика нашого законодавства: повна неузгодженість стосунків між власником земельної ділянки та власником будівлі. Ці питання вирішуються за принципом «хто краще мотивує суддю». І в абсолютно однакових ситуаціях суди приймають різні рішення, в залежності від того, у кого з двох є кращі «аргументи» для мотивування судді. Зрозуміло, що правий той, хто має більше впливу – фінансового, політичного, медіа і т.д.

Насправді ситуація така: все коштує грошей, все можна привести до грошового еквіваленту. Винний зобов’язаний сплатити. Значно простіше залишити нове збудованим, а вже компенсувати втрати тому, хто втратив ділянку та її рухлядь в певній кількості грошей. Так зазвичай робиться в цивілізованому світі. В багатьох країнах існує так звана система Торренса, де ніколи-ніколи добросовісний набувач не може позбутися свого майна. Але держава компенсує тому, хто став жертвою шахрайства і неправомірно позбувся свого майна, а потім вже в порядку регресу стягує ці гроші з безпосередніх винуватців. Це найлогічніша та найрозумніша система. Ті країни, в яких вона впроваджена, процвітають, а такі країни, як наша, загрузли в судових процесах, користі в яких ніякої і на виході, зазвичай, не буває нічого, крім нуля.

Чи не станеться в цьому випадку так, як з «Олімпійським», коли за усною згодою замість скандальної ділянки в центрі міста забудовник отримає іншу? В такому разі і влада набере собі балів в очах киян, і забудовник залишиться задоволеним…

Тетяна Монтян: Мирова угода – це дуже корисний та зручний спосіб розв’язання суперечок. Питання лише в тому, якого розміру компенсацію отримають ці люди? Безумовно, коли наші люди є дуже поганими, неефективними власниками майна своїх територіальних громад і майна держави як такого, то тоді ті, хто безпосередньо ним розпоряджається, діє на власний розсуд. Наприклад, пропонують неадекватні за розміром компенсації, і є підозра, що роблять це за «відкати», оскільки громада не може це проконтролювати (ні територіальна громада Києва, яка взагалі не знає, що їй належить, ні тим більше народ на рівні держави». Так чого тут дивуватися, якщо люди не уявляють, що вони є співвласниками власних будинків, що вже казати про майно громади?

Так ви вважаєте взагалі безперспективним знесення найскандальніших будівництв? Що в результаті з цього всього може вийти?

Тетяна Монтян: Я це не сказала, тому що кожен випадок є індивідуальним. Є такі забудови, які відверто загрожують життю та майну інших людей. Наприклад, на вулиці Мечнікова, там очевидно не можна будувати, це відомо всім. Якщо такі будівництва провадитимуться, то це зруйнує сусідні будинки. Тобто, якщо забудова загрожує обвалом, руйнацією сусідніх будинків, і якщо ще не пізно, то її треба ліквідовувати. Але якщо фізично забудова нічому не загрожує і руйнування її коштуватиме значно дорожче, аніж те, що гіпотетично там можна потім збудувати, то простіше взяти дикий штраф з незаконного забудовника, змусити його компенсувати всі можливі збитки.

Кожну ситуацію треба розглядати окремо. Але найрозумніше – не допускати так званих незаконних скандальних забудов ще на тому етапі, коли вони тільки узгоджуються та починаються. Тут люди можуть боротися тільки точково, а користі ніякої. Для того, щоб скандальних забудов не виникало взагалі, люди повинні спершу стати власниками своїх власних будинків і потім розширювати територію на свої мікрорайони, ставати справжніми власниками майна своїх територіальних громад, потім всієї держави. Тоді обрані нами представники ніколи в житті не насміляться давати дозвіл на якісь там незаконні забудови і не доведеться вирішувати питання, що ж з ними робити – зносити чи залишити з компенсацією.

Олександр Сергієнко: Я хотів би зауважити, що не слід зводити все до фінансово-грошових оцінок. Два-три дні тому представник швейцарського уряду повідомив, що вони будуть відкривати всі банківські рахунки, як тільки буде підозра, що ці гроші зароблені незаконним шляхом або переховуються від податків. Вони чудово розуміють, що економіка втратить від цього, але вони вважають такі моральні цінності більш вищими, аніж ці втрати.

З юридичної точки зору оцініть перспективи будівництва на Театральній, де вже було тисячу судів, а ділянку кілька разів перепродали.

Тетяна Монтян: Я не знаю конкретно, що відбувається по Театральній. Дійсно, там було багато судів, які виносили протилежні рішення. Судова система є похідною третього порядку від того, що коїться в країні взагалі з відносинами власності. Ніколи в житті суд в країні з нормально врегульованими питаннями власності не буде приймати подібні рішення. Змусити суддю зважити свої вигади (чи то прийняти за гроші завідомо незаконне рішення, чи то прийняти законне) не може ніхто, тому що така система. Тому якщо по Театральній буде видно, що це дійсно чимось загрожує, то, можливо, це будівництво зупинять. А, можливо, і ні, тому що ми знаємо дуже багато прикладів в тому ж Києві. Всі бачили, що біля моста Патона стирчать кілька башт, всі знають прекрасні дніпровські вежі при в’їзді на Троєщину. Наші забудовники часто є людьми непритомними, і не розуміють, що закони фізики за «відкати» не зміниш.

Що робити з дніпровськими вежами? Зрозуміло, що їх треба руйнувати, але хто це буде робити? За чий кошт? Де тепер знайти винних в тому, що ці одоробла з’явилися взагалі? Це нікого не хвилює, крім тих, хто інвестував туди гроші. Що робити тим людям, які інвестувати в ті башти біля мосту Патона і навіть намагаються там жити? Я на днях цікавилася, що ж там із прийняттям їх в експлуатацію? Нічого, немає нікого, хто б погодився поставити свої підписи. Але люди отримали всі узгодження, вони будували, ніхто їм не заважав, проте це хвилює виключно тих, чиєю співвласністю є цей будинок. Можливо, місцева влада може втрутитися і сказати: ану звільніть земельну ділянку від свого мотлоху, тому що він загрожує? Кому влада це скаже? Люди, які «попиляли» гроші на всьому цьому, вже давно щезли. Те саме на Театральній: ніхто і ніколи вже не знайде ініціаторів цієї забудови. Що робити з нею, можуть вирішувати представники територіальної громади, але ви всі знаєте, хто такі наші депутати Київради. Так і виходить, що через те, що кожен із нас лінується бути співвласником власного будинку, ми отримуємо на державному рівні отакий «беспрєдєл».

Олександр Сергієнко: Я не вважаю, що «Київміськбуд» був повернутий в комунальну власність цілком законним чином. Так само я вважаю, що зупинити ту будівельну вакханалію, яка останніми десятиліттями має місце в Києві, можливо лише єдиним чином – знесенням одного-однісінького незаконного будівництва. Наскільки це буде законно – питання, але будь-які інші способи – суди, в тому числі міжнародні, європейські – не спрацюють. Треба лише знести і наочно показати по всім телеканалам, тоді кожен забудовник подумає, чи не спіткає його та сама доля.

Тетяна Монтян: «Мишки, станьте їжачками»… Хто матиме мотивацію це зробити? З яких спонукань? Хто змусить?..

Олександр Сергієнко: Той, хто хоче бути обраним мером Києва.

Тетяна Монтян: Да, ладно. Що це дасть? Аж нічого. Звичайно, це класний піар-хід, але абсолютно недостатній, тому що виросте така сама кількість забудов. І кожний подумає: ну, добре, попіарився на одній забудові, а далі що?

Просто так знести не вдасться. В це треба вкласти неймовірний ресурс, щоб отримати рішення про знесення чогось. Або вкластися в укладання мирової угоди. Інакше – ніяк, бо у нас демократична країна. А ви як думали?..

Додаток: