Що відбувається на ринку нерухомості?

В квітні ціни на нерухомість досягли чергового дна, і ще півтора-два роки прогнозується падіння з динамікою 1-1,5% в місяць. Найбільше будуть падати в ціні хрущовки і квартири готельного типу, інтерес до яких різко знижується. Покупці все більше звертають увагу на нові квартири з сучасним плануванням. На таке житло очікується найбільша динаміка росту цін, але тільки після того, як ринок нерухомості оговтається від кризи, чого в найближчий рік не передбачається.

Про це на прес-конференції в «Главкомі» говорили президент Спілки фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов та голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Александр Рубанов: «1,5-2 года мы будем фиксировать снижение стоимости с динамикой 1-1,5% в месяц»

В апреле этого года мы зафиксировали очередное ценовое дно. Думаю, оно не последнее, мы будем и далее фиксировать снижение стоимости с динамикой приблизительно 1-1,5% в месяц, в зависимости от сегмента. По нашим прогнозам, этот процесс будет длиться как минимум 1,5-2 года. Поэтому сейчас ожидать какого-то роста несколько преждевременно.

Новым трендом в текущем году является тот факт, что быстрее всего снижалась стоимость квартир так называемого гостиничного типа. Это жилье некачественное, морально и физически устаревшее, поэтому ему уже дается адекватная оценка. Люди больше начинают обращать внимание на жилье в современных планировочных решениях, относительно недавно построенное. Это так называемые жилые комплексы, где есть какая-то инфраструктура – скверы, скамейки, нормальный вид из окна, зона отдыха, место для парковки автомобиля, в том числе гостевого транспорта и т.д. И в дальнейшем разница между дешевым (хрущевки, гостинки) и новым жильем будет расти.

Олександр Бондаренко: «Якщо у вас хрущовка, позбувайтеся її зараз, тому що післязавтра ви її вже нікому не продасте»

При нормальному збігу обставин цей тренд падіння може бути не таким довгим, як прогнозують наші колеги (до 2-х років), а приблизно через рік вже буде якийсь період стабілізації. Після нього почнеться пожвавлення на ринку нерухомості, що призведе до невеликого, але все ж таки зростання цін. Ці всі речі будуть залежати від загальної економічної ситуації в Україні, і не тільки тому, що зараз ми чуємо багато розмов щодо великої вірогідності другої хвилі загальносвітової економічної кризи. Тобто, ціни можуть падати повільно, як протягом останнього року (приблизно 1-1,5% в місяць), а якщо буде не хвиля, а цунамі, то всі ці речі можуть пройти миттєво. Тоді ми дійсно будемо на самому дні цін, і далі падати вже буде нікуди.

Взагалі ціни на вторинному ринку приблизно на 10-20% вище, ніж на первинному. Якщо зараз у забудовників квадратний метр коштує 7 600-8 000 гривень (це менше тисячі доларів), то на вторинному ринку має бути приблизно 1 100 доларів – це буде коректна ціна по ситуації сьогоднішнього дня.

Александр Рубанов: Сейчас средняя цена на вторичном рынке по Киеву приблизительно 1 875 долларов.

Олександр Бондаренко: Тому ще є куди рухатися вниз, бо середня ціна в Києві має бути приблизно 1 100 доларів за квадратний метр. Ця різниця у 600 доларів може бути зрівняна протягом року-півтора, а може бути одномоментно, якщо криза накриє Україну.

7 липня у Верховній Раді зареєстрований законопроект «Про ріелторську діяльність». Досить вчасно, бо реформи на ринку нерухомості краще робити в період кризи. Якщо ринок динамічно розвивається, велика кількість трансакцій, то тоді займатися законодавчим регулюванням нікому не хочеться.

В Україні було багато дискусій щодо того, чи треба такий галузевий закон для нормального функціонування ринку нерухомості. Україна в цьому випадку не є піонером, аналогічні закони приймалися у постсоціалістичних країнах. Останні приклади - це Узбекистан, Російська Федерація, друге читання відповідний закон буде проходити в Латвії, аналогічні речі відбувалися в Угорщині.

Чому цей законопроект з’явився саме зараз? В минулому році в Україні відбулася презентація програми виходу ринків із кризи, розроблена Економічною комісією ООН, Европейською економічною комісією з питань землекористування та ринку нерухомості Євросоюзу і Всесвітньою федерацією фахівців з нерухомості. Серед десяти принципів виходу з кризи економіки було законодавче врегулювання ринку нерухомості. Пройшов рік, законопроект підготовлений, і дуже сподіваюся, що восени він буде розглядатися Верховною Радою.

Зважаючи на те, що популярним стає більш комфортабельне житло з парковками та скверами, чи не буде воно дорожчати?

Александр Рубанов: Динамика роста цены современного жилья будет самая высокая, но только после того, как мы определим нижнюю точку падения, ситуация стабилизируется и рынок пойдет в рост.

Олександр Бондаренко: Найдинамічніше будуть падати в ціні хрущовки і квартири готельного типу, які збудовані ще за радянських часів і не витримують жодної критики. Тому якщо у вас є така квартира, рекомендую позбутися її, навіть незважаючи на те, що зараз малий попит і не дуже високі ціни. Позбувайтеся, тому що післязавтра ви її вже нікому не продасте.

Зараз квадратний метр паркінгу коштує як квадратний метр житла. Чи будуть в цьому сегменті якісь зміни?

Александр Рубанов: По стоимости квадратного метра паркоместа вряд ли будут какие-то существенные изменения, ведь цена, по сравнению с 2008 годом, уже снизилась на 50-55%. В околоцентральных районах паркоместо раньше стоило в районе 50 тысяч долларов, а весной 2011-го - 20-25 тысяч. Дешеветь уже не будет, спад остановился.

Какая цена за квадратный метр хрущовки была в самые лучшие времена, и какая она сейчас?

Александр Рубанов: Доходило до 2 000 долларов и даже больше, в зависимости от расположения. На окраине – 1 500-1 700.

Олександр Бондаренко: К примеру, хрущевка на Мечникова стоила 3 000 долларов за квадратный метр.

Александр Рубанов: На сегодняшний день 1 100-1 300.

Які ціни будуть восени?

Олександр Бондаренко: Візьміть середні сьогоднішні ціни, відкиньте, як мінімум, 6% і отримаєте середню вартість квадратного метра житла.

В квітні досягнуто цінове дно, конкретизуйте, скільки коштували квартири в цей час. Наскільки вони впали, у порівнянні з минулим роком?

Александр Рубанов: Средняя цена по Киеву однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа приблизительно 50 тысяч долларов, стандартной однокомнатной – 70, двухкомнатной – 95, трехкомнатной – 125 тысяч. 30.06.2010 средняя стоимость квадратного метра по Киеву была 1 949 долларов, 30.07.2011 – 1 787. То есть, за год «минус» почти 8,5%.

Олександр Бондаренко: Но это цена предложения. Есть методика Стерника, которая вводит специальные коэффициенты, и говорит о цене реальной сделки. Если учитывать его коэффициенты, то сейчас средняя стоимость квадратного метра по Киеву 1 450 долларов – это цена не предложения, а гипотетической сделки. Цена предложения от цены сделки отличается на 15%-20%, а есть случаи, когда выторговывали 30%.

Александр Рубанов: Размер торга существенно отличается, в зависимости от сегмента. Если мы говорим о жилье эконом-класса, то этот диапазон составляет 3-7%, бизнес-класса иногда достигает 10-25%.

Насколько увеличилось количество сделок, по сравнению с 2010-м годом?

Александр Рубанов: По сравнению с 2010-м годом, существенно не изменилось, а вот с 2007-м в десятки раз.

Олександр Бондаренко: До кризиса было 3 800-4 800 транзакций в месяц по Киеву, и 350-400 тысяч - по Украине. А сейчас мы можем говорить о приблизительно таких же цифрах, но в год. Причем транзакция - это не обязательно покупка, это может быть оформление наследства, дарение, что никак не влияет на рынок.

Какова ситуация на ринке недвижимости по разным регионам?

Александр Бондаренко: У нас есть разная статистика по регионам Украины, но в основном мы отслеживаем областные центры, Крым и отдельно Севастополь. Если говорить о динамике, то никаких отличий нет. Везде колоссально уменьшилось количество транзакций и упали цены от 0,5-1,5% вниз. Рынок, скорее, мертв, чем жив. Что характерно, практически везде, где строят в регионах, цены вторичного рынка приближаются к ценам первичного. Дело в том, что строители опустили цену до минимального уровня рентабельности (10-15%) и только тогда к ним пошел покупатель. Меня порадовало, что они спустились на землю, и не пытаются заработать один раз и много, хотят сохранить свои трудовые коллективы. Вторая тенденция – покупают только готовое или на стадии завершения. Естественно, вторичный рынок вынужден делать коррекцию: в том же Хмельницке 800 долларов за квадрат на первичке, кто будет покупать хрущевку за 1 200?

Александр Рубанов: Все ожидали, что после смены власти в Украине крымский регион будет восстанавливаться быстрее за счет того, что туда вернутся российские инвесторы, доля которых до кризиса составляла порядка 60-70%. Но этого не произошло, потому что ни внутренний, ни внешний инвестор не будет заходить в страну, где очень громоздкая и сложная налоговая система, что недвижимость покупать и содержать просто не выгодно, в частности коммунальные платежи, всевозможные сборы. Настолько увеличились финансовые обременения, настолько эта система налогообложения не понятна и не прозрачна, что никакой здравомыслящий человек не будет вкладывать в это деньги.

Не приходится также говорить о существенном улучшении жилищных условий, о том, чтобы, как раньше, покупали за свободные деньги с тем, чтобы потом сдавать. Сейчас эта категория пропала. Основным покупателем был малый и средний бизнес, который, к сожалению, уже который год у нас в стране просто уничтожается. Скоро просто некому будет покупать.

Олександр Бондаренко: В Україні існує дуже багато міфів. Один з них – так звані «іноземні інвестиції», бо якщо подивитися їх структуру, то одним із найбільших інвесторів є Кіпр, Віргінські острови, тобто офшори. Хто вірить в те, що з Кіпру прийшли кіпрські гроші в Україну? Всі чудово розуміють, що це наші українські нечесно зароблені гроші, які були виведені туди без сплати податків. А коли стало вигідно вкладати в Україну – ці гроші повернулися під виглядом інвестицій. Ви знаєте одну дуже відому людину, яка продала свій банк, але гроші як звідти прийшли, так туди і пішли, а українська казна жодної копійки не отримала.

Як змінилася вартість послуг ріелторських компаній у зв’язку з низькою активністю ринку?

Олександр Бондаренко: Вона знижується й так, бо якщо мова йде про відсотки, то в абсолютних цифрах ті кошти, які заробляє ріелторська компанія, реально знижуються. Якщо раніше квартира коштувала 100 000 доларів і 3% від цієї суми складали 3 000 доларів, то зараз така квартира коштує 50 000, а 3% дають півтори тисячі доларів.

Александр Рубанов: Нормальный уважающий себя риэлтор-специалист как брал 5%, так и берет. Хотя действительно многие могут работать хоть за пачку сигарет.

Деякі експерти говорять, що вже немає фактору сезонності. Чи правда це?

Александр Рубанов: Сезонность была, есть и будет всегда, потому что речь идет о деловой активности - когда она высокая, тогда есть и оживление на рынке недвижимости. Действительно, последние две недели мы наблюдаем определенное «шевеление», но это больше связано с теми прогнозами, которые к нам доходят с рынков Европы и Америки из-за угрозы стабильности евро и доллара. Люди, у которых еще остались эти денежные знаки, пытаются их как-то сохранить. Это технические колебания, которые не говорят о том, что уже наметился какой-то крен или разворот в сторону роста.

Яка ситуація з орендою нерухомості?

Олександр Бондаренко: Люди, які не мають змоги зараз вирішити свої житлові проблеми шляхом покупки, йдуть на ринок оренди. Ця активність така сама, як і в докризові часи. Але в докризовий час вона була пов’язана з тим, що багато «білих комірців» впливали на ринок оренди в Києві та великих містах України. Проте пройшло досить велике скорочення штатів компаній, і ці люди повернулися до своїх міст. Зараз на ринок вийшли так звані «пари», коли двоє чоловіків чи двоє дівчат домовляються про оренду однієї квартири і живуть там в окремих кімнатах, бо так дешевше. Зараз на ринку оренди є в основному ті, хто або повернувся в Київ після оживлення економіки, або ті, хто не може вирішити питання шляхом покупки житла. Але ціни катастрофічно зростати не будуть, тому що на це дуже впливають зростаючі комунальні платежі.

Які середні ціни на оренду квартир?

Олександр Бондаренко: В середньому від 2 500 до 3 800.

Александр Рубанов: Гостинку можно найти за 2 000 грн. Очень сильно подешевел по купле-продаже сегмент бизнес-класса, теперь эти люди арендуют жилье компактное и небольшое.