Хто замінить БТІ?

З 1 січня будуть діяти нові правила купівлі-продажу нерухомості. БТІ залишають тільки природну для не функцію інвентаризації. Реєструвати ж право власності потрібно буде в новій структурі Мін’юсту – Укрдержреєстрі. Урядовці аргументують нововведення боротьбою з чергами та корупцією, якою за багато років обросло БТІ. Але експерти припускають, що разом з цією функцією від БТІ до нової структури переміститься і підкупність держслужбовців. Поки що з 15 грудня до кінця року з купівлею чи продажем квартир доведеться почекати, адже в цей період БТИ вже, а нова структура ще не прийматиме заявок.

Про це в прес-центрі «Главкому» дискутували директор Інституту міста Олександр Сергієнко та голова правління Союзу консультантів по нерухомості Віктор Несін.

Виктор Несин: «БТИ так и будет заниматься инвентаризацией, у него забирается лишь регистрация перехода права собственности и выдача выписки из этого реестра»

БТИ занималось регистрацией перехода прав собственности, но это была несколько не его функция, а все-таки больше Министерства юстиции. Поэтому правильно, что эта функция передается, но сам процесс этой передачи на сегодня несколько туманный. Кроме того, что с 1 января 2012 года вступает в силу новый закон о регистрации, больше никаких подробностей нет.

Министерство юстиции твердо заявляет, что с начала следующего года Госреестр будет работать. Честно говоря, у многих специалистов по недвижимости есть некий скептицизм по этому поводу. Ходит масса слухов, например, что структура БТИ и сама инвентаризация будут не нужны. Я считаю, что обязательная инвентаризация как была, так и будет. В любом случае на все реконструкции надо будет получать разрешение, самовольных перепланировок не будет, и это правильно, если мы не хотим, чтобы у нас начали падать дома и страдать люди.

Олександр Сергієнко: «Потрібно лікувати корупцію, а не передавати її з БТІ до Мін’юсту»

Закон прийнятий ще 2004 року, підписаний Кучмою. Чому знадобилося сім років на те, щоб передати функції від однієї структури до іншої? Нещодавно Президент Янукович заявив, що БТІ – дуже корумпована структура. Але якщо ми заберемо якусь функцію від БТІ і передамо іншій структурі, хіба це знищить корупцію? Потрібно лікувати корупцію, а не передавати її з БТІ до Мін’юсту.

Я вже не кажу про те, що в той час, коли на всіх рівнях говорять про скорочення апарату управління, створюється нова структура. Якби мова йшла просто про електронний реєстр, то це було б зрозуміло, але ж створюється новий владний інститут державних реєстраторів, які будуть приймати заяви, вести справи, видавати довідки і т.д. Навіщо його створювати, якщо працює інститут БТІ, хоча це його і не дуже природна функція, але ж він працює?

Виктор Несин: БТИ исполняет эту функцию на основании временного положения Кабинета Министров. Это было временно.

БТИ не прекращает своей работы с 15 декабря, оно прекращает лишь прием заявок на выдачу выписок и регистрацию права собственности. Техническую инвентаризацию оно продолжает делать.

Олександр Сергієнко: В Мін’юсті ще немає структури, а БТІ вже не приймає заявок. Я би ще зрозумів, якби працювало дві структури паралельно, а так одні ще, а другі вже не приймають.

БТІ є корумпованою структурою, бо є певні моменти, які створюють підґрунтя для цього. Наприклад, я купив квартиру і мені треба, щоб той, хто мені її продав, швидко виписався з неї. Ми вже оформили договір, проте він ще там прописаний. А в БТІ є така послуга, що за гроші можна прискорити реєстрацію договору, і я швидше вступлю в права володіння. Тобто, замість того, щоб усунути суперечність між інститутом прописки і інститутом власності, чиновники на цьому наживаються. Кінець кінцем, крайніми виявляться люди. Зараз продаж, вступ у права власності нерухомості припиняться на невизначений час.

Крім того, є дуже багато технічних моментів. Штату цих державних реєстраторів немає. Більше того, шість державних реєстрів хочуть звести в один, але кожен з них супроводжується своїм програмним забезпеченням. Потрібні будуть час та адміністративні зусилля, щоб перекачати ці реєстри в один, зробити там своє програмне забезпечення. При цьому ніхто не дасть гарантію, що частина цих баз просто втратиться.

Виктор Несин: Ничего страшного не случится, будет временное неудобство. Если я ушел от нотариуса с договором купли-продажи, у меня право собственности де-юре наступило, а де-факто ко мне еще не перешло, потому что оно наступает с момента регистрации в БТИ. Поэтому будет достаточно короткий временной промежуток, когда я не смогу зарегистрировать право собственности. Но у нас многие граждане, покупая недвижимость, уходят от нотариуса и попадают в БТИ не раньше, чем через два месяца. Никто от этого сознание не теряет, ведь понимают, что их право собственности никто не оспаривает. Юстиция дает твердое обещание, что с 1 января 2012 год отделы регистрации будут работать, и, кстати говоря, они начали создаваться еще с лета.

Я согласен, что возникает много вопросов. Например, кто будет заниматься регистрацией? Какое нужно образование, что это за специалист? Одна из версий от Минюста, что этим удаленно будет заниматься нотариус: вы подписали договор купли-продажи, и нотариус через реестр тут же зарегистрирует это правовое действие. Конечно, эта услуга будет платная, но это очень правильно, ведь не будет очередей, людям не надо будет никуда ходить.

Олександр Сергієнко: Було б логічно, якби цей єдиний реєстр створювався паралельно, і ці шість різних реєстраторів просто надавали в цю електронну базу свої відомості. Але зараз створюється нова бюрократична структура. БТІ працює дуже давно, там все розписано, але все одно є черги, проблеми. А тепер замість відпрацьованого механізму БТІ, ми хочемо з «нуля» створити нову структуру, куди хлине весь цей люд.

Коли я вступаю у право власності, приходить інспектор з БТІ і дивиться на квартиру, чи не було перепланування. Це дуже важливо, тому що попередній хазяїн міг порушити капітальну стінку, що дуже небезпечно. Зараз інспектор БТІ буде приходити тільки в нові квартири, тому створюється небезпека, що моя підлога впаде сусідам знизу на голову. Це не продумано, просто новий-старий міністр захотів прибрати під себе цей ласий шматочок.

В Росії була спроба поділити БТІ на чотири частини, вони відмовилися від цієї спроби. Чому Україна наступає на їхні граблі?

Виктор Несин: В Росии как раз регистрация права собственности отделена от инвентаризации – то, что и в Украине сейчас делается. Разница между нами и Россией в том, что у них договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, так как переход права собственности наступает с момента госрегистрации. У нас так же происходит, но у нас это удостоверение требуют.

Инвентаризация недвижимости – это истинная функция БТИ. Оно же так и называется «Бюро технической инвентаризации», это уж потом дописали «и регистрации права на недвижимость». Поэтому Бюро как занималось инвентаризацией, так и будет заниматься. Единственное, что у него забирается, это регистрация перехода права собственности и выдача выписки с этого реестра. С 1 января хотят вообще отменить выдачу выписок. Но для того, чтобы обратиться к нотариусу с просьбой продать свою недвижимость, вы должны придти с правоустанавливающим документом и поточной инвентаризацией, которая будет выражаться или получением технического паспорта, или же постановкой отметки в техническом паспорте, который есть. Если БТИ укажет, что у вас самовольное перепланирование квартиры, то нотариус вам это соглашение не оформит.

Збираються ввести ще одного інспектора, який має оцінювати квартиру. Тобто, буде інспектор і від БТІ, і експерт-оцінювач, який говорить ринкову ціну?

Виктор Несин: Сама сделка купли-продажи – это транзакция, с которой масса коммерческих и государственных структур зарабатывают деньги. Это и Пенсионный фонд, и госпошлина, и БТИ, и риэлторы. А теперь будет еще и независимый экспертный оценщик, который тоже получит с этой транзакции. Эта финансовая нагрузка идет и на продавца, и на покупателя.

Правительство в лице премьера заявило о том, что у Бюро технической инвентаризации хотят забрать монополию, и разрешить коммерческим структурам проводить техническую инвентаризацию при условии специального образования, получения лицензии, примерно, так как действуют независимые экспертные оценщики. В этом нет ничего страшного. Почему это должно делать только БТИ? Коррупции я здесь тоже не вижу.

То есть, человеку надо будет обращаться и туда, и туда?

Виктор Несин: И туда, и туда. Но не будет таких очередей. Если речь идет о БТИ, то оно никогда не оценивало недвижимость, и давайте в этом вопросе поставим точку. БТИ указывало в выписке остаточную балансовую стоимость, которая по большому счету не должна интересовать ни покупателя, ни продавца.

Но вынужден констатировать, что иногда при купле-продаже занижают стоимость – это беда. Причем, в первую очередь, это беда для покупателя. Когда человек передает одну сумму денег, а в документе расписывается совершенно за другую, он подвергает себя рискам. Понятно, что от указанной суммы начисляются все налоги, и таким образом наши граждане пытаются оптимизировать свою расходную часть. Но это неправильно, это большие риски и повод для возникновения споров. Если человек продал квартиру за 100 000 долларов, а указал 100 000 гривен, при наличии хороших юристов этот договор можно признать недействительным. То, что экспертную оценку ввели как обязательную, думаю, что таким образом пытаются бороться именно с занижением вот этой стоимости. Но на сегодняшний день даже в том распоряжении Кабмина нигде не указано, что экспертная оценка обязательна для любой трансакции. Там четко прописано, что экспертная оценка обязательна только при условии начисления налогов.

Олександр Сергієнко: Але ж при продажі та купівлі квартири вони завжди сплачуються.

Віктор Несін: У вас немає податків при продажу квартири, якщо ви нею володієте більше трьох років і продаєте перший раз за рік. Є державне мито у розмірі 1%, є збір на обов’язкове пенсійне страхування 1%, який сплачує покупець, але це не податки, а збори. Якщо ж ви продаєте другий раз на рік, то у вас податок складає 5% від суми продажу.

Що робити, якщо є проблеми із сусідами, які щось там перепланували і від цього постраждала людина. Якщо ці нововведення почнуть працювати з 1 січня, то цій людині буде легше відстояти свої права чи тут нічого не змінилося?

Олександр Сергієнко: За існуючою інформацією, до БТІ лише перший раз звертаються, коли нова квартира, а при купівлі-продажу нібито не треба буде йти. Тут якраз є проблема, тому що ви можете придбати квартиру, де було перепланування, яке зачепило капітальні конструкції, а це вже може і вам на голову впасти, і сусідам знизу. Тож проблема невирішена, хто буде відповідати за технічний стан цієї квартири. Раніше відповідальним було БТІ, приходив інспектор, дивився на квартиру, а це інженер, який знає, якою має бути первісна конструкція цього помешкання, і одразу говорив, було тут чи не було перепланування. А зараз нібито цього не буде, і в цьому є небезпека.

Зараз цими суперечками займається ЖЕК чи БТІ?

Олександр Сергієнко: ЖЕК повинен займатися, але у нього недостатньо повноважень. Зайти в чужу квартиру просто так він не може. БТІ лише в момент переходу права власності контролював цю ситуацію. В інший час практично ніхто цю ситуацію не контролює, крім сусідів. Якщо вони почнуть писати у ЖЕК, прокуратуру, тоді якось вдасться проконтролювати, що ж там робиться. Це теж лакуна, не вирішена законодавчими актами проблема.

Виктор Несин: Контролирующая структура есть на сегодняшний день, она называется ГАСК (Инспекция Государственного архитектурно-строительного контроля – Ред.). В случае, если БТИ не будет этим заниматься, она должна контролировать несанкционированную перепланировку.

Чтобы продать недвижимость, вы нотариусу должны предоставить технический паспорт на данную квартиру, и с 1 января никто не отменял эту норму. Думаю, что нотариусы получат инструкцию, что этот технический паспорт должен быть сроком до определенного времени или там будет стоять отметка, что проведена инвентаризация такого-то числа. Поэтому нотариусы будут проводить действия при наличии технического паспорта.

Не дай Бог сказать населению, что перепланировывайте, как хотите. Я видел, как на последних девятых этажах появляются балконы, где их не должно быть. Заходил в бывшую коммуналку, где выбросили все стены и сделали «футбольное поле» без подпорок, после чего потолок прогнулся. Граждане самовольно не имеют права вмешиваться в несущие конструкции здания! Мы знаем примеры: на улице Красноармейской упала стена, потому что там на 70% были перепланированы квартиры. Это большая проблема.

Уточніть, будь ласка, що це за нові технічні паспорти будуть отримувати громадяни?

Віктор Несін: Я сказав в «нових» або в тих, які у вас уже є, буде ставитись відмітка про проведення поточної інвентаризації.

Олександр Сергієнко: Виявляється, ЖЕК повинен нараховувати плату за житлово-комунальні послуги за технічним паспортом.

Для пересічного громадянина це нововведення полегшить життя в сенсі хабарів та трати часу чи навпаки?

Олександр Сергієнко: Я вважаю, що будь-яка державна структура тільки збільшує витрати часу і ризик хабарів. Якщо приберуть інші структури, це ще буде зрозуміло. Але той же Держкомзем, який веде реєстр земельних ділянок, нікуди ж не зникне. Вам все одно треба буде іти в райцентр, де знаходиться земельна ділянка ваших батьків, отримувати звідти якісь витяги. Якщо ж всі інші залишаються і при цьому створюється ще одна структура, це гірше.

Виктор Несин: Скажу с точки зрения юриста. Я считаю, что очень правильно сделано то, что разделена инвентаризация и регистрация собственности, потому что это совершенно разные вещи. Уберет ли это коррупцию? Поживем-увидим. Но если убирается масса дополнительных справок, то, соответственно, для обычного украинца это упростит процесс. Давайте вспомним нынешнюю процедуру: вы обращаетесь в БТИ, заказываете текущую инвентаризацию, оплачиваете, делают ее две недели, потом по ее результатам вы обращаетесь опять к БТИ и заказываете выписку из реестра, опять ждете две недели и оплачиваете, плюс проводите перерегистрацию своего правоустанавливающего документа, если ваша недвижимость была приобретена ранее.

Если регистрацией удаленно будут заниматься нотариусы, эта процедура упроститься и удешевится. Но контроль за несанкционированным перепланированием недвижимости будет осуществляться в любом случае, будут приходить инспектора или из БТИ, или из коммерческих структур.

Если мы снова вспомним Российскую Федерацию, там договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения. Там переход права собственности наступает с момента госрегистрации.

Що робити зараз людям? Куди йти?

Виктор Несин: Продавать или покупать, в этом пока вас никто не ограничивает. До 15 декабря вы все осуществляете по старым нормам, до этого времени БТИ принимает заказы на выписку. Это логично, потому что выписка готовится в течении двух недель. До 30 декабря по старым заявкам БТИ будет все выдавать. Правда, будет одно неудобство: с 15 числа вы не сможете зарегистрировать переход права собственности, но сделаете это в январе.

Александр Сергиенко: Значит, оформить покупку с 15 декабря до 1 января невозможно. И под большим вопросом, заработает ли с 2 или 3 января эта новая структура Минюста, и не будет ли там очередей от большого скопления людей.

Виктор Несин: Я больших страхов здесь не вижу. Когда вы продаете свою недвижимость, то подписываете договор купли-продажи, который нотариус уже заносит в реестр. При этом продавец перестал быть собственником, но ваше право еще не наступило.

Але регіональні БТІ припинять приймати заявки вже з 1 грудня, а не з 15-го?

Виктор Несин: Эти решения принимаются на местах. Некоторые БТИ прекращают прием заявок с 12 декабря.