Квартира в подарок: как подарить квартиру без рисков для жизни и благополучия

Договор дарения служит находкой для тех, кто решил заняться бизнесом, в котором не обойтись без рисков. Или же для тех, кому грозят разбирательства за долги. Квартиру не взыщут, если она подарена – имущество в безопасности.

Жанна Кальман, одинокая 90-летняя француженка, свою квартиру продала адвокату в 47 лет. Согласно договору по принципу обратного залога, он должен был хозяйке квартиры выплачивать ежемесячно некоторую сумму до самой смерти. Жанна получала деньги от юриста в течение 30 лет (за это время он выплатил двойную стоимость жилья). Новый собственник так и не получил квартиру. После его смерти Жанна продолжала получать ренту от вдовы юриста. В 1997 году Жанна Кальман установила рекорд долгожительства, умерев в возрасте 122 лет.

Лучшие дома Парижа редко когда уходили из владений знатных семейств – все права частной собственности передаются по наследству. Исторически так сложилось и у нас: наследники, проживавшие вместе с умершим на день смерти, вступают в права собственности на наследственное имущество через полгода после смерти умершего автоматически. Другое дело – составленный договор дарения, или, как говорят попросту, – «дарственная».

-- Кому дарить

Чаще всего в нашей стране составляют договор дарения родители, желая передать квартиру детям. Как правило, тогда, когда уже дети повзрослели и сами достаточно уверенно стоят на ногах. Так проще разрешить дилемму, которая зачастую встает в семьях, где родители владеют многочисленным имуществом и желают распределить его между детьми, избежав споров. Ведь сколько чего и кому подарить – решает владелец имущества на свое усмотрение.

Нередко дарят квартиры (или ее часть) родители своему чаду, если супруги решают расторгнуть брак. Таким образом, один из родителей сразу же «выполняет свой долг», обеспечивая ребенка жилплощадью. Если отец (или мать) дарит квартиру ребенку, то до достижения совершеннолетия в его интересах действуют те же родители. И чтобы распоряжаться квартирой, потребуется, во-первых, согласие органов опеки (опекунского совета), во-вторых, одобрение обоих родителей.

Договор дарения также служит находкой для тех, кто решил заняться бизнесом, в котором не обойтись без рисков. Или же для тех, кому грозят разбирательства за долги. Квартиру не взыщут (конечно, если она не находится в залоге у банка), если она подарена – имущество в безопасности.

Конечно, дарение очень выгодно тому, кто получает «подарок». Как только он оформит все правоустанавливающие документы, то сразу сможет и распоряжаться имуществом на свое усмотрение (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т.п.). Обязательный налог в результате получения прав собственности по договору дарения уплачивает тот, кто не состоит в родстве первой степени (т.е. если это не супруг(а), дети, родители).

-- Кому не дарить

Отменить юридически правильно оформленный договор дарения на практике нереально и маловероятно. Мы предполагаем, но жизнь располагает. Случается, что уходят из жизни дети раньше родителей. И если квартира была подарена родителями, то в такой ситуации они остаются «с носом», потому что наследниками будут, помимо родителей, супруг(а) и дети умершего, т.е. самим родителям может достаться только лишь часть жилья.

Разумным решением будет оформление завещания сына/дочери (получающего в дар квартиру от родителя) в пользу своего дарящего родителя. Таким образом, проще всего перестраховаться от нежелаемых последствий непредсказуемых обстоятельств.

Куда сложнее в ситуациях, когда родители, в расчете на получение «стакана воды в старости», дарят квартиру молодым (или даже несовершеннолетним) детям. Известны примеры, когда, получив в подарок квартиру, молодые закладывают ее в банке, оформляя кредит на покупку весьма престижного автомобиля или для других дорогих развлечений. Если у родителей есть опасения, что их ребенок может попасть под «нехорошее влияние» или не станет заботиться об имуществе должным образом, едва ли стоит спешить подписывать договор дарения.

Не очень удобно делать подобного рода подарки нерезидентам Украины, а также получать такие подарки от них. Просто потому, что придется уплатить налог – 15% от рыночной стоимости. Да и если полученную в подарок квартиру в Киеве, скажем, иностранец задумает продать, то придется уплатить 15%-ый налог с дохода.

-- Как дарить

Собираясь составлять и подписывать договор дарения, важно правильно подготовить все необходимые документы. Необходимы правоустонавливающий документ на имущество (свидетельство о праве собственности или о праве на наследство; договор дарения либо купли-продажи и т.п.), его экспертная оценка, извлечение из реестра прав собственности на квартиру и технический паспорт (выданные в БТИ), согласие органа опеки (только если в квартире прописаны несовершеннолетние дети). Согласие супруга лица, получающего дар, не требуется.

Если раньше оценку жилья проводило БТИ, то сейчас эту услугу необходимо заказывать у частных експертов-оценщиков. Они довольно быстро готовят отчет об оценке – максимум день. Главное, чтобы у оценщика были все необходимые документы, позволяющие проводить оценку квартиры: сертификат субъекта оценочной деятельности Фонда госимущества, квалификационное свидетельство оценщика, свидетельство про регистрацию в государственном реестре оценщиков, справка из государственного реестра субъектов оценочной деятельности о праве проводить оценку для целей налогообложения. Копии всех этих документов должны быть приложены к отчету об оценке! Проверить правомочность эксперта можно на сайте spfu.gov.ua. Средняя стоимость услуг оценщика в Киеве около 300-400 грн.

Договор дарения недвижимости можно оформить как в государственной нотариальной конторе, так и у частного нотариуса. Размышления по поводу цены вопроса, конечно, уместны, если располагать временем сидеть в очередях и ходить от двери к двери, собирая разные справки. А если, все же, время – деньги, то разумнее воспользоваться услугами частного нотариуса. Например, в столице всего лишь 18 госконтор, зато более 1 200 частных нотариуса – выбирать есть из кого. Официальную информацю легко найти на сайте informjust.ua. Выбрать нотариуса можно по базе в интернете на сайтах: notarius.ua, notarius.kiev.ua, notaries.org.ua.

Перечень нотариальных действий, совершаемых частными нотариусами и в государственных конторах, одинаков и предусмотрен Законом Украины «О нотариате». Юридическая сила документов одинакова. К частным нотариусам предъявляются очень жесткие требования, начиная от постоянного повышения квалификации, регулярных проверок управлениями юстиции, вплоть до оснащения рабочего места. Кипы бумаг и папок в кабинете частного нотариуса вы не увидите: он обязан все хранить в сейфах / железных шкафах в архиве, в офисе частного нотариуса обязательно зарешечены окна, пожарная и охранная сигнализация.

Цена на нотариальные услуги частного нотариуса устанавливается по согласованию с клиентом. Как частный нотариус, так и государственный не может взять оплату менее 1% от стоимости – плата в размере Госпошлины, предусмотренной законом. Стоимость дополнительных услуг частного нотариуса зависит от некоторых нюансов: срочность выполнения, сложность договора, юридические нюансы, и даже …месторасположение нотариальной конторы. Но в любом случае, плата за услуги частного нотариуса оговаривается перед началом его работы.

В принципе, если ваш подарок очень дорогой, то цена оформления у частного нотариуса может оказаться не дороже, чем в госконторе. Взыскав 1% предусмотренный законом, частный нотариус может предоставить все дополнительные услуги за символическую сумму (в среднем до 600 грн.).

Если же нет четкого желания составлять тот или иной юридический документ, а просто важно уточнить, какие возможны варианты, проконсультируйтесь с юристом, адвокатом или нотариусом. Консультации по вопросу совершения нотариальных действий большинство частных нотариусов предоставляют клиентам бесплатно.

В каждом конкретном случае нужна профессиональная юридическая консультация, потому что подводных камней в вопросах, связанных с недвижимостью, – масса, и лишь грамотный специалист-юрист сможет объективно оценить все нюансы и дать рекомендацию, подходящую именно к вашей ситуации, помочь минимизировать риски и расходы времени и средств на оформление.

Материал предоставлен изданием «Личный счет»