Дешево, але сердито: що слід знати, купуючи заставну квартиру за зниженою ціною

Купуючи заставну квартиру за нижчою ціною, ви ризикуєте згодом стикнутися із затяжними судовими процесами, збитки від яких може не покрити зекономлене. Тож спершу варто вивчити об'єкт нерухомості та проаналізувати всі «за» і «проти».

Експерти ринку нерухомості відзначають збільшення на початку нинішнього року кількості пропозицій з продажу квартир, які раніше перебували в заставі у банків. При цьому ціни на таку нерухомість на 10–15%, а то й більше, нижчі середньоринкових, що не може не радувати потенційних покупців. Голова Національної ради ріелторської палати України Віктор Несін пояснює таку тенденцію зменшенням доходів громадян, яким тепер нема чим погашати кредити, а також бажанням банків якомога швидше збути заставне майно і погасити кредити.

Однак юристи звертають увагу, що, придбавши квартиру за заниженою ціною, її новий власник згодом може стикнутися з довгими й виснажливими судовими процесами. У найкращому разі доведеться витратити чимало часу й коштів на відстоювання свого права, у найгіршому — є ризик втратити і квартиру, і сплачені за неї гроші. Тож експерти радять, перш ніж укладати договір, ретельно вивчити всі нюанси, пов'язані з об'єктом нерухомості. Краще — із залученням фахівця для супроводження угоди.

-- Купівля застави у боржника

Заставне майно може бути продане як за згодою із заставодавцем, так і в примусовому порядку. Здебільшого банки намагаються домовлятися з боржниками, що вигідніше як першим, так і другим. На сайтах банків у розділах про реалізацію заставного майна зазвичай ідеться, що операції здійснюються лише за згодою позичальника, який з тих чи інших причин не в змозі виплатити заставну вартість об'єкта. Один із варіантів реалізації заставної квартири — коли банк пропонує боржнику самому знайти покупця. Щоб уникнути зайвого клопоту, фінустанови навіть надають тим, хто погодився, прийнятніші умови погашення кредиту. За такої схеми покупець оплачує зобов'язання боржника, після чого банк ініціює зняття обмежень на квартиру. І вже після цього укладається договір купівлі-продажу. Слід звернути увагу, що в таких випадках між моментом зняття обмежень і фактичним укладенням договору минає деякий час. У цей момент є ризик махінацій, коли вже необтяжена квартира може бути відчужена третій особі. Тож юристи радять укладати попередній договір, який у разі відмови власника продати квартиру, принаймні, дасть можливість у судовому порядку або зобов'язати його такий договір укласти, або повернути гроші.

Самостійний продаж квартири більш прийнятний для позичальника, оскільки він сам вирішує, кому і за якою ціною продати майно, а також не оплачує банку витрати, пов'язані з реалізацією застави. Для покупця ж тут є певні ризики. Зокрема, угода про добровільний продаж квартири може бути згодом оскаржена боржником у суді. Наприклад, ст. 229-233 ЦКУ визначають, що договір може бути визнаний недійсним, якщо він укладений під впливом несприятливих обставин або на вкрай невигідних умовах. Очевидно, що згадані категорії носять оціночний характер, і наперед важко сказати, чи вважатиме суд обставини такими, що ведуть до визнання договору недійсним. Юрист ЮФ «Лексфор» Юлія Рудик зауважує, що і банк як заставодержатель згодом може оскаржити угоду в судовому порядку, оскільки позичальник не має права продавати заставне майно без отримання попередньої письмової згоди банку. «Тож при укладенні такого роду договорів необхідно ретельно перевірити документи, зокрема перевірити статус майна та наявність у позичальника права на його продаж (відповідної згоди банківської установи, згоди чоловіка або дружини тощо)», — радить юрист.

-- Квартиру продає банк

У певних випадках, коли позичальник не може або не хоче знайти покупця, банки можуть самі зайнятися продажем заставної нерухомості через фінансові компанії, що працюють спільно з агенціями нерухомості. У таких випадках фінансова або факторингова компанія викуповує в банку заборгованість позичальника за поточною вартістю заставного майна і стає новим заставоутримувачем. Після чого фінансова компанія реалізує заставну квартиру через агенцію з нерухомості. При цьому вона «пробачає» позичальникові залишок боргу за кредитною угодою, якщо квартира продана за ціною, яка не покриває зобов'язання позичальника.

Така схема вигідна для всіх сторін угоди, вважає Юлія Рудик. Вигода банківської установи полягає у скороченні витрат і часу на організацію процесу зі стягнення заставного майна і заборгованості за кредитною угодою, позичальника — в частковому «прощенні» боргу та закритті зобов'язань за кредитною угодою. Фінансова компанія й агенція з нерухомості отримують після реалізації заставного майна свої комісійні, а покупець — звільнену від заборон і зобов'язань нерухомість за прийнятною ціною. «Водночас, — зазначає юрист, — за подібної схеми покупець навряд чи зможе придбати нерухомість за значно зниженою вартістю. Агенція з нерухомості, з метою заробити на комісійних, продають таке майно за звичайними ринковими цінами».

Крім того, потенційному покупцеві такої квартири необхідно перевірити виконання іпотекодержателем усіх умов іпотечного договору. Також слід пам'ятати, що перш ніж продати об'єкт, продавець має за 30 днів повідомити про це боржника. Якщо ж усіх правил не дотримано, згодом договір купівлі-продажу може бути оскаржено в суді.

-- Примусовий продаж без суду

Проблемним може виявитися придбання квартири, яку в боржника вилучили і реалізують її через аукціон. Примусово стягнути нерухомість у заставодавця можна за рішенням суду, а також на підставі виконавчого напису нотаріуса. Для банків це крайній крок, оскільки процедура реалізації майна на публічних торгах потребує додаткової уваги та часу. Причому менш витратний для банківських установ спосіб стягнення застави — на підставі виконавчого напису нотаріуса (ст. 33 ЗУ «Про іпотеку»). Покупцеві до такого придбання варто ставитися обережно. Окрім іншого, боржник згодом може оскаржити в суді дії нотаріуса. Зазначимо, що позасудове стягнення заставного майна може здійснюватися лише за наявності відповідного застереження в договорі іпотеки або в окремому договорі, який має бути завірений нотаріально. Також стягнення на предмет застави може бути звернене лише за 30 днів після попередження про це боржника. До закінчення цього часу нотаріус не має права вчиняти виконавчий напис на договорі.

Юлія Рудик зауважує, що необхідно звернути увагу на норми Закону «Про нотаріат», що визначають умови, за наявності яких можливе вчинення нотаріусом виконавчого напису. Зокрема, надані нотаріусу документи мають підтверджувати незаперечність вимог банку. При цьому про незаперечність вимог можна говорити лише у двох випадках:

• з розміром суми боргу погоджуються обидві сторони (позичальник і банк);

• заборгованість підтверджена рішенням суду.

В інших випадках заборгованість є суперечливою. Також слід пам'ятати, що нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо з дня виникнення вимоги минув не більш ніж рік. Крім того, вчинення виконавчого напису можливе тільки, якщо договір застави (іпотеки) був засвідчений нотаріусом. «Враховуючи це, покупцеві краще уникати придбання нерухомості, яка стягується на підставі виконавчого напису нотаріуса, навіть якщо така нерухомість реалізується за ціною значно нижчою, ніж ринкова», — радить юрист.

-- Придбання квартири на аукціоні

Більше гарантій, як для банку, так і для потенційного покупця, коли нерухомість конфіскована і реалізується на підставі рішення суду. Але такий спосіб стягнення заставного майна є витратнішим та тривалішим. Якщо суд задовольнив вимоги банку, реалізація предмета застави здійснюється Державною виконавчою службою (ДВС) на публічних торгах (аукціоні). Інформація про проведення торгів публікується за 15 днів до їх початку. Відчужувана нерухомість оцінюється незалежним оцінювачем. Охочі взяти участь в аукціоні вносять заставу у розмірі 15% вартості об'єкта, яку їм повертають у разі програшу або враховують в оплату придбання.

У цьому разі слід пам’ятати, що заставодавець у будь-який час може погасити борг, і торги не відбудуться. До того ж, тут можливі махінації самих виконавців і пов'язаних з ними осіб з метою придбати нерухомість за заниженою ціною. Наприклад, інформація про торги може приховуватися, а охочих купити об'єкт за запропонованою ціною не виявиться. У такому разі іпотекодержатель отримує право викупити об'єкт за запропонованою ціною. Або призначаються повторні торги (за місяць), на яких ціна знижується на суму до 25%. Згодом можуть бути і треті торги зі стартовою ціною в 50% від визначеної спочатку. При цьому якщо коштів від продажу квартири не вистачить для покриття кредиту, у боржника в рахунок погашення відсутньої суми можуть відібрати інше майно. У таких випадках є велика ймовірність, що заставодавець оскаржить щонайменше встановлену оцінювачем ціну та процедуру проведення торгів. Партнер ЮК «Горошинський і партнери» Дмитро Овсій зазначає, що найбільші ризики при придбанні квартири на публічних торгах — це закритість інформації про такі торги. «Безумовно, агресивно налаштовані власники нерухомості при продажу майна на публічних торгах можуть оскаржувати дії банку, нотаріуса, виконавчої служби та інших учасників такого процесу. У цьому разі вкрай важливо дотриматися всіх процедур», — зазначає юрист.

-- Сім разів відміряй

Щоб убезпечитися від ризиків при придбанні нерухомості, юристи радять уважно оглянути нерухомість, ознайомитися з документами на неї. Варто вивчити кредитний договір, договір застави, рішення суду про примусове стягнення. Необхідно перевірити, чи не оскаржується таке рішення в касаційному порядку (апеляційний суд може задовольнити вимоги банку, після чого рішення набирає чинності, але згодом його може скасувати касаційний суд).

При придбанні заставної квартири важливо переконатися, що на ній немає обтяжень. «Якщо ціна заставного, як і будь-якого іншого майна, набагато нижче ринкової, і подібне зниження вартості з першого погляду необґрунтоване, можливо, це зумовлено якимись прихованими недоліками нерухомості, зокрема заставою чи іншим обтяженням», — говорить Юлія Рудик. Потрібно переконатися у згоді чоловіка або дружини на угоду у випадках, коли нерухомість належала подружжю. Перевірити, чи не прописані в квартирі діти, оскільки виписати їх потім буде дуже складно. Втім, Дмитро Овсій зауважує, що ймовірність наявності обтяжень досить висока лише в разі купівлі прав і зобов'язань за кредитом, продажу через застереження в договорі (без суду). «У випадках залучення до продажу виконавчої служби ймовірність натрапити на обтяження невисока», — зазначає він.

Не зайвим, радять юристи, буде скористатися допомогою фахівця при укладенні договору купівлі-продажу. Професійний аналіз документів на квартиру, правильно складена угода і грамотне юридичне оформлення результатів її виконання допоможе звести до мінімуму можливі ризики подіб¬ної угоди й уникнути будь-яких негативних наслідків у майбутньому.