Рынок недвижимости подвис

Цены на недвижимость пока расти не будут, но падать тоже не собираются. Похоже, рынок достиг своего «дна» и пролежит так еще полгода. Но если кто хочет приобрести жилье, лучше это сделать сейчас. К таким выводам пришли эксперты во время пресс-конференции в «Главкоме». С журналистами беседовали президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, директор компании Realty House Генрих Людкевич и вице-президент Международной федерации недвиджимости «FIABCI-Украина» Александр Бондаренко.

Каковы ваши прогнозы динамики рынка недвижимости?

Генрих Людкевич: 2010 год – это время, когда надо и стоит покупать недвижимость тем, кто планирует решать свои жилищные вопросы, потому что «дно», как говорят, уже пришло. С осени, когда улучшиться финансовая система, условия кредитования, начнется плавный рост цен. Но есть одно условие – рынок недвижимости – это сектор экономики, поэтому если не будет существенных изменений макроэкономических показателей в худшую сторону, то все будет хорошо.

Александр Бондаренко: Согласен, рынок недвижимости – это зеркало общей социально-экономической ситуации. Глядя в него сейчас, мы видим жалкое состояние экономики, депрессивное состояние банковской системы, отсутствие позитивных настроений обычных граждан, которые и являются стимулом к решению проблем, связанных с рынком недвижимости. То ли это приобретение жилья, то ли покупка офиса или торговых площадей для развития бизнеса. Сейчас таких позитивных ожиданий нет, поэтому я беру на себя смелость сказать о том, что ближайшие полгода депрессивное состояние экономики не будет преодолено, а значит и рынок недвижимости не выйдет из кризисного состояния. Так что роста трансакций на рынке, а значит и роста цен я бы не ожидал. И тезис о том, что ценовое дно уже пройдено, у меня вызывает большие сомнения.

Александр Рубанов: Я не разделяю оптимизма своего коллеги Генриха Станиславовича. По моим ощущениям, характерной особенностью рынка недвижимости на сегодняшний день является отсутствие самого рынка как такового, рыночных отношений. С нашей точки зрения, в ближайшие, как минимум, полгода не стоит ожидать каких-то стабилизирующих факторов, которые бы вселяли надежду на то, что рынок недвижимости как-то сбалансируется.

Прошла информация о том, что рынок строительства коммерческой недвижимости потихоньку начал оживать. Как бы вы охарактеризовали ситуацию по разным направлениям – строительству и продажам квартир, коммерческой недвижимости и прочее?

Александр Бондаренко: Информация, которой располагает Союз консультантов по недвижимости, Международная федерация недвижимости FIABCI-Украина и Строительная палата Украины, свидетельствует о том, что в некоторых регионах разморожены те объекты коммерческой недвижимости, которые были законсервированы в прошлом году. Но это капля в море, и я бы не стал говорить о том, что на рынке коммерческой недвижимости стало все хорошо. В основном это те объекты, которые были на стадии более 75% готовности, и инвесторы, аккумулировав средства, хотят вывести эти объекты на финишную прямую.

Александр Рубанов: Коммерческая недвижимость наиболее близка к состоянию какой-то стабилизации. Мы наблюдаем ставки капитализации на уровне 6-7% за последние четыре-пять месяцев. Это говорит о том, что в коммерческой недвижимости «дно» мы уже прошли, и есть все основания предполагать, что если эта отметка приблизится к 8%, ее начнут покупать. Вслед за ней, мы надеемся, будет выходить и жилая недвижимость, прежде всего, в сегменте экономкласса.

Генрих Людкевич: Что касается коммерческой недвижимости, то торгово-развлекательные центры сейчас во многих городах по одному в месяц заканчивают строительство и вводятся в эксплуатацию. Это были отложенные объекты, замороженные на год, а сейчас инвесторы посчитали, что дно коммерческой недвижимости преодолено и можно заканчивать строительство.

Каким образом государство могло бы стимулировать возрождение рынка недвижимости?

Александр Бондаренко: Государство, в частности в лице парламента, пытается что-то делать - первое чтение прошел закон о строительстве доступного жилья. Если бы этот вопрос решался комплексно, то мог бы вывести всю строительную отрасль из нынешнего плачевного состояния. Но как это делается в Украине – хотел как лучше, а вышло как всегда – у меня очень много скепсиса в отношении этих «усилий». Сделать авангардным доступное жилье... Давайте посмотрим на опыт наших северных соседей. Как бы мы ни критиковали г-на Путина, он когда-то пролоббировал принятие 28 законов и прочих важных документов, направленных на то, чтобы сделать жилье доступным.

Один наш украинский закон не решит вопрос, тем более что в том законе есть много вещей, которые лично у меня вызывают сомнение. Например, кто будет решать, имеет ли право определенный гражданин на 30% оплаты жилья со стороны государства, а 70% - за свой счет? Опять кормушка для чиновника: тому дам, этому не дам. От этого законопроекта веет совком – звучат популистские лозунги «обеспечить всех», «раздать всем». Я прекрасно понимаю, что это было спровоцировано правительством Юлии Тимошенко еще в период избирательной кампании. Но будет ли это работать в реальной жизни? Сомнительно.

Самое главное, что должно сделать государство, чтобы оживить рынок строительства и недвижимости – решить земельный вопрос. Пока земля у нас будет выделяться или отбираться, пока депутаты будут налагать мораторий на продажу земли, этот вопрос решен не будет. Второе – это разрешительная система. Одно влиятельное международное агентство составило рейтинг стран в отношении условий для строительства. Из 186 стран Украина заняла 183 место. У нас согласительные процедуры длятся два с половиной года, в то время как в Европе на это уходит 30-40 дней и ты можешь начинать строительство. В Нью-Йорке с его очень сложными условиями строительства все согласительные процедуры занимают 12 дней.

Если у нас будет решен земельный вопрос и в шесть раз, до полугода, сокращен срок для согласительных процедур, тогда рынок строительства заработает, и там будут другие, рыночные механизмы. Тогда он не будет зависеть ни от правительства, ни от парламента.

Александр Рубанов: Что касается земли, там ситуация самая сложная. По нашим прогнозам, рассчитывать на стабилизацию ближайшие полтора-два года не приходится. Существует огромное количество предложений, по крайней мере, под Киевом. Вся Киевская область продается, цены доходят до уровня 2007 года.

Александр Бондаренко: Потому что это изначально был сильно переоцененный сегмент… Если высказываться метафорично, то рынок недвижимости первым заходит в кризис и последним из него выходит.

Есть ли вас данные о продажах жилья на вторичном рынке за январь-февраль?

Александр Рубанов: Что касается количества сделок, то отвечу с высокой степенью достоверности. Информация почти из официальных источников, откорректирована нашими аналитиками. Коммерческие трансакции по жилой недвижимости по Киеву в январе были порядка 300-350 сделок. Это самый низкий показатель за последние 10 лет, даже учитывая тот фактор, что январь традиционно считается малоактивным месяцем.

Александр Бондаренко: В 2009-м было -37% по отношению к 2008 году по количеству трансакций. Но трансакция – это не всегда покупка. Как выяснилось, там только 50% приходится на покупку, а остальное – наследование, внутрисемейные обмены и т.д. У меня есть данные некоторых агентств по количеству трансакций за декабрь-январь в крупных городах – Одессе, Киеве, Львове, Харькове и Чернигове. Почти у всех одинаковая картина – количество сделок около 10% от того, что было в декабре-январе 2006-2007 гг. можно экстраполировать эту цифру на ситуацию и сказать, что рынок по количеству сделок упал на 90%.

Генрих Людкевич: Я тоже общался с коллегами из регионов и получил данные за февраль. В Ужгороде, например, работает и первичный рынок: строят дома и цены не падают. Во Львове и Луганске цены с января и по сегодня поднялись на 5-10%.

Александр Бондаренко: По нашим данным, во Львове и Тернополе небольшой рост цен есть, но существенного роста трансакций не наблюдается. Наши коллеги объясняют это тем, что в начале года очень часто приезжают в Украину «заробитчане» и часто приобретают жилье. Но это деньги, заработанные за границей, а на рынок существенно могут повлиять только те деньги, которые здесь же и заработаны.

Генрих Людкевич: Отложенный спрос тоже существует. Потенциальный покупатель все еще читает, слушает СМИ, приценивается, то есть срабатывает субъективный фактор.

Александр Рубанов: По нашим оценкам, это носит психологический характер. Можно даже сказать, сезонный. Эта ситуация наблюдается из года в год, но весной всегда наблюдалась повышенная активность, и на рынке недвижимости в том числе. Поэтому повышение цен на предложение реально отличаются от цен продажи. Если раньше дисконт был в районе 2-3%, то в сегодняшней ситуации в некоторых случаях доходит и до 20-30%. Это бывает редко, но бывает.

Александр Бондаренко: Мы недавно анализировали ситуацию на рынке офисной недвижимости Святошинского района Киева и выяснили, что соотношение цены предложения и реальных сделок составило как раз -25%.

Генрих Людкевич: Это касается только офисной недвижимости, на жилищном рынке сейчас такого нет.

Как будет вести себя рынок в 2010 году?

Александр Рубанов: По нашим прогнозам, каких-то существенных изменений не будет. В течение года мы будем наблюдать колебания как в одну, так и в другую сторону, на уровне 10-15% по разным сегментам.

Больше всего, конечно, пострадал так называемый бизнес класс. Жилье, которое строилось, было ориентировано на средний класс, который в нашей стране уже практически «истребили».

Александр Бондаренко: У обычного гражданина нет уверенности в завтрашнем дне. Когда под большим вопросом останешься ли ты завтра на работе, не снизят ли тебе зарплату и будут ли выплачивать вообще, в такой ситуации человек не принимает решение о покупке вещей длительного пользования. Обратите внимание, что продажа холодильников, телевизоров, автомобилей и прочего упала в разы, а недвижимость – это самый длительный по пользованию товар. Когда люди начнут покупать дорогую технику и автомобили, чувствуя себя уверенно, только тогда они будут принимать решение об улучшении жилищных условий.

Да, банки зашевелились, но какой нормальный человек возьмет кредит под 23% годовых? Когда меня спрашивают, брать кредит или не брать, я отвечаю: «Иди лучше к психиатру!».

Банки не только должны начать выдавать кредиты, а установить нормальную цену на деньги. Только тогда этот фактор повлияет существенно на рынок.

Генрих Людкевич: Как показала практика прошлых лет, когда работал рынок ипотеки, большинство возращенных кредитов в полной сумме совершалось за 3-5 лет, хотя брались они на 15-20 лет.

Александр Рубанов: Мой знакомый возглавляет представительство одного из крупных брендов, так по оценкам этой влиятельной компании, у рынка недвижимости нет перспективы на развитие ближайшие 3-4 года. Ситуация будет только усугубляться, если не будут предприняты какие-то серьезные системные меры. Пока государство не обратит внимания на эти проблемы, ничего нельзя будет сделать. Во-первых, надо вернуть доверие к застройщику, к банковской системе. Без этих двух факторов развитие рынка недвижимости невозможно. Может быть, надо создать некий банк плохих активов в строительной сфере, потому что в Киеве, например, у 20-30 «замороженных площадок» в ближайшие лет десять нет будущего. С ними надо что-то делать, а не решать точечно, мол, если есть 70% готовности объекта, то давайте дофинансируем. Министерство ЖКХ рапортует, что даются квартиры, но их получили только 0,3% очередников, которых по разным оценкам миллион триста человек. Это капля в море.

Что касается строительства коттеджных городков, то в Киевской области на 90% объектов работы заморожены.

Александр Бондаренко: Аналогичная ситуация и по Одесской области и в Крыму. Реально достраивается только 10-15% объектов, остальные уже в стадии глубокой заморозки. К тому же надо учитывать, что в коттеджном городке приобретает недвижимость покупатель второго дома, которому уже есть где жить. Это в цивилизованных странах психология такова, что работаю в городе, а живу за городом. У нас же это не первое жилье, поэтому жареный петух никуда не клюет. Украинцы ментально не готовы продать квартиру в Киеве и купить дом, еще не пришло сознание того, что надо жить в экологически чистом месте. Поэтому этот сегмент рынка будет самым последним выходить из кризиса.

Может ли частично решить жилищную проблему налог на недвижимость?

Александр Бондаренко: Этот закон должен приниматься в первую очередь. Но этот должен быть не такой налог, как это когда-то предлагали Терехин с Азаровым – налог на трансакцию. Нужно вводить налог на недвижимость, как это сделано, например, в Бельгии. Это муниципальный налог, при этом в законе прописаны статьи расходов, куда направит эти деньги казна. Эти средства направляются только на инфраструктуру рынка недвижимости – санация улиц, ремонт теплосетей и прочее. Человеку очень выгодно платить этот налог, потому что он знает, что его деньги вложат в его же недвижимость и она вырастет в цене. А у нас деньги идут в государственный карман, а они там уже знают, как ими распорядиться.