«Житомирський люкс». Соціальне житло для переселенців за ціною... преміальних ЖК столиці?

Навесні в Україні налічувалося майже 4 мільйони внутрішньо переміщених осіб і лише за перші три місяці 2025-го ця кількість зросла на 188 тисяч. Ці люди виїжджають з прифронтових територій, нерідко лишаючи там все, тож саме питання житла стоїть для них найгостріше. Процес забезпечення ним переселенців і держава, і низка міжнародних організацій намагаються організувати вже протягом трьох років. Втім, поки що в цьому вбачається більше хаосу і типових корупційних схем, ніж системної роботи. 

Житомир – одне з перших міст, де зводити житловий комплекс для переселенців почали за підтримки Європейського Союзу. Дах над головою мають отримати 116 родин. Але будівництво затягується, матеріали купують з націнкою, а вартість одного квадратного метра перевищує ринкову. 

Якщо вірити офіційній статистиці, зараз в місті проживає більше 12 тис. переселенців. Найчастіше ці люди вимушені або орендувати квартири, або шукати місця у гуртожитках та тимчасових притулках. Нині в черзі на соціальне житло стоять майже 450 сімей, а це понад 1 000 людей. 

Від початку великої війни Житомирська громада вже реалізувала кілька проєктів для переселенців за донорські кошти: відремонтувала гуртожиток на вулиці Отаманів Соколівських, збудувала модульне містечко у Вересах і облаштовує гуртожиток на Домбровського. Це важливо, але – лише часткове розв’язання проблеми. Бо попит набагато більший, а тому і рішення мають бути масштабнішими.

Амбітний проєкт з повільною реалізацією

Оскільки Житомир став одним із шести міст в Україні, де соціальне житло для ВПО будують за підтримки Європейського Союзу, одним з таких рішень має стати зведення цілого житлового комплексу для переселенців. Координувати процес взялися в НЕФКО – міжнародний партнер, який допомагає Україні втілювати цілу низку проєктів за підтримки грантів і пільгових кредитів. Житомир уже мав досвід співпраці з НЕФКО до великої війни: за їхньої підтримки в місті оновлювали тепломережі, утеплювали дитсадки та школи. Тепер же західні партнери фінансують будівництво житла для переселенців.

Так, на провулку Червоному зводять аж чотири будинки на 116 квартир, де за планом зможуть проживати понад 400 людей. Обійтися проєкт має орієнтовно в пів мільярда гривень, а замовником робіт є управління капітального будівництва. Проєкт передбачає однокімнатні та двокімнатні квартири, а всі помешкання на перших поверхах будуть інклюзивними. Комплекс буде енергоефективним: на дахах встановлять сонячні панелі, а опалення забезпечуватиме котельня на твердому паливі. Територію облаштують дитячими майданчиками, зеленими насадженнями та парковкою на 48 авто. Крім того, у комплексі передбачене сховище для мешканців.

Угоди уклали торік, навесні, загалом планували завершити будівництво в кінці вересня 2025-го (дедлайн був орієнтовним), втім станом на 25 вересня виконано 53% робіт. 

У коментарі місцевим журналістам керівник управління В’ячеслав Глазунов визнав, що завершити будівництво до кінця вересня все ж не встигнуть. Будуть старатися до кінця року, щоб заселити нових мешканців вже в наступному. 

Хто будує житло?

Головним підрядником будівництва стала компанія «АртХаус», що належить відомій у місцевому будівельному середовищі родині Боблів. У березні 2024 року з компанією підписали два контракти на майже 310 млн грн. За ці кошти вона має звести будинки, зробити частковий ремонт квартир та мінімально їх меблювати. Сюди не входять витрати на проєктування, експертизу, нагляди за роботами та додаткові роботи – їх донори фінансують окремо. Цього року вартість контрактів знизили на 18,5 млн грн. Офіційна причина – частину робіт скасували. Яких саме – управління у відповіді на запит не уточнило.

Розповідь про всі регалії і об’єкти цієї бізнес-родини займе чимало часу, тож зупинимося лише на основних моментах. Ключовою компанією родини Петра і Наталії Боблів була «Зодчество ЛТД» і її можна було сміливо назвати улюбленицею міського управління капітального будівництва, чиї підряди фірма забирала регулярно. Любило місто і самих підприємців. Так, у 2018 році мер Житомира Сергій Сухомлин присвоїв Петру Боблу відзнаку «За заслуги перед містом». Нагороду пояснили активною участю підприємця в розвитку міста. Щоправда, отримувати її прийшов не він сам, а його дружина Наталія.

Одним з найзначиміших об’єктів «Зодчества ЛТД» можна вважати «Прозорий офіс», на реконструкцію якого було виділено десятки мільйонів гривень. Втім, з часом за цим об’єктом відкрили провадження через підозру у зловживанні службовим становищем, сама фірма зникла з радарів, а її місце зайняв «АртХаус». Такий прийом український бізнес використовує регулярно. Як тільки одна з фірм починає фігурувати в криміналі, а отже, з’являється ризик втратити ринок через репутаційні моменти, легше не триматися за неї, а поставити свою ж, але іншу.

Тож формально ці дві компанії різні, але по суті – належать до однієї умовної будівельної групи. Більше того, вони мають однакову юридичну адресу, а в портфоліо можна побачити спільні об’єкти. Ще один доказ цього зв’язку – декларація сина Петра Бобла – Андрія, який у 2017 році працював у Департаменті архітектури Житомирської ОДА та Державній архітектурно-будівельній інспекції. У ній він вказав доходи від роботи в обох компаніях, а також дохід батька від оренди техніки цим же фірмам.

На початку року, після смерті Петра Бобла, управління компанією повністю перейшло до його дружини Наталії, а директором став Сергій Дяченко.

Як обирали підрядника

Оскільки фінансування проєкту частково надходить від міжнародних партнерів, тендери проводили за правилами саме міжнародної організації. Але при цьому підрядника не обирали безпосередньо донори – право ухвалення рішення делегували Житомирській міській раді, лишивши НЕФКО перевірку фірми на доброчесність і дозвіл на підписання договору.

Участь у тендерах взяло п’ять компаній. Найнижчу ціну запропонував «АртХаус», випередивши «ЕлітБуд-1» – єдину іншу фірму, що подала пропозицію в межах бюджету. Раніше журналісти вже писали про зв’язки між компаніями: зокрема одна з них надавала іншій техніку в оренду. Інші учасники були дорожчими і не розглядалися. 

Цікаво також, що тендерів насправді було декілька, бо попри те, що проєкт будівництва житла для переселенців у Житомирі фінансується коштами західних партнерів, у ньому все ж знайшлося місце для витрат і з міського бюджету. Так, бюджет профінансує опоряджувальні роботи, облаштування сховища та території і підведення зовнішніх інженерних мереж. Під ці роботи у грудні 2023 року управління також проводило тендер. Договір на 61 млн грн підписали також із ТОВ «АртХаус». 

Ще на етапі оголошення цієї закупівлі було зрозуміло, що перемогти у тендері має «своя» компанія. В умовах закупівлі містилась вимога надати акт відвідування будівельного майданчика – підписаний представниками замовника. Така вимога є потенційно дискримінаційною: управління на власний розсуд вирішує, кому цей акт підписати, а кому – ні. Навіть якщо компанія відвідала об’єкт, замовник міг відмовити їй у підписанні акту, що стало б формальною підставою для відхилення пропозиції. Такі умови звужують конкуренцію і створюють перевагу для «своїх», фактично порушуючи принципи відкритості та рівного доступу до публічних закупівель. Ця вимога вже неодноразово визнавалась порушенням Антимонопольним комітетом України.

Але в управлінні капбудівництва наполягають, що діяли в межах повноважень і дотримувалися законодавчих процедур. Також запевняють, що жодних домовленостей із підрядником не було.

«Обговорення, що саме компанія ТОВ «АртХаус» має отримати підряд, не було», – йдеться у відповіді на запит.

Втім, віддавши у грудні 2023-го «АртХаусу» перемогу в цьому тендері, посадовці фактично відкрили фірмі двері і в тендер вже від міжнародників. Адже було б дивно, якби на одному й тому ж будівельному майданчику працювало б кілька різних компаній. Тож, «правильно» прописавши умови один раз, міська влада, по суті, вирішила долю всього проєкту.

Ціни під питанням

Отже, перед тим як перейти до питання націнок в цьому об’єкті, хочеться коротко підсумувати все, що ми вже знаємо зараз. Великий проєкт, фінансування на який виділили і міжнародні партнери, і міський бюджет, віддали «улюбленій» будівельній групі. Віддали його доволі зухвало, адже документацію одного з тендерів прописали так, щоб відсіяти інших небажаних переможців.  І поки переможець не надто активно виправдовує виданий йому кредит довіри, адже темпи будівництва не дуже тішать. Вже зараз зрозуміло, що цьогоріч люди в нові будинки не заселяться – їм доведеться чекати.

Втім, якби проблеми були виключно в цьому, то на подібне можна було б закрити очі. Але є ще одне, можливо, найважливіше питання – ефективність використання коштів. Підряднику з усього бюджету вже проплатили майже 120 млн грн (про всяк випадок також скажемо, що будівництво фінансується за грантові кошти, а отже, вони не обкладаються ПДВ). І переглянувши кошторис ми помітили, що компанія постачає деякі матеріали за завищеними цінами. Зауважимо, що в підсумкових відомостях ресурсів (витрати по факту) ціни на матеріали вказані без ПДВ, і навіть у такому вигляді вони перевищують роздрібні ціни в будівельних магазинах, які вже включають ПДВ. 

Почнемо з плит з мінеральної вати. За них міське управління заплатило 683 грн за квадратний метр. На ринку ці плити продають в середньому по 525–562,50 грн. Це означає, що лише з цієї позиції – залежно від того, як рахувати ціни в магазинах (з ПДВ чи без) – переплата могла скласти від 230 тис. до 380 тис. грн. 

Бетонні блоки – один із найважливіших будматеріалів. «АртХаус» поставив їх по 2 895 грн за штуку, тоді як «Ковальська» продає ці блоки за 2 235, а «Алекс груп» – взагалі по 1 807. Тобто переплата могла сягати від 364 тис. з ПДВ до 570 тис. грн без ПДВ. Зазвичай, при гуртових закупівлях ціни знижуються, а тут – навпаки: матеріали коштують дорожче, ніж у роздріб.

Ну і вікна – теж не втішають. За них заплатили по 6 377 грн за квадратний метр, тоді як місцевий виробник «Океан» запропонував нам їх по 5 055, а Steko – взагалі по 4 271. Це ще плюс від 360 тис. до 575 тис. грн переплати, залежно від того, як рахувати з ПДВ чи без.

Лише на цих трьох позиціях можна було заощадити майже мільйон гривень. Загалом ми нарахували приблизно 5 млн грн потенційної переплати. Втім, варто врахувати, що частина цієї різниці може пояснюватися тим, що підрядник не виокремив складські витрати, які могли бути закладені у відпускні ціни матеріалів.

Офіційні пояснення і реальна ситуація

В управлінні запевняють: підрядник, який претендує на контракт, самостійно аналізує ринок і формує ціни, використовуючи власну базу даних. Ми звернулися за коментарем до директора «АртХаусу» Сергія Дяченка – відповіді не отримали. Натомість у НЕФКО пояснили, що пропозиція підрядника пройшла державну експертизу, а отже – вважається обґрунтованою. «Наскільки ми розуміємо, державна експертиза оцінює прайс-лист на основі кількості та обсягу матеріалів, зазначених у проєктній документації, а також перевіряє точність застосованого ціноутворення. З огляду на те, що пропозиція отримала позитивний висновок державної експертизи, ціни також були позитивно підтверджені. Підрядник відповідав за оцінку своєї пропозиції з точки зору вартості доставки та необхідної якості матеріалів. НЕФКО встановила конкретні вимоги до якості ізоляційних матеріалів», – коментує НЕФКО. 

Тобто західні партнери довірилися місцевій владі та переклали відповідальність за перевірку цін на українську сторону та її експертизу. Утім, за дослідженням Dozorro, експертна організація не перевіряє ціни на конкретні будівельні матеріали. Вона лише оцінює загальну обґрунтованість витрат. Таким чином, ніхто з учасників процесу не проаналізував ціни – ані донор, ані замовник, який мав би це зробити. У результаті маємо прогалину в системі контролю.

Міський бюджет теж страждає

Схожа ситуація і з роботами, які фінансуються коштами міського бюджету. «АртХаусу» вже сплатили понад 36 млн грн (ця сума з урахуванням податку на додану вартість). Але і тут в кошторисі ми помітили, що ціни на матеріали завищені – загальна сума потенційної переплати становить понад мільйон гривень. Важливо, оскільки йдеться про бюджетні кошти, вони підлягають оподаткуванню. І оскільки у підсумкових відомостях ресурсів ціни зазначені без ПДВ, ми самостійно додавали до них 20% для коректного порівняння.

Наприклад, бетон класу В15 (М200) поставили по 3 621 грн (з ПДВ) за кубічний метр з врахуванням складських витрат. Хоча в Житомирі його можна придбати в «Торговому домі «Бетон» по 2 550 грн, а Buddelux – по 2 400. Різниця – близько 164 тис. грн зайвих витрат, які могли б піти на інші важливі потреби.

Аналогічна ситуація з чавунними люками D400. За них сплатили по 10 032 грн за одиницю. У той час як їхня реальна вартість нижча. «Теплоарматура» продає люки по 7 488 грн, а Impex-Group – взагалі по 5 925 грн. Ймовірна переплата – 325 тис. грн.

Ціна квадратного метра – чи не забагато?

Втім, є ще один аспект, який за важливістю може конкурувати і з доброчесністю підрядника, і з потенційними націнками. Йдеться про економічну доцільність. Якою є ціна квадратного метра в майбутньому комплексі? Давайте рахувати. У відповіді на наш запит управління капітального будівництва повідомило, що вся вартість проєкту становить 485 млн грн.

До цієї суми входить зведення будинків, часткове оздоблення приміщень, меблювання, благоустрій, комунікації, проєктування, інфляційні ризики тощо. Це означає, що тут враховані кошти і міського бюджету, і донорів. Оскільки в цю суму також включено зведення укриття, встановлення індивідуальних теплових пунктів і сонячних панелей, ми відняли їх із розрахунку – адже це досить унікальні та зазвичай дорогі переваги новобудов. Вийшла сума 463 млн грн. Якщо поділити її на загальну площу майбутніх квартир (6,8 тис. кв м), отримаємо 68 тис. грн за квадратний метр.

Приблизно за стільки ж нині можна купити квадрат з ремонтом в самому центрі найпрестижнішого в Києві Печерського району. Ми ж, нагадаю, говоримо про соціальне житло в середмісті Житомира. Тут, до слова, зараз у ЖК комфорт-класу Grand City Dombrovskyi продають однокімнатну квартиру з дизайнерським ремонтом, сучасною технікою, кондиціонером та гардеробною за 65 тис. грн за квадрат. А у сусідній Вінниці можна купити готову до заселення двокімнатну квартиру з меблями у ЖК «Резиденція» (теж комфорт-клас) за 53 тис. грн за квадрат. В Одесі за ціною квадрата для переселенців у Житомирі продаються квартири у ЖК бізнес-класу Kadorr City. Однокімнатна квартира з повною комплектацією, дизайнерським ремонтом коштує приблизно 69 тис. грн за квадрат. У сусідньому ЖК Перлина (бізнес-клас) двокімнатну квартиру продають за 70 тис. грн за квадрат. 

І навіть у Львові, де ціни на житло найвищі, у ЖК R2 residence комфорт-класу можна придбати однокімнатну квартиру з терасою за 72 тис. грн за квадрат.

Голова Житомирського регіонального відділення фахівців з нерухомості (рієлторів) України Наталія Мелай розповідає, що наразі середня ринкова вартість квадратного метра житла в новобудовах міста з ремонтом – 57 тис. грн. На її думку, ключові чинники, які сьогодні формують ціну квадратного метра в Житомирі – зручність, відносна безпечність розташування будинку та ремонт в квартирі. 

І все це автоматично означає, що квадратний метр соціального житла для переселенців у Житомирі перевищує ринкову вартість житла з ремонтом, меблями та технікою навіть у деяких суттєво дорожчих містах країни. Парадоксально, але за ті самі гроші, які витрачають на квадрат у муніципальному проєкті, на ринку можна придбати комфортне житло в комерційній новобудові – не тільки в Житомирі, а й у Львові, Одесі чи Вінниці.

Торік проєкт Dozorro проаналізував закупівлі на будівництво багатоповерхівок на місці будинків, зруйнованих росіянами, і дійшов висновку, що державі вигідніше купувати готове житло на ринку, ніж будувати його з нуля.

Висновок

Це мала бути історія про допомогу. Про те, як держава у співпраці з міжнародними партнерами піклується про людей, які втратили дім через війну. Але замість цього бачимо зовсім інший сюжет. Головним підрядником обрали компанію, яка давно співпрацює з місцевим управлінням і має очевидні привілеї. В одному з тендерів навіть прописали умову, яка фактично обмежує конкуренцію та дає змогу вибирати, хто матиме доступ до участі в торгах. Це не лише несправедливо, а й звужує можливості інших підприємств, які могли б запропонувати кращі умови. Будівництво йде повільно, і наразі немає жодних гарантій, що об’єкти здадуть у встановлені терміни. Керівник управління вже відкрито говорить, що роботи можуть завершити лише до кінця року – а це означає, що сотні переселенських родин змушені знову чекати.

Найбільша ж проблема – відсутність належного контролю за витратами. Попри те, що проєкт фінансується за грантові кошти ЄС і кошти міського бюджету, ніхто з учасників процесу – ані донори, ані замовник – фактично не перевіряють, наскільки ціни на будівельні матеріали обґрунтовані. У результаті підрядник закуповує матеріали за завищеними цінами, що призводить до мільйонних переплат. Ці гроші могли б бути використані ефективніше – на благо суспільства, а не лише на користь окремих осіб.

Приклад Житомира показує, що хороша ініціатива без належного контролю має багато ризиків. Тому варто замислитися, можливо, державі не слід братися самотужки за масштабне будівництво житла. Натомість ефективним рішенням може бути спрямовувати кошти у більш гнучкі й прозорі форми підтримки переселенців – наприклад, сертифікати на купівлю квартир на відкритому ринку. Це дало б людям реальний вибір і забезпечило б відкритий механізм використання коштів.