Купить или подождать: как выход из карантина влияет на рынок жилья

Карантин в Украине длится уже почти три месяца и за это время многие сферы перетерпели немало изменений. Повлияла пандемия и на украинский рынок недвижимости: стройки приостановились, а спрос на жилье упал более чем на 50%. Тем не менее, эксперты рассчитывали, что после карантина украинцы начнут активнее скупать квартиры, а вот экономисты сомневаются, что у людей будут на это деньги.

Будут ли украинцы покупать жилье после карантина

За время карантина спрос на жилье существенно сократился – в среднем на 50%. Правда, участники рынка ожидали, что после карантина активность покупателей возобновится. Сейчас Украина постепенно выходит из карантина, уже запустили общественный транспорт, а вскоре откроют и международное авиасообщение, поэтому уже можно проследить, какие тенденции наметились на рынке недвижимости.

Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, отмечает, что пока карантин не закончился и бизнес не ощутил всех его последствий, ведь значительную долю покупателей первичной жилой недвижимости составляют представители малого и среднего бизнеса.
«Наиболее значительный спад продаж мы ощутили в апреле – продажи упали на 40% по сравнению с докарантинным периодом. Это средний показатель, уровень продаж существенно отличается по разным объектам. Уже в конце апреля, когда наметились предпосылки к ослаблению карантина, мы отметили оживление среди покупателей. В мае продажи выросли и составили около 75% докарантинного уровня. Полноценное восстановление спроса мы ожидаем к сентябрю», – говорит Даниленко.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК «Polaris Home&Plaza», говорит, что за время карантина до 90% упал спрос в эконом-классе, до 50% в бизнес- и премиум-классе и на 20-25% в объектах новых форматов жилья, таких как многофункциональные жилые комплексы и объекты love-work-play. Но зато вырос отложенный спрос.

«После существенных смягчений карантина, в последнюю декаду мая наблюдалась активизация потенциальных покупателей: количество звонков в отделы продаж увеличилось в среднем на 20%. При этом постепенно рынок стал выходить на докризисный уровень: уже сейчас можем говорить, что количество продаж увеличилось на 3% в сегментах эконом и элитного жилья, на 4-5% в объектах комфорт и бизнес-класса и на 6-8% на ЖК новых форматов», – говорит Саакян.

Она добавила, что по итогам июня-июля уровень продаж может существенно возрасти – до 12-14%, например, в объектах новых форматов, до 12% – на объекты комфорт-класса, до 10% – на бизнес-жилье, и до 8% – на элитные и квартиры эконом-класса.

Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE, добавил, что в период карантина и на фоне снижения продаж существенно обострилась борьба за покупателя: многие компании, чтобы сохранить или снизить резкое сокращение сделок, предприняли ряд мер, в частности предлагая инвесторам приобрести квартиру по наиболее выгодным ценам.

«До 80% всех продаж будут приходиться на жилые комплексы повышенной комфортности и функциональности, которые дают возможность покупателю не только приобрести качественную квартиру в современном жилом комплексе с развитой и функциональной инфраструктурой, а еще и использовать покупку как способ сохранения и приумножения капитала. На сегодняшний день покупка квартиры в таких объектах на начальном этапе строительства и до момента ввода в эксплуатацию прогнозируемо может вырасти в цене практически в 1,5 раза», – считает Изаров.

В то же время, экономисты настроены не так положительно и отмечают, что у людей просто не будет денег на покупку жилья. Так, независимый эксперт и кандидат экономических наук Александр Хмелевский, рассказал, что не стоит ожидать в ближайшее время роста спроса на жилье.

«Мировой экономический кризис уже начался и продлится как минимум до середины 2021 года. Украину ожидает падение экономики, рост безработицы, сокращение доходов населения и тому подобное. Поэтому восстановление рынка недвижимости будет происходить не раньше осени 2021 года. Больше всего пострадал рынок бюджетного жилья. Там наблюдается наибольшее падение цен. Однако пострадали и другие сегменты. Неопределенная экономическая и политическая ситуация сдерживает покупателей», – говорит Хмелевский.

После карантина появится еще больше долгостроев

На фоне карантина прекратилась работа более чем на 70% строек. Пока что сложно сказать, смогут ли на всех них возобновить работу и не приведет ли это к появлению еще большего количества долгостроев в стране.

Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, отметил, что, по их оценкам, в Киеве остановилось около 20-30% строительных площадок — преимущественно те, которые строились за счет привлеченных денег и не имеют серьезного финансового ресурса.
«Покупательская способность будет восстанавливаться, но ввиду того, что недвижимость – товар не первой необходимости после карантина, вплоть до конца года у некоторых компаний будут проблемы с доходной частью и ликвидностью. Соответственно часть из них может принять решение о заморозке проектов или полном выходе из рынка. Поэтому мы будем наблюдать рост замороженных объектов, которые в следующем году могут перейти в статус долгостроев. Это не будет массовая тенденция, но они точно появятся», – говорит Рыжиков.

Он добавил, что чем меньше в стране будет долгостроев, тем лучше будет температура на рынке и тем больше будет доверия у покупателей. Они будут знать, что все нормально – можно вкладывать в недвижимость.

Саакян отметила, что сейчас строительство на некоторых площадках уже возобновляется, но пока что рискованными по-прежнему остаются около 60-70 строящихся ЖК, львиная доля которых относится к эконом-классу.

«Чтобы решить эту проблему, по моему мнению, нужна спецпрограмма правительства страны по краткосрочному кредитованию застройщиков под 4-5% годовых сроком до 2 лет. То есть, чтобы избежать долгостроев, необходимы не только покупатели, а, если хотите, антикризисная программа для застройщиков», — поясняет Саакян.

Александр Изаров добавляет, что до сих пор проблемы существуют в около 30% всех строящихся ЖК, то есть позитивная динамика, конечно, есть: в мае строительство продолжалось только на 50% объектов.

«При этом сейчас на рынке циркулирует достаточно противоречивая информация о том, что практически на всех стройках строительные работы возобновлены. Конечно же, для дальнейшего развития рынка это было бы очень важным. Но боюсь, что еще пока рано говорить о полной «реинкарнации» первичного рынка», – отмечает Изаров.

Когда покупать квартиру и что будет с ценами

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, говорит, что спросом будет пользоваться инвестиционное жилье (с целью сдачи в аренду либо перепродажи) в виде одно- и двухкомнатных квартир.

«Запросы на загородную недвижимость безусловно выросли, но реальных сделок не так много, как ожидалось, здесь наблюдаются больше психологические решения, такие как реакция на ситуацию. Если взвесить все «за» и «против», загородная недвижимость требует более тщательного изучения и в дальнейшем больше забот и ухода», – говорит Пита

Он добавил, что задуматься о приобретении недвижимости лучше сейчас, так как на отложенный спрос есть и отложенное предложение, таким образом выбор будет больше.

В то же время особого снижения цен ожидать не стоит. Изаров уверен, что в ближайшие 2 месяца ценовая ситуация на первичном рынке будет оставаться достаточно стабильной: возможны незначительные колебания в пределах 0,5-1% в сторону снижения цен. Эксперт говорит, что для приобретения квартиры на «первичке» потенциальному покупателю необходимо получить ответы на ряд важных вопросов: узнать репутацию застройщика, его финансовые возможности, проверить всю документацию и т.д.

«Конечно же, вопросов может быть значительно больше. Но реалии таковы, что для удачной покупки подходят, как это ни парадоксально, объекты на начальных стадиях строительства от системных, опытных компаний, когда цена является наиболее выгодной для покупателя: в среднем на 20-25% ниже, чем на этапе ввода объекта в эксплуатацию, а в условиях посткарантинного рынка эта выгода может составить и все 35%», — говорит Изаров.

Экономический эксперт Александр Хмелевский отметил, что пока не стоит торопиться с покупкой жилья, ведь в Украине до сих пор нестабильная ситуация и существует угроза обострения кризиса.

«Существует угроза введения карантина осенью и обострения экономического кризиса. Поэтому сейчас не стоит спешить с покупкой недвижимости. Цены в ближайшие месяцы еще больше упадут», – рекомендует Хмелевский.