Как осуществить заветную мечту и купить квартиру. Что такое ипотека и как ее выплачивать

Покупка жилья остается для многих украинцев заветной и тяжело реализуемой мечтой. Проблему нехватки денег можно решать с помощью ипотеки, но в Украине она не пользуется популярностью.

Ипотека – это залог недвижимости (земли, квартиры или иного строения) по кредиту. При этом залог остается в собственности и пользовании заемщика, но кредитор по договору имеет право взыскать недвижимость в качестве компенсации, если долг не будет погашен.

Ипотечный кредит – это кредит, взятый под залог недвижимости: земли, жилья, промышленных или офисных зданий. Ипотечное кредитование широко используется для приобретения недвижимости, в первую очередь – жилья: заемщики берут кредит в банке для приобретения квартиры, но передают ее банку в залог и получат полное право полностью распоряжаться этим жильем (продать, подарить, закладывать) только после полного погашения долга.

Ипотекодатель – это заемщик, который передает банку квартиру в залог, а ипотекодержатель – банк или иное финучреждение, выдавшее кредит, которое держит ипотеку у себя в качестве залога.

История появления термина «ипотека»

Залог земельных участков, как способ обеспечения заемщиком своих обязательств по погашению кредита, встречается еще в Древнем Египте, но впервые термин «ипотека» появился в Древней Греции в начале VI в. до н. э. Чтобы обозначать земельные участки, которые находятся в залоге по кредитам, на их границах ставили специальные столбы с соответствующими надписями. Такие столбы назывались «ипотека», от греческого слова, обозначающего «подпорка» или «подставка».

Особенности ипотеки

Ипотечный кредит выдается обычно на длительный срок, и процентная ставка по нему, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов, в том числе и потому, что в данном случае обязательство обеспечено залогом, стоимость которого иногда превышает сумму кредита.

При приобретении недвижимости на условиях ипотечного кредитования заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Как правило, иметь приемлемый возраст (чтобы в течение срока ипотечного кредита быть в состоянии работать и погашать его), быть платежеспособным (подтвердить официальные источники и размер доходов), иметь хорошую кредитную историю.

При этом банки очень часто выдвигают требование, что заемщик должен сам оплатить часть приобретаемого жилья – так называемый первоначальный взнос, который может составлять четверть, треть или половину стоимости недвижимости.

Виды погашения ипотеки

Есть две основных схемы погашения ипотечного кредита. Они отличаются способом начислением процентов и, следовательно, итоговой суммой к выплате.

• Аннуитетная – когда заемщик в течение всего периода действия договора погашает кредит равными частями – аннуитетами.

• Дифференцированный – когда равными частями погашается лишь тело кредита, а платежи по процентной ставке снижаются от максимального в начале действия кредитной программы, до минимальной – в конце периода..

У каждой есть плюсы и минусы. Рассмотрим простой пример: заемщик берет ипотечный кредит на сумму $40 тыс. по процентной ставке 10% годовых на 15 лет (180 месяцев).

Для подобных расчетов пользуются специальными кредитными калькуляторами (доступными в интернете), поскольку в случае займа на длительный период формулы для расчета вручную неприменимы из-за необходимости возводить числа в слишком высокие степени.

При аннуитетной системе погашения заемщик будет платить ежемесячно одинаковую сумму – $430, но в итоге выплатит банку сверх тела кредита еще $37,4 тыс. процентов.

При дифференцированной системе погашения кредита первый платеж составит $555 ($222 – тело кредита, и $333 – проценты по кредиту), а последний – $224, из которых $222 – тело кредита и всего $1,24 – проценты по кредиту. Суммарно при выплате процентов по кредиту при такой системе заемщик отдаст банку за 15 лет $30,2 тыс.

Поэтому аннуитетная система выгодна тем, что размер платежей постоянен, а дифференцированная – тем, что обслуживание такого кредита обходится дешевле.

Процентные ставки по ипотеке

Размер процентной ставки по ипотеке очень сильно зависят от экономической ситуации в стране – в частности инфляционных ожиданий – и могут существенно отличаться. Например, в Германии сейчас процентная ставка по ипотечным кредитам сроком 10 лет составляет 0,75%, при сроках в 15 лет ставка вырастает до 1% годовых. В Польше средние ставки по ипотечным кредитам составляют около 2,5%, в Испании и США – около 3%.

Особенности ипотечного кредитования в Украине

В Украине ставки по ипотечному кредитованию намного выше – от 7,5 до 18,2% годовых. Это во многом связано с нестабильностью экономики и также с негативным прецедентом – мораторием на изъятие банками залоговых квартир, которые украинцы покупали с привлечением валютных кредитов. После того, как гривня значительно девальвировала, многие заемщики оказались не в состоянии обслуживать взятые кредиты на жилье. Поэтому с целью не допустить массового изъятия квартир банками и социального недовольства, парламент в 2014 г. ввел мораторий на взыскание залоговых квартир по валютным кредитам. Сегодня банки называют действующий мораторий одной из причин высоких ипотечных ставок – в них финучреждения закладывают и риски невозврата залогов по ипотечным кредитам.

Отметим, что в Украине риски невозврата и сравнительно высокая прогнозируемая инфляция обусловливают высокие ставки по ипотечным кредитам, как и по любым другим видам займов.

Украинское правительство инициировало программу предоставления «дешевой» ипотеки, в рамках которой обещает кредиты под 7% годовых за счет того, что часть рыночной процентной ставки банкам будет компенсирована за счет бюджета. Однако охват населения «дешевой» ипотекой будет небольшим – на этот год предусмотрено направить на погашение банкам части процентных ставок по кредитам лишь 300 млн грн. Поэтому дешевую ипотеку от правительства сможет в этом году получить только около 5 тыс. заемщиков.

Из-за дороговизны ипотечных кредитов, а также непрозрачности рынка первичной недвижимости доля ипотечного кредитования при покупке жилья в новостройках в Украине очень низкая – так покупается около 5% новых квартир.