Продам пай – куплю квартиру. Какой будет цена гектара и к чему готовиться владельцам земли

К открытию в Украине рынка сельскохозяйственных земель осталось чуть более четырех месяцев: согласно новому земельному закону №552-IX, принятому Верховной Радой год назад, купля-продажа земли сельхозназначения стартует 1 июля.

Сначала покупать наделы смогут только простые украинцы, не более 100 га в одни руки. Юридическим лицам придется подождать до начала 2024 (тогда они смогут покупать до 10 тыс. га). А с иностранцами вопрос «продавать или не продавать» решится только на всеукраинском референдуме, о дате проведения которого ничего неизвестно.

Но даже такое, скажем прямо, половинчатое решение можно смело назвать настоящим прорывом. Ведь Украина по продолжительности проведения земельной реформы стала рекордсменом среди всех постсоветских государств. На сегодняшний день рынок земли закрыт только в Беларуси (впрочем, там о его открытии даже никогда и не думали).

«Главком» выяснил, чего ждать потенциальным покупателям и продавцам гектаров, какой будет стартовая рыночная цена на украинскую плодородную землю, и когда ее стоимость достигнет среднеевропейского уровня.

Нормативная точка отсчета

Говоря о рыночной стоимости участка земли, официальные лица отталкиваются от ее нормативной денежной оценки. Этот показатель в различных областях Украины отличается достаточно сильно. Как уже сообщал «Главком», по данным Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, по состоянию на январь 2021 года дороже всего пашня оценивается в Черкасской области – 33 646 грн за 1 га. Самая дешевая пахотная земля, 21 411 грн за гектар – в Житомирской области.

Справочник показателей нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий на 01.01.2020 года (грн за гектар)

Однако все это, как говорится, «средняя температура по палате». Даже в пределах области в одной ее части может быть под ногами плодороднейший чернозем, а в другой – песчаный грунт. Да что там область – в одном селе у кого-то пай на равнинной территории, а кому-то дали участок на склоне или вообще на болотах.

Вообще же нормативная денежная оценка – это ориентир для системы налогообложения. Она используется для определения размера земельного налога, арендной платы, государственной пошлины при наследовании или дарении участков.

Впрочем, как считает председатель Аграрного союза Украины Геннадий Новиков, сам подход к нормативной оценки земли, когда учитывается только средняя плодородность земли, ее урожайность, давно устарел.

«Очень важные моменты – близость наделов к селам, городам, транспортной инфраструктуре, водным ресурсам и так далее. Вот у одного моего знакомого в Херсонской области небольшой участок, несколько гектаров. С одной стороны шоссе, с другой – овраг, на территорию только небольшой трактор проедет. Но совсем рядом – канал, причем его уровень выше участка. Так товарищ туда шланг забросил, и у него теперь бесплатное орошение. Заключил договор с «Чумаком», выращивает для них помидоры и огурцы, по 100 тонн с гектара, – рассказывает «Главкому» об опыте успешного агрария Геннадий Новиков. – Понятно, что такой участок во много раз дороже».

Но, так или иначе, нормативная денежная оценка сейчас – важный психологический барьер. Ниже него владелец земли свой пай вряд ли продаст. Так что можно смело говорить о том, что на Черкащине рыночные цены на землю должны быть самыми высокими, и стартовать с $1,2 тыс за гектар. А в Житомирской области, соответственно, низкими – от $760.

Правительственные прогнозы

Что же говорят официальные лица. Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко недавно заявил, что после открытия рынка сельскохозяйственных земель стоимость одного гектара составит около $2 тыс. При этом, еще осенью, будучи председателем Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, он прогнозировал стоимость 1 га на уровне «не менее $1 тыс».

Тогда же, в конце 2020 года, заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тарас Высоцкий спрогнозировал минимальную цену гектара земли в 40-60 тыс грн, что эквивалентно $1,5-2,2 тыс.

Один из авторов закона №552-IX об открытии рынка земли, нардеп и глава парламентского комитета по вопросам аграрной и земельной политики Николай Сольский также считает, что стартовая цена будет около $2 тыс за гектар. А секретарь аграрного комитета Верховной Рады Иван Чайковский прогнозирует $1-1,5 тыс.

Одним словом, цифры разные, но фактически совершенно одинаковые. И тем, кто рассчитывал озолотиться и за пай купить квартиру в Киеве, пока не стоит на это рассчитывать. Даже в самых оптимистичных прогнозах наших чиновников, они не рисуют владельцам пашни перспективы озолотиться.

Видимо поэтому, по словам аграрного министра Романа Лещенко, в ближайшее время предпосылок для большого ажиотажа на новом рынке он не видит.

Со своей стороны участники аграрного рынка также не ожидают резкого повышения рыночной стоимости земель в ближайшие годы. Проблема, по их мнению, в том, что Украина очень уж затянула с открытием рынка.

Антиреволюционная ситуация

Чтобы понять, насколько же страна «затянула», стоит окунуться в историю. Постановление Верховной Рады «О земельной реформе» было принято еще во времена УССР, 18 декабря 1990 года. Но по-настоящему процесс стартовал лишь в 1995 году, когда по Указу Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям», более 7 млн селян получили право на приватизацию почти 28 млн земельных участков, значительная часть которых была передана ними в краткосрочную и долгосрочную аренду.

Тогда же началась очередная волна создания новых сельскохозяйственных предприятий, а через 10 лет уже крупные агрохолдинги начали накапливать огромные земельные банки.

После распаевания земель некоторые владельцы даже успели продать свои участки, но 1 января 2002 был введен мораторий на такие сделки (главный повод – «иностранцы и местные олигархи за бесценок скупят наши черноземы»). То есть у владельца земли осталось два пути: либо самому обрабатывать свой надел, или зарабатывать на аренде. Мораторий на продажу неоднократно продлевался, и в итоге рынок земли в Украине «зарождается» вот уже четвертый десяток лет.

За это время в сфере купли-продажи земли сложилась просто антиреволюционная ситуация – «и низы не хотят, и верхи не настаивают». Одним словом, сейчас и владельцев земельных наделов, и тех, кто их обрабатывает, вполне устраивают существующие арендные отношения. А если одни землю не хотят продавать, а другие покупать – с чего бы расти цене?

Позиция крупных агрохолдингов

Крупные сельскохозяйственные компании сейчас не заинтересованы в покупке земли, которая ими и так арендуется. В долгосрочной перспективе, конечно, выгодно приобрести земельные массивы, однако для этого нужны большие денежные средства. Но даже не это главная причина.

«Возможность продажи паев сейчас не может быть залогом благосостояния их владельцев. Существуют другие цивилизованные формы эффективного распоряжения земельными участками. В частности – долгосрочная аренда в сочетании с принятием законов, направленных против махинаций с землей», - объясняет в разговоре с «Главкомом» генеральный директор компании «Нибулон», Герой Украины Алексей Вадатурский.

По словам известного агробизнесмена, передав в долгосрочную аренду землю и получив средства на 5, 10, 15 лет вперед, владелец земельного участка, с одной стороны, имеет возможность сразу получить желаемую сумму (ту, которую он может привлечь от продажи земли). А с другой – сохраняет свое право собственности на землю, которое в будущем перейдет к его наследникам.

«Но сейчас Украина решила пойти другим путем – продажа земли с определенными ограничениями. С 1 июля – простые граждане, через два года – компании, и так далее. Из-за половинчатости решения любое поле может превратиться в «шахматную доску» из десятков владельцев. И если, например, один владелец в центре поля захочет продать свой пай, то к этому участку надо будет проложить независимый подъездной путь. А если он решит выращивать другую культуру, то это вообще приведет к нарушению технологии производства сельхозпродукции как у него, так и у его соседей. Для украинского сельского хозяйства это будет откатом назад», – говорит Вадатурский.

В «Мироновском хлебопродукте», а это еще один аграрный холдинг из числа крупнейших в Украине, также не в восторге от перспектив, которые откроются 1 июля.

«Наша компания сейчас не имеет интереса к приобретению земель, мы будем акцентировать свое внимание на поддержке долгосрочных партнерских отношений с владельцами паев, – рассказывает «Главкому» руководитель отдела земельных и имущественных отношений компании «Мироновский хлебопродукт» Владимир Нагорный. – Кстати, арендная плата сейчас довольно серьезная статья затрат агропроизводителей, которая примерно корреспондируется с затратами на выращивание растений. Так, средний размер арендной платы по нашей компании – $167 за гектар, в зависимости от региона она может колебаться от $50 до $270».

По мнению Нагорного, сейчас справедливая рыночная цена на землю – в пределах $1,5-2 тыс. «Но, – признает он, – стоимость гектара однозначно будет расти. Динамику пока трудно спрогнозировать, но думаем – в пределах 5-10% ежегодно в ближайшие 4-7 лет».

Слово фермерам

Если крупные агрохолдинги, может, и в силах купить землю, но пока они не смогут этого делать, то для небольших сельскохозяйственных компаний это действительно проблематично.

«Вот у меня земельный банк – 2,5 тыс га. Сейчас я могу себе позволить купить только 100 гектаров. С такими темпами, чтобы скупить все, что я обрабатываю, нужно лет двадцать. Опять же, начнешь покупать, будет прецедент, другие пайщики захотят продать дороже. А взять кредит на покупку земли в наших условиях – это просто смешно. Выгоднее платить аренду», - описывает положение в разговоре с «Главкомом» бывший заместитель председателя правления аграрной корпорации «Сварог Вест Групп», сейчас – руководитель предприятия «Подольский аграрий» Николай Дячук.

Аграрий рассказывает, что сейчас у них в Хмельницкой области стоимость гектара составляет $2тыс: «Год назад объединенные территориальные громады выделили участникам АТО землю для личного сельского хозяйства – продавать ее по закону можно. Многие свои участки и продали, по $1 тыс. А сейчас цена поднялась на единичку».

Николай Дячук говорит: стоимость участков под личное сельское хозяйство, в частности для участников АТО – своего рода индикатор: как оценивают землю люди, которые ее не намерены обрабатывать. Поэтому руководитель агрофирмы советует тем, у кого есть «ненужная» земля, не спешить, подождать – наверняка цена со временем поднимется. «После того, как рынок земли откроют юридическим лицам – точно», – прогнозирует он.

«Землю сейчас начнут продавать кто? Те, кому срочно понадобились деньги на лечение или еще что-то», – делится своим мнением с «Главкомом» заместитель директора компании «Партнер Агро Групп» (Полтавская область) Виктор Марченко.

Менеджер рассказывает: средний пай в их хозяйстве – 4 гектара. За аренду такого участка компания платит около 15 тыс грн в год. Плюс социальный пакет – бесплатная обработка личной земли (например – огород пайщика площадью до 50 соток), денежные подарки на день рождения, Новый год и другие праздники. Есть возможность взять арендную плату на несколько лет вперед – своего рода беспроцентный кредит.

«А так пайщики продадут свою землю, получат условно 120 тыс грн (нормативная денежная оценка гектара – 30 тыс грн), и все, – объясняет Марченко. – Вряд ли люди заинтересованы продавать землю. Повторюсь – это если ничего не произошло экстраординарного, и срочно не понадобились деньги».

Надо отметить, что сейчас в некоторых областях Украины уже предлагают и $3 тыс за гектар земли. Правда, такой «эксклюзив» – это скорее исключение, причем никак не связанное с сельскохозяйственным производством.

О таком случае рассказывает «Главкому» руководитель фермерского хозяйства «Рубин» Александр Незнарадько. У него земля находится недалеко от города Горишние Плавни, и к нему в последнее время наведываются гонцы от Константина Жеваго (председатель правления ЗАО «Финансы и Кредит», владелеца Полтавского горно-обогатительного комбината).

«Жеваго планирует строить новый комбинат, а наши земли находятся как раз над залежами руды. Тем, кто сдает землю в аренду, предлагают $2,5-3 тыс за гектар. У меня 50 гектаров (свои и родственников), и продавать ничего не буду. А те владельцы земли, у кого тяжелое финансовое положение, готовы продать. И скорее всего, продадут, когда это станет официально разрешено», – считает фермер.

Подобные случаи, скорее всего, будут исключениями, а не правилом в начале купли-продажи земли.

Мнение пайщика

Александр Наполов работает охранником в Чугуеве, и свой гектар земли сдает в аренду сельхозпредприятию «Агротехсервис». Ежегодная арендная плата за пай, по его словам, – не более 2 тыс грн, где точно находится его участок, владелец знает очень приблизительно: «где-то в районе Гракова Харьковской области».

«Зачем мне продавать участок? Вот получу я 30 тыс. грн после продажи, и что? Они сразу куда-то и разлетятся. А так, например, купил на 2 тыс грн три мешка сахара – и нормально. Хоть что-то. Даже если у кого семь гектаров, например – это около $10 тыс. Тоже не деньги – ни машину нормальную, ни дом не купишь», - делится своими расчетами с «Главкомом» Наполов.

Мужчина считает, что землю сейчас будут продавать или последние пьяницы, или люди, у которых чрезвычайная ситуация – срочно нужны деньги на лечение или еще что-то.

Такого же мнения Лидия Самойленко. Сама она – жительница Херсона, сейчас на пенсии, с дочкой проживает в столице. Женщина унаследовала от своей матери пай в Черкасской области, где плодородные земли. В последние годы за свои два гектара Лидия получает не менее 15 тыс грн. Арендодатель, мощный агрохолдинг «Панда», своевременно выплачивает средства, и женщину это устраивает. Она посчитала, что даже если за плодородный черкасский чернозем ей на старте продаж заплатят $3 тыс за гектар ($6 тыс за пай), то это будет нынешняя арендная плата за 10 лет. Самойленко считает, что лучший вариант не продавать – остаться и с землей, и с регулярной арендной платой.

Заложники аренды

В том, что в ближайшее время земля сельскохозяйственного назначения не будет продаваться очень активно, виноваты даже не настроения и планы собственников земли и сельскохозяйственных компаний. Один из главных факторов – земля давно и активно включена в рыночный оборот. Работает система арендных отношений, и платежи в последние годы существенно возросли.

«Если собственник земли сдал свой пай в аренду на 10 лет, а это сейчас стандартный у нас срок (и несколько лет назад был период, когда договоры массово перезаключались – заканчивался их срок действия), то он не может вот так взять и расторгнуть договор. Надо ждать, пока не пройдет десять лет, – объясняет в разговоре с «Главкомом» руководитель юридической компании «ЮрАгроЗахист» Александр Шевчик. – А если аренда на 49 лет? Здесь вообще сложно говорить о продаже».

Юрист отмечает: в принципе, владелец земельного пая может договориться с арендатором, и продать свой участок. В таком случае новому владельцу земли все равно придется иметь дело с арендатором. Но ему это надо?

«Представьте, вы сняли официально квартиру на 10 лет, а хозяин ее продал. Но вы там все равно живете, просто платите арендную плату новому хозяину. А он не может что-то сделать с квартирой, выселить вас, он ограничен в правах», – объясняет Шевчик.

«Конечно, для самостоятельного хозяйствования привлекательными будут ничем не обремененные земли, в том числе арендой. Но стоит заметить, что хотя свободная продажа арендованного земельного участка будет ограничена преимущественным правом арендатора на ее выкуп, все же в случае достижения согласия на отчуждение такого земельного участка, приобретение ее может быть выгодным с точки зрения инвестиций, сохранения сбережений. А со временем – даже получения выгоды за счет арендной платы, которая растет», – считает юрист-советник Руслан Сокол.

Эксперт прекрасно понимает позицию Лидии Самойленко, которая не желает продавать свою землю на Черкащине. «При нынешних ценах, инвестиции 120 тыс грн за 2 га окупится за восемь лет. Вот именно потому, мудрые владельцы и не спешат продавать свои наделы», – говорит Руслан Сокол.

Надо отметить, что при всех обстоятельствах нынешняя украинская власть, которая таки дожала тему с открытием рынка земли, старается не терять оптимизма. Премьер-министр Денис Шмыгаль во время своей презентации аудита экономики государства, которая состоялась 6 ноября 2020 года, заявил, что «за 10 лет средняя стоимость гектара земли сельскохозяйственного назначения вырастет практически в пять раз от нормативной денежной оценки». То есть к упомянутым в начале «минимальных для Европы» $5 тыс. мы придем где-то в 2030 году.

Андрей Кузьмин, «Главком»