Уменьшить налог на аренду жилья: что нового предлагают депутаты
Налог на аренду жилья могут изменить
90% собственников жилья, которое сдается в аренду, пренебрегают своим обязательством по уплате налогов. Чтобы их стимулировать это делать, депутаты предлагают снизить налог от предоставления в аренду недвижимости с 18 до 9%. Правда, эксперты предполагают – из-за уменьшения налога аренда жилья может подорожать, как бы странно это не казалось.
Чего же ожидать украинцам на рынке аренды жилья?
Мошенничество под прицелом
Недавно в Верховную Раду был внесен законопроект о внесении изменений в статью 170 Налогового кодекса (№ 3928). Этим документом депутаты предлагают стимулировать выведение из тени операций по предоставлению физическими лицами недвижимости в аренду. Такого результата будут достигать благодаря снижению ставки налога на доходы физических лиц с 18 до 9%.
Как любой документ, вносящий изменения в Налоговый кодекс, очевидно, речь идет о новациях в чувствительной для каждого украинца сфере жизни. Тем более, что вопрос касается попытки упорядочить внесение налогов за аренду жилья. Этот проект закона актуален, ибо всем известно, что в Украине фактически бесконтрольно функционирует рынок аренды жилья. Конечно, государство хочет получить какую-то выгоду в виде налога.
Если посмотреть на этот законопроект с точки зрения законодательной техники, то он предлагает простую механическую операцию – снизить налог с аренды недвижимости для ее владельцев с 18 до 9%. Очевидно, это можно считать плюсом документа.
По крайней мере, снижение налога приведет к ряду социально-полезных последствий. В частности, в сопроводительной записке авторы законопроекта отмечают, что сегодня 90% операций с аренды находится в тени как следствие того, что на эти операции возлагается большая налоговая нагрузка. В случае принятия этого проекта, авторы рассчитывают вывести из тени физических лиц. Это приведет к увеличению выплаты налогов в бюджеты всех уровней, росту экономики и прочему.
«Кроме стимулирования выхода из тени операций по сдаче в аренду недвижимости физическими лицами, я бы добавил что это попытка навести порядок в сфере, где очень большое количество мошенничеств. Если бы удалось навети порядок, тогда действительно количество мошенничеств уменьшилось бы», – замечает кандидат юридических наук Григорий Усатый.
Также это бы дало дополнительную правовую защиту или даже гарантии для арендаторов. Таким образом удастся обезопасить украинцев от недобросовестных риэлторов, которые могут сдавать жилье сразу нескольким людям и избегать ответственности за сдачу в аренду этого жилья. То есть предоставляется дополнительная правовая защита. Это, безусловно, является плюсом документа. По мнению Григория Усатого, такие изменения в законодательство вызывают положительное отношение от иностранных партнеров. Ведь это делает нашу страну более привлекательной с точки зрения инвестирования.
Однако, как говорил классик – квартирный вопрос испортил людей. У Григория Усатого есть здоровый скепсис относительно результативности такого законопроекта. По его мнению, здесь нужно быть более прагматичным и попытаться прогнозировать – что будет дальше. Ведь необходимо учитывать наши реалии.
Арендодатели жилья вообще ничего не платили. Собственно, и авторы законопроекта отмечают – 90% вне закона и контроля. Возникает вопрос – зачем им эти 9% платить?
Юристы отмечают, есть целый ряд лазеек, благодаря которым можно минимизировать уплату налогов государству. В частности, можно зарегистрироваться как физическое лицо предприниматель третьей группы и платить 5% и 1039 гривен (единственный ежемесячный социальный взнос). Для сравнения 9 и 5%. Единственное ограничение, согласно требований налогового кодекса такой ФЛП имеет право сдавать в аренду до 100 метров жилой недвижимости и до 300 метров квадратных – коммерческой.
«Есть все шансы, что эти 9% "лягут" на плечи арендатора жилья, а не арендодателя. Сомневаюсь, что владелец жилья захочет отдавать часть своей прибыли. По большому счету, в условиях падения рынка недвижимости, в том числе и из-за карантина, это еще больше загонит рынок "в тень"», – считает Григорий Усатый.
Эксперты риэлторской среды отмечают, что уже сегодня цена аренды в Киеве равна средней зарплате по Украине. Для сравнения в Берлине такая плата составляет лишь треть зарплаты.
О ценах на аренду квартир, смотрите здесь:
Потенциальные налогоплательщики
Как отмечают те же риэлторы, молодежь, в отличие от старшего поколения, охотнее платит налоги. А в Украине, в основном, жилье сдают в аренду люди старшего возраста, которые годами зарабатывали на ее покупку. Если молодежь охотнее платит налоги, то люди старшего поколения вряд ли согласятся на их уплату.
«В законопроекте есть элемент недосказанности. Когда авторы отмечают – мы снижаем налог вдвое, то это не совсем так. Потому что с 18% предлагается оставить 9%, но на самом деле он составит 10,5%. Ведь они забывают, что к 9% надо добавить 1,5% военного сбора», – замечает Григорий Усатый.
Существенный минус законопроекта заключается, в частности в нестабильности законодательства. Это отпугивает не только инвесторов, но и владельцев недвижимости, которые сдают ее в аренду. К примеру, завтра ситуация может вернуться обратно и с 9% снова надо будет платить 18%. Для тех, кто честно согласился декларировать свои доходы будет поздно, потому что государство уже будет обладать всей необходимой информацией об арендодателе. Поэтому для него это определенные риски. Честно платя налоги он заведомо ставит себя в неравные условия по сравнению с нечестными арендодателями, которые ничего не платят. Еще и, видимо, будут подшучивать после того как государство вернет налог до 18%. То есть вопрос в том – насколько это будет стабильно.
Еще один момент: несовершенная процедура уплаты таких налогов. Сегодня человек, согласно налоговому кодексу, раз в год должен заполнять налоговую декларацию и таким образом исполнить свой конституционный долг перед государством. То есть украинец должен сам задекларировать доходы.
По мнению юриста Григория Усатого, основная причина неуплаты налога от аренды жилья – не в размере такого-то процента, а в тотальном недоверии граждан ко всем фискальным, контролирующим и правоохранительным органам Украины. Надо восстанавливать доверие к таким органам. Если люди будут доверять государственным институтам, они охотнее будут платить налоги.
«Стимулировать граждан добросовестно платить налоги можно не уменьшением размера такого налога, хотя и это надо делать, а введением совершенной процедуры контроля таких налогов», – убежден Гриорий Усатый.
Уйти от налогов легко
Сегодня, трудно доказать факт уклонения от уплаты налогов. Для этого проверяющим надо найти квартиру, заселиться в нее, год поплатить арендную плату, а потом выяснять – подал собственник жилья декларацию или нет. И это еще не все.
Даже если установят факт неподачи налоговой декларации и неуплаты налога, надо доказать вину человека. Это очень сложно. Арендодатель может сказать, мол, он забыл подать декларацию, не знал, что это надо делать и тому подобное. Все эти объяснения сводят на нет умысел. А если это делалось не умышленно, то юридическая ответственность будет другой – не такая строгая. Кроме того, еще надо понимать, что даже когда человека схватили с поличным, основным моментом при доказывании станет принадлежность и допустимость доказательств. Арендодатель в свое оправдание скажет – сдавал жилье, но бесплатно или за какую-то минимальную оплату, лишь бы коммуналку платили. Как доказать сколько именно платили? Это нереально. Поэтому ситуация тупиковая.
Возможно, перед тем как подавать такие законодательные инициативы, стоит все же начинать с другого. Сегодня тенденция такова, что люди не могут не только купить собственное жилье, но и даже снимать его. Поэтому, стоило бы ввести налоговую амнистию, но с учетом негативного опыта относительно налогового декларирования. Конечно, нужно поднимать экономику и улучшать уровень жизни людей.