Квартира у 2018 році: хапати чи чекати? Головні тенденції ринку житла

Реклама новобудов попри економічну кризу котрий рік не сходить з білбордів. У столиці та передмістях як гриби ростуть цілі нові містечка. 2009 року, наприклад, в країні були здані в експлуатацію 66 тис квартир, а в 2015-му вдвічі більше - 120 тис. У 2016 році темпи введення житла в експлуатацію дещо знизилися (113 тис квартир). Остаточних даних за минулий рік поки немає, проте експерти говорять про досить стабільну ситуацію, а Держстат восени навіть звітував про зростання обсягів житлового будівництва. Нове житло активно будується на фоні того, що пропозиція вже давно перевищує попит. Та як це впливає на ціни?

Пропозиція перевищує попит

Згідно з даними консалтингової компанії CDS, на початку 2017 року наявна на ринку пропозиція житлової нерухомості перевищувала попит (кількість угод) у 10 разів. І протягом року цей розрив зростав. Восени Держстат повідомив, що за дев’ять місяців в Україні з’явилось майже на чверть більше квадратних метрів нерухомості, ніж за той же період попереднього року. У той же час кількість угод, за даними керуючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, скоротилася в порівнянні з 2016 роком на 10-15%. Тобто розрив між малим попитом та широкою пропозицією лише продовжував зростати.

Куди йшли ціни

За даними порталу 100realty, присвяченому ринку нерухомості столиці, на вторинному ринку житла у Києві ціни встигли пережити минулого року і зліт (до 35,8 тис грн за квадратний метр), і падіння (до 32,1 тис грн у серпні). За останні місяці вартість квадратного метру знову трохи виросла - до 33,3 тис грн. Тобто говорити про кардинальні зміни не можна.

У той же час середня ціна на первинному ринку за останній рік - майже незмінна, і тримається на рівні 23,3 тис грн за квадрат (менше, ніж на вторинному, оскільки в розрахунок тут приймались і квартири в недобудовах, і так звані смарт-квартири).

Згідно з даними порталу domik.net, станом на грудень 2017 року середня вартість трикімнатної квартири в новобудовах столиці становила $80 000. Далі у «рейтингу дорожнечі» йдуть Одеса і Львів – $60 000 і $48 000 відповідно.

«Говорити про те, що ціни падають, я б не став, - зазначив у розмові з «Главкомом» президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несін. - Але продавцям, якщо ми говоримо саме про квартири, треба продавати нерухомість, тому вони більш поступливі. Хоча, дійсно, у нас зараз на житло ціни не шалені, не так як було по $100 тис за однокімнатну квартиру. Та ринок, я би сказав, продовжує знаходитися у стадії стагнації». Пониження цін на квартири, визнає експерт, за 2017 рік відбулось на 10-15%. «Це не дуже різке пониження», - вважає Несін.

Дещо іншу оцінку динаміці цін на житло дає SV Development. Компанія говорить про 5-6% зниження цін по всій Україні за минулий рік. Так, за 10 місяців 2017 року вартість квадратного метра житла в Києві знизилась на 5,75% (до $1093), в Одесі - на 5,33% (до $871), у Львові -  на 5,71 % (до $859), в Дніпрі - на 5,8 % (до $699).

Ріст цін на житлову нерухомість, за оцінками експертів, гальмують кілька факторів. Передусім це велика кількість пропозицій та низька платоспроможність населення. Але також на цей ринок впливають і скандали, які виникають навколо деяких забудовників, що пов’язані із незаконними будівництвами (історія з Войцеховським).

Міста, що найбільше забудовуються

Цілком очікувано, найбільше будується Київ та передмістя столиці. У 2017 році лише холдинговою компанією «Київміськбуд» було введено в експлуатацію більше 300 тис квадратних метрів. Це і великі житлові комплекси, і окремі будинки. У 2018 році компанія, як повідомляв її президент Ігор Кушнір, візьметься мінімум за сім нових об’єктів. Це, за його словами, приблизно 450 тис квадратних метрів.

М Consulting Group оцінює Одеську область як другий за обсягами будівництва житла регіон після столичного. У цьому році тут будуть здані в експлуатацію загалом до 700 тис квадратів житла. Окремі ріелтори відмічають подешевшання квартир у Одесі на 15-30% за останній рік.

Хто формує попит?

Серед покупців, які інвестують у новобудови, то, за словами експертів, сьогодні найчисленніша група – люди віком 25-35 років. «Десь 6 з 10 покупців - молодь, пов’язана з ІТ-індустрією. У них є гроші», - зазначив в коментарі «Главкому» глава правління Асоціації консультантів з нерухомості Іван Кудояр.

За даними порталу 100realty, пропозиція нових квартир від забудовників, для прикладу, у Києві зростала впродовж усього 2017 року. З місяця в місяць кількість комплексів, в яких були відкриті продажі, збільшувалася. Так, на початку минулого року цей показник становив 158 об'єктів, наприкінці – вже 193. Найпопулярнішим у Києві, як і раніше, залишається найдоступніше за ціною житло. І, звичайно ж, швидко знаходять свого покупця квартири в об'єктах з оптимальним співвідношенням розташування, ціни та якісних характеристик.

«Зараз три чверті угод - це первинка, - говорить Кудояр. - І клієнтів цікавить не просто новий будинок, а новий житловий комплекс. Їм потрібно, щоб це був єдиний соціум, зрозуміла територія, своя інфраструктура. Людей більше стали цікавити комплекси. Вторинка ж суттєво подешевшала - вона перестала бути цікавою. Історичний центр так і лишився привабливим. Але в хрущівках із смердючими під’їздами молодь жити не хоче. Там ціна впала сильніше і, можливо, буде і надалі знижуватися».

Столиця чи передмістя?

На найбільшому столичному ринку нерухомості попит, як зазначають в SV Development, не великий: надто висока ціна «первинки». До того ж у подальшому необхідні вкладення в ремонт, та й люди відчувають високий ризик при купівлі недобудови. Тому не дивно, що потенційні покупці часто надають перевагу передмістю. Там вартість житла значно нижча, а якість не поступається київській.

Хоча, як зазначає глава правління Асоціації консультантів з нерухомості Іван Кудояр, ситуація вирівнюється. «Справа в тому, що ціна на житло в Києві зараз не набагато перевищує передмістя, - розповів він в розмові з «Главкомом». - Там вона стартує від $520 (за квадратний метр. - «Главком») вже в готовому будинку. А в Києві, напевно, від $600 на етапі будівництва. Молодь хоче жити в Києві, поближче до метро, розважальних центрів».

Що буде з ринком?

Говорячи про ринок житлової нерухомості в столиці, мер Києва Віталій Кличко допустив обвал через велику кількість нових житлових проектів. За інформацією, яку він оприлюднив минулого року, близько 60 тисяч квартир у Києві у забудовників стоять порожні, вони не продані.

Загалом, стабільність цін у такій ситуації була обумовлена відносною стабільністю гривні щодо долара. Валютні коливання все ще є вагомим аргументом для забудовників при формуванні цін. Та наприкінці року ми спостерігали зростання курсу долара. Чи змінить цей фактор ціни на житло?

Президент Об’єднання фінансових установ Дмитро Кравченко прогнозує поступове зростання цін на нерухомість у 2018 році. «Подорожчання іноземної валюти пропорційно веде до збільшення собівартості будівництва. «Коробка» - це лише 50% готовності об'єкта. Ще належить витратитися на інженерію, комунікації та інше. А все це, як правило, імпорт», - зазначає він. Експерт додає: на будівельному ринку посилюється дефіцит робочої сили. Багато кваліфікованих будівельників попрямували на роботу до сусідньої Польщі. Тому тим робітникам, які залишилися в Україні, забудовники змушені піднімати зарплати.

З іншого боку, складається неоднозначна ситуація із введеним в експлуатацію, але не проданим житлом. «Україна переживає будівельний бум, і на ринку відзначається надлишок пропозиції. Відсутність доступного іпотечного кредитування і падіння доходів громадян продовжують знижувати купівельну спроможність. Відповідно, піднімати вартість квадратних метрів забудовникам не вигідно. У той же час утримати або навіть знизити вартість квадратного метра теж проблематично - бо ціна буде нижчою за собівартість. Зростання конкуренції серед забудовників неминуче відіб'ється на вартості житла. Ймовірно, забудовники продовжать принаджувати покупців під виглядом акцій, але без реальних знижок», - висловив свою точку зору Кравченко.

Президент Спілки фахівців з нерухомого майна Віктор Несін не бачить перспектив для зростання цін на житло в цьому році. «Буде якась стабілізація, - зазначив він. - Але ціни за великим рахунком і зараз стоять на місці. Просто якщо ви хочете продати, маєте трохи поступитися. У такому ключі можна говорити про тенденцію до пониження цін».

«Якщо будуть якісь катаклізми, маю на увазі з доларом або воєнними діями, це може негативно вплинути на ринок. Тому я би зараз квартиру не купляв, поки вкладатися в нерухомість зарано. Можна почекати ще рік і подивитись, як розвиватиметься ситуація», - дає свою пораду наостанок глава правління Асоціації консультантів з нерухомості Іван Кудояр.

Катерина Пешко, «Главком»