Хто купив «Більшовик» та що з цього може вийти?

27 жовтня відбулася історична, без перебільшення, подія. Вперше за 15 років державі вдалося продати об’єкт з переліку «Великої приватизації», започаткованої президентом Володимиром Зеленським.

Перший київський машинобудівний завод (колишній «Більшовик»), який був баластом для держави останні кілька десятиліть, був проданий за 1,4 млрд грн.

Понад $2 млн – за гектар проблемної землі

Приватизація «Більшовика» викликала неабияку дискусію у суспільстві. Традиційно почалися закиди до Фонду державного майна: мовляв, продали занадто дешево і не тим, кому треба. Проте більшість коментарів носили конструктивно-позитивний характер.

По-перше, добре, що взагалі продали.

По-друге – не якійсь невідомій «шарашкиній конторі», а девелоперам, які довели свою порядність та бережливе ставлення до міста.

Хто ж ці нові власники? АТ «Перший київський машинобудівний завод» придбали підприємці Андрій Іванов (UDP) та Олексій Баранов («А Девелопмент»). Саме вони запропонували найвищу ціну – 1 429 017 000 гривень. Це не набагато вище початкової ціни лоту – 1,39 млрд. Проте з самого початку потенційні учасники аукціону та експерти ринку стверджували, що ціна на «Більшовик», виставлена ФДМУ, завищена. Занадто проблемним виявився об’єкт. Тут і необхідність зміни цільового призначення землі, і судова тяганина щодо окремих будівель, і необхідність вести перемовини з містом щодо цеху №5 поруч із Шулявським шляхопроводом, і мільйонні борги.

Якщо провести детальні розрахунки, то з’ясується, що за кожен гектар землі, по факту несформованої ділянки із цілою низкою проблем (непридатні до реконструкції капітальні споруди, конфлікт із КМДА і так далі), переможець аукціону заплатить понад $2 млн: 1,43 млрд грн – вартість лоту, плюс 500 млн грн – борги підприємства, які повинен сплатити новий власник, плюс – 50 млн грн, які за законом необхідно інвестувати в релокацію виробництва. Якщо розділити цю суму на курс долара (26,3) та площу ділянки (35 гектар), вийде $2,15 млн.

На думку експерта з нерухомості, президента компанії UTG Вадима Непосєдова, в нинішніх умовах продаж «Більшовика» за таку ціну – справжній успіх. «Якби держава та місто підготували програму зі зміни цільового призначення цієї ділянки, вивезли б залишки заводу, зняли б обмеження, при такому позитивному сценарії ціна би під житлову забудову, наприклад, за гектар становила би $2-3 млн за один гектар. На фоні всього іншого, що відбувається, провалів, проблем, це успіх. Це рух, який дозволяє навчатися, отримувати якийсь досвід. Особливо, якщо це чи не єдиний подібного масштабу успіх цієї структури з питання продажу», – переконаний експерт.

Позитивно ставиться до продажу «Більшовика» і Сергій Степенко, комерційний директор компанії SV Development. «Те, що завод продали, – чудово. Таке велике підприємство, яке не працює, – це просто територія, позбавлена сенсу та змісту. Ціну я вважаю адекватною. Бо Фонд ніколи б не дозволив інвестору купити об’єкт без жодних зобов’язань. А інвестор – не зміг би виграти тендер. За цю ціну місто отримає набагато більше, ніж аби просто продали ділянку за 5 млрд і нічого не отримали. У цій ситуації виграють усі: і місто, і громада, і структура, яка буде будувати. Все йде до того, що буде хороший якісний об’єкт», – переконаний експерт ринку нерухомості.

Що пропонують інвестори

«Ми з партнерами стали переможцями аукціону з приватизації Першого київського машинобудівного заводу, проведеного Фондом Держмайна. Для нас це велика честь та відповідальність. Ми вже довели, що вміємо успішно реалізовувати проєкти редевелопменту та інтегрувати існуючі об'єкти з новою актуальною функцією в сучасне життя міста. Приклад – реставрація історичних корпусів київського заводу «Арсенал». Ми підійдемо до редевелопменту об'єкту комплексно, починаючи зі всебічного аналізу та консультації експертів у галузі містобудування, архітектури та інших суміжних галузей. Наше завдання – зробити Київ кращим. Впевнені, що редевелопмент заводу стане гідним продовженням нашої роботи у цьому напрямі».

Так прокоментували результати аукціону нові власники з компанії A Development та UDP. Компанії мають значний досвід реконструкції та реновації занедбаних територій. Саме вони займалися реконструкцією будівель заводу «Арсенал» та Київської фортеці. Нещодавно компанія відкрила публічний простір навколо метро «Арсенальна», і, судячи з відгуків киян, те, на що перетворилася площа, їм подобається набагато більше, ніж те, що було раніше.

Ще один проєкт А Девелопмент та UDP – реновація Ріхерт&Парк на базі колишнього заводу Ріхерта на Подолі. За задумом девелопера, тут буде багатофункціональний комплекс із громадським простором, озером, парком, соціальною та торговельною інфраструктурою. Конкретними планами щодо свого нового придбання інвестори не діляться. Кажуть, що концепцію можна буде створювати після того, як будуть вирішені численні проблеми, пов’язані із заводом. Проте запевняють, що жодних «потворних висоток» – не буде. «Ми маємо намір зробити на базі «Більшовика» ще одну точку тяжіння в Києві. Концепції ще немає, але це точно буде комфортний багатофункціональний простір, не гірший, ніж A-Station та інші наші проєкти», – коментують у компанії. Загалом вкласти у реновацію території – при максимальному збереженні історичних будівель – інвестори планують близько $1 млрд. Крім того, партнери обіцяють виконати інвестиційні зобов’язання, передбачені приватизаційною угодою: погашення заборгованостей заводу перед державним та міським бюджетом та іншими кредиторами, грамотне проведення реконструкції з урахуванням інтересів громади.

Глас народу

У ЗМІ та соцмережах розпочалося жваве обговорення значної приватизаії. Більшість коментарів зводяться до того, що це давно треба було зробити і що завод опинився не в найгірших руках. «По суті, майже будь-яка приватизація в більшості випадків — це добре, адже держава — поганий власник. Ще один позитив – Фонд держмайна продав «Більшовик» компаніям, які на слуху. Сума угоди — майже 2 млрд грн із врахуванням погашення боргів. «Укртелеком» та готель «Дніпро», нагадаю, були продані бог знає кому, але за фактом «Укртелеком» контролював Ахметов, а «Дніпро» — досі не відомо, хто», – пише блогер Сергій Наумович.

Частина лідерів суспільної думки звертають увагу на необхідність публічного обговорення детального плану територій майбутньої забудови. «Планування має бути максимально відкритим, прозорим і відбуватись під контролем та за участі як міської влади, так і представників громади Києва. Цей план має також включати розвинуту зелену інфраструктуру – парки, зелені зони тощо. Оптимізму додає той факт, що нові власники мають чимало успішних кейсів ревіталізації та реконструкції занедбаних будівель та перетворення їх на цікаві публічні простори», – зазначає політолог Віктор Таран.

Політолог та правозахисник Михайло Чаплига вважає, що при реконструкції нові інвестори повинні зберегти пам’ять про колись потужний завод. Судячи з інших проєктів девелопера, це прохання киян буде почуте.

Заступник редактора НВ.Бізнес Артем Ільїн, який висвітлював приватизаційну історію заводу, вважає, що це буде славна історія: «В історії з «Більшовиком» буде важливим саме результат аукціону. Окрім суми, вирученої за продаж, важливо, щоб легендарне підприємство знайшло нового власника, який не загрузне на роки у бізнес-конфліктах та торгах з мерією та зможе вирішити купу проблем: від закінчення будівництва транспортної розв'язки на Шулявці до ревіталізації величезної ділянки землі у густонаселеній частині столиці України», – так закінчується стаття. Але, можливо, з цих слів розпочнеться нове життя території заводу…

Інна Михайлівська, для «Главкома»