В своїй хаті своя правда… Як виграти війну за право управляти власним житлом?

З 10 червня 2018 року, зі вступом у дію закону «Про житлово-комунальні послуги» власники житла в багатоквартирних будинках повинні реалізувати своє законне право самостійно обрати один із варіантів, як управляти своїм будинком. Це можна робити власними силами, шляхом об`єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) або ж передати в управління сторонній компанії за відповідну плату. Але в дійсності це дуже проблематично, адже ринок управління житлом з його мільярдними потоками давно намагаються захопити спритні структури, наближені до влади. Боротьба нагадує театр військових дій, де проти ініціативних власників житла застосовують навіть фізичну розправу. Реформування ринку комунальних послуг лише загострило це протистояння. «Главком» писав про намагання заблокувати ухвалення закону «Про житлово-комунальні послуги» і частково це таки вдалося зробити: до 1 травня 2019 року відтерміновано дію тих статей, які регулюють правовідносини в сфері водо-, тепло-, газо- та електропостачання, поводження з побутовими відходами. Ці статті передбачають  зміну договірних відносин і ціноутворення.  Водночас з 10 червня почав діяти закон у тій частині, яка  регулює послуги з управління багатоквартирними будинками. 

На жаль, більшість пересічних українців не розуміє переваг нововведень, а тому не поспішає  обирати управителів будинків. І цією недосвідченістю вміло користуються.

Формування  ринку управління житлом наштовхнулося на потужний опір зі сторони політичних  угруповань, сформованих окремими колишніми мерами міст, під дахом яких в минулі роки житлово-експлуатаційні контори  (ЖЕКи)  наплодили безліч корупційних хитросплетінь. Усі вони тепер намагаються не втратити свої «досягнення». Через ці схеми вимивались величезні суми з квартирних платежів та бюджетних дотацій в комунальну сферу.

Облуплені стіни, понівечені вікна…

Корупційні схеми дають закономірний результат: переважна більшість багатоквартирних будинків – неохайні, обдерті, підвали і горища захопили наближені до влади особи та структури. Особливо активно цей процес квітне в центрі міст.  Цілком очевидно, що ситуацію потрібно і можна змінити, і ефективніше за самих власників будинку, управляти майном ніхто не стане.

«Після сторічної відсутності навику управління своїм майном не доводиться сподіватися, що за один місяць з моменту введення в дію закону про ЖКП раптом вся Україна прокинеться і стане  господарем. 70 років радянська влада вибивала у людей поняття власності…», – говорить народний депутат Олена Бабак. Вона підтверджує, що наближені до влади структури перешкоджають створенню ОСББ. «Наприклад у Вишневому під Києвом люди створили ОСББ і забрали в управителя свій новий будинок після того, як виявили в системі закупівель РroZorro,  що на їхнє житло було списано 300 тис. грн, виділених з бюджету нібито на капітальний ремонт ліфтів. Комусь дуже вигідно мати свої структури, щоб освоювати бюджетні гроші», – робить висновок Бабак.   

Доходить до фізичної розправи…

Не всі міста підтримують реформу, і не всі забудовники готові розпрощатись з розпроданими об’єктами. Компанії, які збудували нові житлові будинки, відразу  створюють свої  структури з управління цим житлом. Але мешканці мають законне право розпрощатися з такими управителями, якщо їх не влаштовує ціна чи якість послуг.

Проте інколи навіть через суди не вдається відсторонити злодійкуватого управителя. Люди не можуть забрати у них свої будинки, доходить до фізичної розправи.

Яскравий приклад спротиву влади створенню ОСББ – довготривала боротьба київського ОСББ «Лобановського, 130» в Голосіївському районі. Раніше багатоквартирний будинок на Лобановського, 130 обслуговував ЖЕК Мінекономрозвитку – ДП «Наш Дім», але мешканці будинку не хотіли більше терпіти бездіяльності управителя, тому й створили ОСББ. Тепер начальниця ЖЕКу всіма силами намагається повернути все назад. «Затятим ворогом нашого ОСББ стало Міністерство економічного розвитку і торгівлі України на чолі з першим віце-прем`єром Степаном Кубівим. Урядова структура, яка мала б сприяти нашому становленню і розвитку, намагається нас знищити», – описує у Facebook боротьбу  відомий журналіст Володимир Гуцул, який мешкає у цьому будинку. – Перемоги в судах нашого ОСББ «Лобановського 130» та сусіднього ОСББ «Щаслива гора» (Лобановського, 128) нас радують, бо вкотре доводять, що ми стаємо тою силою, з якою доводиться рахуватися».

26 липня стало відомо, що Мінекономрозвитку, яке  добивалося скасування реєстрації київського ОСББ «Щаслива гора», вже програло всі три судові етапи. «Судовий процес тривав майже рік. І за цей час (з вересня 2017 р.) міністерство не шкодувало грошей і сил, аби довести, що ОСББ «Щаслива гора» створене незаконно. Чиновники ніяк не могли зрозуміти, навіщо співвласникам будинку було вириватися з-під опіки міністерського ЖЕКу», – написав Гуцул.

Подібні випадки відбуваються по всій Україні. «Аналогічна ситуація в Ніжині. Днями прийшов  лист від одного голови правління ОСББ будинку, який раніше також обслуговував ЖЕК Мінекономіки – там такий же супротив підлеглих Кубіва… просять поради, як боротися з чиновниками», – повідомив «Главкому»  Володимир Гуцул.

Законодавчі колізії

Аргументи на користь того, що споживачі не здатні управляти свої майном, часто підкріплюються чисельними прогалинами в законодавстві – там багато неузгоджених статей. Досі  ніхто не знає, хто ж повинен обслуговувати та здійснювати поточні ремонти газорозподільчих мереж в багатоквартирних будинках, адже чинний закон про ринок газу цього не передбачив.

Колізії виникли тому, що реформування ЖКГ передбачало одночасне ухвалення п’яти законів. «Але відбувся розрив у часі: в 2015 році ухвалили закон про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку. Потім через два роки ухвалили закони про Фонд енергоефективності, про енергетичну ефективність будівель, про комерційний облік, а потім знову невеликий лаг часу – і тепер частково ухвалено закон про ЖКП. У наших противників взагалі була спроба заблокувати цей закон», – поянсює експерт Реанімаційного пакету реформ Тетяна Бойко. Вона нагадує, що уряд загалом мав ухвалити близько 100 підзаконних актів, з яких  36 – до закону про ЖКП.  

«Більшість документів було розроблено, але не ухвалено урядом. Частина з них уже лежить в секретаріаті Кабміну.  Щодо закону про комерційний облік, то вже розроблені всі типові договори, усі моделі, але вони були відтерміновані з незрозумілих причин більш ніж на півроку», – каже Бойко. – Коли я зустрічалася з представниками органів місцевої влади в регіонах, стало зрозуміло, що є міста, які готові здійснювати реформи, але є й такі, що цього робити взагалі не збираються».

Переможців конкурсів визначають заздалегідь?

Принципова відмінність  закону про жкп, який почав діяти з 10 червня, порівняно з попереднім законом у тому, що тепер органи місцевої влади мають право оголосити конкурс на вибір управителя будинку лише в тому разі, якщо власники цього будинку звернулися до органу влади з листом з прикладеним до нього протоколом  загальних зборів мешканців. В протоколі має бути  зазначено, що власники будинку не планують самостійно управляти своїм майном, а тому делегують право провести конкурс на вибір управителя їхнього будинку.

Що ж відбувається в дійсності?  Уряд гальмує цей процес, адже Кабінет міністрів  затягує ухвалення типового договору з управителем, як цього вимагає закон. А ще проблем додає місцева влада: порушуючи статтю закону про  регламент проведення конкурсу з вибору управителя, штучно створює привабливі умови для перемоги  заздалегідь визначеного учасника.

Зокрема, місцева влада повинна проводити конкурс окремо для кожного будинку (за умови, що власники не створили ОСББ і не готові самі управляти). «Натомість влада ділить місто на кілька лотів, які охоплюють цілі райони, і оголошує конкурс. Зрозуміло, що за таких умов мало хто з представників малого бізнесу може конкурувати з колишнім комунальним ЖЕКом, який просто змінив вивіску на «Управляюча компанія». Такі  конкурси – це  покручі», – резюмує Тетяна Бойко.

«Люди повинні розуміти, навіщо потрібно змінювати усталений спосіб життя та що вони отримають натомість. А органи самоврядування повинні знати, що їм треба буде робити з багатоквартирними будинками, коли їх спишуть з балансу міста. Відповідна урядова постанова діє з 2016-го, але списаних будинків дуже небагато», – повідомив експерт офісу підтримки та впровадження реформ Мінрегіонбуду Сергій Пінчук.

Органи влади, не чекаючи звернень від власників будинків з проханням провести конкурс на вибір управителя, часто діють на свій розсуд, тобто, обирають управителів без заяви про це від власників будинків.

«У нас зараз склалася унікальна ситуація, коли діють норми одночасно двох законів з однаковою назвою: закон України про житлово-комунальні послуги, один з яких був ухвалений в  2004 році, а другий – в 2017-му (вступив у дію з 10 червня – Главком).  З огляду на те, що положення цих законів абсолютно не поєднуються один з одним, надзвичайно складно працювати над підзаконними актами», - бідкається Сергій Пінчук.

На його думку, повноцінно закон запрацює не скоро, адже незабаром стартують президентські, а за ними і парламентські перегони, а тому потрібні рішення будуть відкладати у довгий ящик. Більшість експертів однозначні у своїх висновках: реформи затягуються штучно.  Тому споживачі  повинні  брати ініціативу у свої руки, інакше  «перефарбовані»  ЖЕКи продовжать спустошувати гаманці українців.

Наталка Прудка, «Главком»