П'ять ключових законодавчих змін у житловій політиці, які назріли давно

Очевидно, що найгостріша проблема, пов’язана із житлом – це ворожі руйнування. За останніми, але не остаточними підрахунками маємо щонайменше 50 млн кв.м зруйнованого Росією житла: це приблизно стільки, скільки до війни Україна будувала сумарно протягом 5 років. Завдяки зусиллям із відбудови, найперше програмі «єВідновлення», поступово, але впевнено покращуємо ситуацію. Але для ефективного відновлення та стрімкого повоєнного розвитку нам потрібні кардинальні та системні зміни підходів.

Нова житлова політика має вирішувати як нові виклики, спричинені війною, так і старі, які ігнорувалися десятиліттями – застарілість фонду житла, скандальні недобудовані ЖК, черги на житло як у Радянському Союзі тощо.

Пріоритетні завдання нині – оперативно розробити ефективні інструменти для розв’язання хронічних проблем, а також сформувати нову законодавчу рамку житлової політики, адже це входить до євроінтеграційних зобов’язань України, а також одна з вимог за Ukraine Facility.

Отже, поговорімо про зміни, час яких давно вже настав.

1. Облік житла та створення місцевих житлових фондів

Ні уряд, ні регіони та територіальні громади не мають реальних даних про кількість та стан житла, зокрема й того, яке знаходиться в їхньому розпорядженні. Відсутність обліку житла ускладнює планування та реалізацію житлових програм, а якщо говорити про житло державної та комунальної власності, то це призводить до його незаконного використання або відчуження.

Нещодавно відбулися публічні консультації щодо нового рамкового законопроєкту «Про основні засади житлової політики». У ньому йдеться про децентралізацію управління – надання більше повноважень територіальним громадам завдяки створенню житлових фондів територіальних громад. Це допоможе місцевій владі адекватно та оперативно реагувати на потреби мешканців, планувати заходи для збільшення кількості житла та застосовувати для цього найбільш слушні інструменти.

Ці фонди можна буде використовувати для надання соціального житла, зокрема в оренду, а також службового житла для фахівців, необхідних самій громаді. Новий законопроєкт пропонує використовувати принцип «револьверного фонду» – коли всі прибутки від наявного фонду громади будуть використовуватися для його розвитку й нового будівництва. Це дасть громадам автономно працювати з міжнародними донорами, бізнесом та приватними інвесторами для розвитку власного житлового фонду.

2. Розвиток інструментів кредитування житла для громадян

Житлова політика має бути сфокусована на розвитку ринкових та фінансових механізмів – іпотечних програм, лізингу, компенсації частини вартості житла або частини відсотків за кредитом тощо. Якщо формування фондів житла найперше спрямоване на допомогу громадянам із низьким рівнем доходів та представникам соціально незахищених груп, то фінансово-кредитні механізми мають бути додатковим інструментом для всіх. Йдеться як безпосередньо про програми за підтримки держави, так і створення державою умов для органічного розвитку ринку доступного житла.

Наразі працює іпотечна програма «єОселя», яка надає кредити за ставкою 7 % річних для ВПО та ветеранів. Важливо зробити її доступнішою за рахунок збільшення обсягів фінансування та зменшення авансового платежу. Можливість займатися розвитком фінансових механізмів для придбання житла також має бути не лише в держави, але й у громад. Адже вони краще знають свої потреби на місцях.

Окреме питання: справедлива відсоткова ставка для ветеранів. Держава має переглянути її для наших захисників і зменшити для ветеранів та їхніх сімей до 3%. Це питання соціальної справедливості й вияв поваги до наших захисників: часто у них після повернення з фронту й без того велике фінансове навантаження та адаптація до нового життя, а житлове питання залишається на порядку денному невирішеним і болючим для їхніх сімей.

3. Цифрові інструменти замість радянських підходів

Базова мета нової житлової політики – пошук найбільш ефективного рішення для задоволення потреб будь-якого громадянина. Допомогти у цьому має зручне цифрове рішення, у якому буде зібрана вся необхідна інформація – Єдина інформаційно-аналітична житлова система. Її впровадження передбачене згаданим вище комплексним законопроєктом.

Система аналізуватиме вихідні дані – рівень доходів, наявність житла у власності, соціальний статус (ВПО, людина з інвалідністю, непрацездатна особа) – і зможе запропонувати найбільш слушний варіант забезпечення житлом: соціальне, службове житло, фінансово-кредитні механізми.

Систему зможуть використовувати органи місцевого самоврядування для розуміння ситуації на їхніх територіях, управління місцевими фондами житла, планування розвитку. Такий підхід дасть змогу нарешті відмовитися від квартирних черг, у яких досі перебуває понад пів мільйона українців. Це можливість творення прозорої та дієвої системи забезпечення житлом, з урахуванням актуальних потреб та будь-яких динамічних змін, особливо під час війни, коли люди змушені змінювати місце проживання.

4. Реновація застарілих кварталів та хрущівок

Принципи «краще ніж було», безбар’єрності та енергоефективності мають бути враховані під час відбудови та нового будівництва. Це непросте завдання, але працювати над ним необхідно вже сьогодні. Більшість старого житлового фонду не відповідає цим принципам. Окрім того, чимало будинків є застарілими та потребують (або зовсім скоро потребуватимуть) невідкладної модернізації, аби не розсипатися від старості. Середній вік багатоквартирного будинку в Україні – 30–50 років, а у 40 % будинків, побудованих до 1991 року ніколи не ремонтувалися. Орієнтовно йдеться про 30 тис. застарілих будинків та ще 10 тис. хрущівок.

Комітет держвлади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування зараз аналізує підходи розв’язання аналогічних проблем у країнах ЄС для того, щоб адаптувати їх та напрацювати законодавчі рішення для України. Країни ЄС використовують різні методи – надбудова додаткових поверхів, перепланування квартир для збільшення їхньої площі, використання вільних територій між будинками, реконструкція районів та нове будівництво на їхньому місці, коли реновація неможлива або економічно невигідна.

Особливо релевантним для нас є досвід країн колишнього «східного блоку» – Польщі, Чехії, Естонії, Литва та Латвії – які вже здійснили масштабну реконструкцію аналогічного хрущівкам житлового фонду. У багатьох містах цих країн можна побачити цілі райони, де сірі старі будинки перетворили на енергоефективні, естетично привабливі домівки, з вбудованими ліфтами та іншими зручностями.

5. Побороти недобудови та довгобуди

Важливо не лише планувати нове, але й розбиратися з «привидами» минулого. Сотні недобудов псують естетику міст, зокрема і столиці, несуть небезпеку, займають цінну землю, що і вже говорити про неефективне використання міського простору.

У 2021 році було розроблено план дій – Уряд затвердив Порядок формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію. Обласні адміністрації мали сформувати свої переліки та до кожного об’єкта скласти план заходів щодо його добудови або інших дій. Важливу роль у цьому процесі мали відігравати органи місцевого самоврядування.

На жаль, повномасштабне вторгнення завадило втіленню описаного плану. Але сьогодні важливо повернутися до цього питання. Для прийняття рішень щодо долі кожного недобудованого об'єкта необхідно залучати експертів та громадськість, а також середовище створити сприятливі умови для залучення інвесторів. Зважаючи, що кожен проблемний кейс має свої особливості та історію, навряд ми зможемо говорити про єдиний алгоритм рішення, тож потрібно напрацювати низку дієвих механізмів, зокрема можливість зміни одного замовника на іншого, зробити процедуру банкрутства забудовника простішою, передбачити ефективне державно-приватне партнерство, коли місцева влада бере на себе функції замовника і шукає нового забудовника тощо.

Реалізація цих змін потребуватиме політичної волі, співпраці на всіх рівнях влади, залучення громадян та фахівців у багатьох сферах. Але у результаті Україна має стати країною, де громадяни матимуть доступ до безпечного, комфортного та сучасного житла.