Куплю жилье во время войны: как изменились правила

После двух месяцев тишины рынок недвижимости в Украине начинает оживать. Государство разблокировало все реестры, работа которых была остановлена в первый день полномасштабной войны, чтобы оградить базы данных от несанкционированного вмешательства.

В начале мая министр юстиции Денис Малюська издал приказ, которым утвердил список из 2 832 нотариусов. Им разрешено совершать действия по ценному имуществу в условиях военного положения. Далее государственное предприятие «Национальные информационные системы» технически предоставляет доступ нотариусам в государственные реестры. В Минюсте отметили, что это первая редакция приказа, ведь общее количество нотариусов в стране составляет около 6,5 тыс. Поэтому по мере проработки остальных заявлений нотариусов перечень будет дополняться.

«До начала войны у нас было много запросов от клиентов, которые хотели продать или купить недвижимость. Однако уже днем 24 февраля мы не могли заверять договоры, поскольку Министерство юстиции отключило доступ к имущественному реестру. Часть наших клиентов готовы теперь провести операции по купле-продаже недвижимости, которые были два месяца на паузе», – рассказала «Главкому» председатель отделения Нотариальной палаты в Хмельницкой области Алина Оксанюк.

Но есть важный нюанс. Не смогут продать или купить недвижимость жители Донецкой, Луганской и Херсонской областей, где продолжаются боевые действия. Им не помогут даже нотариусы из других областей, отобранные Минюстом, ведь в условиях военного положения нотариусам разрешено удостоверять сделки только по месту нахождения имущества.

Это исключит возможность спекуляции по отчуждению имущества в пользу подозрительных лиц или представителей оккупационных властей. Последние же, как свидетельствуют недавние события, плюют на украинское законодательство и устраивают террор. К примеру, 23 марта 2022 года в пгт Марковка в Луганской области, так называемый директор департамента «министерства юстиции «ЛНР», в сопровождении еще четырех человек, принудительно изъяли с рабочего места частного нотариуса Луганской области часть архива с 2005 года по февраль 2022 года.

Фильтры от власти

Первый заместитель министра юстиции Евгений Горовец в комментарии «Главкому» отметил, что министерство приступило к возобновлению работы реестров после переноса серверного оборудования в безопасное место. Важнейший – Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений.

Чтобы получить доступ к имущественному реестру, нотариус должен соответствовать ряду критериев. А именно:

• отсутствие фактов совершения нотариусом исполнительных надписей на кредитных договорах, не удостоверенных нотариально;
• отсутствие существенных нарушений законодательства, за которые доступ нотариуса к реестрам был аннулирован или блокирован на длительный срок или неоднократно;
• отсутствие длительной просрочки по уплате членских взносов в Нотариальную палату;
• отсутствие фактов удостоверения договоров по отчуждению недвижимости в период с начала войны и до включения нотариуса в соответствующий перечень;
• отсутствие представления об аннулировании свидетельства, которое находится в рассмотрении Высшей квалификационной комиссии нотариата.

Кроме этого, на время военного положения власти запретили отчуждение недвижимости на основании доверенности – это сделано для уменьшения злоупотреблений, поскольку доверенность в случае смерти выдавшего его лица прекращается, а во время войны регистрация смерти часто происходит со значительным опозданием.

Перечень нотариусов, которым разрешено совершать действия по ценному имуществу в условиях военного положения

Еще запрещено внесение недвижимости в уставный капитал юридического лица, а также регистрацию права собственности ипотекодержателя на основании соответствующей ипотечной оговорки по потребительскому кредиту.

Отдельно запрещено отчуждение недвижимости до истечения одного месяца со дня ее приобретения.

«К примеру, вы купили квартиру 5 мая. Продать его другому человеку вы сможете не раньше 6 июня. Такое ограничение препятствует искусственному созданию добросовестного приобретателя (лица, не знавшие, чтобы приобрели имущество у того, кто не имел права это имущество отчуждать – «Главком»), у которого трудно отобрать имущество, если возникнет судебный спор. Таким образом, несмотря на военное положение, граждане Украины могут реализовать свое право распоряжаться принадлежащим им недвижимым имуществом», – отметил Евгений Горовец.

Вместе с тем полноценному восстановлению рынка недвижимости также мешает отсутствие подключения к Государственному земельному кадастру. Это значит, что украинцы пока не могут оформлять недвижимость вместе с земельными участками. По словам народного депутата, главы подкомитета по вопросам деятельности органов юстиции, органов исполнения наказаний и пробации Игоря Фриса, эта проблема должна решиться в ближайшие две недели. За это время Госземкадастр должен подключить регистраторы и органы, регистрирующие недвижимость через строительный реестр.

Есть еще одна мина, которую заложили законотворцы на время войны. Речь идет о запрете передачи частных земельных участков в собственность. То есть, если человек имеет в собственности дом, а приватизация земельного участка возле него не сделана или не завершена, в условиях военного времени привести это в порядок невозможно. В этом случае не важно, запустит ли государство все реестры.

«Это распространенная практика, когда особенно в непристоличных регионах люди не приватизируют земельные участки. На мой взгляд, на законодательном уровне стоит предоставить возможность владельцам домов завершить приватизацию участков. Ведь здесь не может быть злоупотреблений, поскольку на земле находится недвижимость, которой владеет владелец. А вот формирование и отвод новых земельных участков можно отложить до завершения войны», – говорит в комментарии «Главкому» специалист по земельному праву Руслан Сокол.

Юрист также обращает внимание на то, что не во всех регионах нотариусы одинаково применяют нормы законодательства об отчуждении дома без земельного участка, который не приватизировался отчуждателем, в соответствии со статьями 120 Земельного кодекса и 377 Гражданского кодекса. Последняя редакция указанных законов позволяет это сделать, уверен юрист.

Дополнительным фильтром от власти стало обязательство государственных регистраторов проверять заявителей еще на стадии формирования заявления. Соответствующие изменения Кабинет министров внес в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

«Госрегистратор должен осуществить все действия, связанные с проверкой и внесением сведений об идентифицированном субъекте вещного права, обременении», – уточнил представитель правительства в Верховной Раде Тарас Мельничук.

Такая проверка будет производиться путем подтверждения наличия уникального номера записи в Едином государственном демографическом реестре, а также проверки идентифицированного кода Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины или налогового номера в Едином банке данных налогоплательщиков – для юридических лиц.

Прогнозы риэлторов

В Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины считают, что в первые недели после возобновления рынка недвижимости можно будет говорить о новых ценовых трендах.

«В городах далеко от линии фронта, в центре и на западе Украины цены на жилье могут повыситься даже на 10% от довоенного уровня. Дело в том, что предложение там традиционно ограничено, а спрос в последнее время вырос. В то же время, в таких городах, как Киев, Одесса и Днепр, цены могут снизиться на 30-40% от довоенного уровня», – отметил президент Ассоциации Юрий Пита.

Относительно столичного рынка недвижимости цены, по мнению эксперта, меньше всего просядут в бюджетном сегменте, а вот квартиры дороже $50 тыс. могут подешеветь больше.

Региональный эксперт аналитической группы «Левиафан» Александр Романюк в комментарии «Главкому» отметил, что многие квартиры, выставленные до войны на продажу, например, в Хмельницком, сейчас сняты. В часть из них заселены квартиранты из числа переселенцев.

«На рынке недвижимости властвует неопределенность. Ни риелторы, ни владельцы квартир, ни покупатели не знают, какой будет стоимость жилья через месяц. Никто не дает гарантий, что боевые действия не распространятся по стране. На повышение цен на жилье может влиять наплыв переселенцев, некоторые из них захотят купить недвижимость подальше от линии фронта. Кроме того, наблюдается инфляция на рынке строительных материалов. Соответственно, застройщики должны будут прекратить строительство жилья или поднять цену на квадратные метры», – объясняет эксперт.

Еще интересный нюанс. До полномасштабного вторжения большую роль на рынке жилья в крупнейших городах играли перекупщики и инвесторы – имея капитал, они скупали недвижимость. Соответственно, это сказывалось на увеличении стоимости квартир. Но сейчас эти лица не будут проявлять большой активности. Кроме того, в Украине часто меняются правила игры и растут налоговые риски, что делает процесс перепродажи недвижимости менее рентабельным.

В комментарии «Главкому» ведущий юрист-аналитик экспертной группы Liga Zakon Анастасия Зеленая посоветовала подождать тем, кто планирует приобрести квартиру в новостройке, или по крайней мере отдавать предпочтение только проверенным крупным застройщикам с длительным опытом. Не все компании ведь смогут пережить войну.

Специалист отметила, что перспективными с точки зрения купли-продажи недвижимости в настоящее время являются Ивано-Франковщина, Тернопольщина и Закарпатье.

«Спрос на недвижимость возобновился. О похожей ситуации сообщают и коллеги из других областей на западе Украины. Прогнозируем, что через две недели после запуска реестра спрос вернется к довоенным показателям», – считает председатель Ивано-Франковского областного отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Фурдиака.

Виталий Тараненко, «Главком»