Куплю житло під час війни: як змінилися правила

Після двох місяців тиші ринок нерухомості в Україні починає оживати. Держава розблокувала всі реєстри, робота яких була зупинена у перший день повномасштабної війни, аби захистити бази даних від несанкціонованого втручання.

На початку травня міністр юстиції Денис Малюська видав наказ, яким затвердив перелік із 2832 нотаріусів. Їм дозволено вчиняти дії щодо цінного майна в умовах воєнного стану. Далі державне підприємство «Національні інформаційні системи» технічно надає доступ нотаріусам до державних реєстрів. У Мін’юсті зауважили, що це перша редакція наказу, адже загальна кількість нотаріусів у країні становить близько 6,5 тис. Тому у міру опрацювання решти заяв нотаріусів перелік буде доповнюватися.

«До початку війни ми мали багато запитів від клієнтів, котрі хотіли продати або купити нерухомість. Проте вже вдень 24 лютого ми не могли посвідчувати договори, оскільки Міністерство юстиції відключило доступ до майнового реєстру. Частина наших клієнтів готові тепер провести операції з купівлі-продажу нерухомості, що два місці були на паузі», – розповіла «Главкому» голова відділення Нотаріальної палати у Хмельницькій області Аліна Оксанюк.

Але є важливий нюанс. Не зможуть продати або купити нерухомість мешканці Донецької, Луганської та Херсонської областей, де тривають бойові дії. Їм не допоможуть навіть нотаріуси з інших областей, яких відібрав Мін’юст, адже в умовах воєнного стану нотаріусам дозволено посвідчувати правочини лише за місцем знаходження майна.

Це унеможливить спекуляції з відчуження майна на користь підозрілих осіб або представників окупаційної влади. Останні ж, як свідчать недавні події, чхають на українське законодавство і влаштовують терор. Приміром, 23 березня 2022 року у смт Марківка на Луганщині, так званий директор департаменту «міністерства юстиції «ЛНР», у супроводі ще чотирьох осіб, примусово вилучили з робочого місця приватного нотаріуса Луганської області частину архіву з 2005 року по лютий 2022 року.

Фільтри від влади

Перший заступник міністра юстиції Євгеній Горовець у коментарі «Главкому» зазначив, що міністерство приступило до відновлення роботи реєстрів після перенесення серверного обладнання у безпечне місце. Найважливіший – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Щоби отримати доступ до майнового реєстру, нотаріус має відповідати низці критеріїв. А саме:

• відсутність фактів вчинення нотаріусом виконавчих написів на кредитних договорах, не посвідчених нотаріально;
• відсутність суттєвих порушень законодавства, за які доступ нотаріуса до реєстрів було анульовано або блоковано на тривалий строк чи неодноразово;
• відсутність тривалого прострочення зі сплати членських внесків до Нотаріальної палати;
• відсутність фактів посвідчення договорів щодо відчуження нерухомості у період з початку війни і до включення нотаріуса до відповідного переліку;
• відсутність подання про анулювання свідоцтва, яке знаходиться на розгляді Вищої кваліфікаційної комісію нотаріату.

Крім цього, на час воєнного стану влада заборонила відчуження нерухомості на підставі довіреності – це зроблено для зменшення зловживань, оскільки довіреність у разі смерті особи, яка її видала, припиняється, а під час війни реєстрація смерті часто відбувається із значним запізненням.

Перелік нотаріусів, яким дозволено вчиняти дії щодо цінного майна в умовах воєнного стану

(для перегляду натисніть на зображення)

Іще заборонено внесення нерухомості до статутного капіталу юридичної особи, а також реєстрацію права власності іпотекодержателя на підставі відповідного іпотечного застереження за споживчим кредитом.

Окремо заборонено відчуження нерухомості до спливу одного місяця з дня її придбання.

«Наприклад, ви купили квартиру 5 травня. Продати її іншій людині ви зможете не раніше 6 червня. Таке обмеження перешкоджає штучному створенню добросовісного набувача (особи, котра не знала, щоб придбала майно у того, хто не мав права це майно відчужувати – «Главком»), у якого важко відібрати майно, якщо виникне судовий спір. Таким чином, попри на воєнний стан, громадяни України мають змогу реалізувати своє право розпоряджатися належним їм нерухомим майном», – наголосив Євгеній Горовець.

Разом з тим, повноцінному відновленню ринку нерухомості також заважає відсутність підключення до Державного земельного кадастру. Це означає, що українці поки не можуть оформлювати нерухомість разом із земельними ділянками. За словами народного депутата, голови підкомітету з питань діяльності органів юстиції, органів виконання покарань та пробації Ігоря Фріса, ця проблема має вирішитися протягом найближчих двох тижнів. За цей час Держземкадастр повинен підключити реєстраторів та органи, які реєструють нерухомість через будівельний реєстр.

Існує ще одна міна, яку заклали законотворці на час війни. Мова про заборону передачі приватних земельних ділянок у власність. Тобто, якщо людина має у власності будинок, а приватизацію земельної ділянки біля нього не зроблено або не завершено, в умовах воєнного часу довести це до ладу не можливо. У цьому випадку не важливо, чи держава запустить усі реєстри.

«Це поширена практика, коли особливо у непристоличних регіонах люди не приватизовують земельні ділянки. На мою думку, на законодавчому рівні варто надати можливість власникам будинків завершити приватизацію ділянок. Адже тут не може бути зловживань, оскільки на землі розміщена нерухомість, якою володіє власник. А ось формування та відведення нових земельних ділянок можна відкласти до завершення війни», – говорить в коментарі «Главкому» фахівець із земельного права Руслан Сокол.

Юрист також звертає увагу на те, що не в усіх регіонах нотаріуси однаково застосовують норми законодавства щодо відчуження будинку без земельної ділянки, яка не приватизовувалася відчужувачем, відповідно до статей 120 Земельного кодексу та 377 Цивільного кодексу. Остання редакція вказаних законів дозволяє це зробити, переконаний юрист.

Додатковим фільтром від влади стало зобов’язання державних реєстраторів перевіряти заявників ще на стадії формування заяви. Відповідні зміни Кабінет міністрів вніс до порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. «Держреєстратор має здійснити усі дії, пов’язані з перевіркою та внесенням відомостей про ідентифікованого суб’єкта речового права, обтяження», – уточнив представник уряду у Верховній Раді Тарас Мельничук.

Така перевірка здійснюватиметься шляхом підтвердження наявності унікального номера запису в Єдиному державному демографічному реєстрі, а також перевірки ідентифікованого коду Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України чи податкового номера в Єдиному банку даних платників податків – для юридичних осіб.

Прогнози ріелторів

В Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України вважають, що у перші тижні після того, як відновиться ринок нерухомості, можна буде говорити про нові цінові тренди.

«У містах далеко від лінії фронту, у центрі та на заході України, ціни на житло можуть підвищитися навіть на 10% від довоєнного рівня. Річ у тому, що пропозиція там традиційно обмежена, а попит останнім часом зріс. Водночас у таких містах, як Київ, Одеса та Дніпро, ціни можуть знизитись на 30-40% від довоєнного рівня», – зауважив президент Асоціації Юрій Піта.

Стосовно столичного ринку нерухомості ціни, на думку експерта, найменше просядуть у бюджетному сегменті, а от квартири дорожче за $50 тис. можуть подешевшати більше.

Регіональний експерт аналітичної групи «Левіафан» Олександр Романюк у коментарі «Главкому» зауважив, що багато квартир, виставлених до війни на продаж, наприклад, у Хмельницькому, нині знято. У частину з них заселено кватирантів з числа переселенців.

«На ринку нерухомості панує невизначеність. Ані ріелтори, ані власники квартир, ані покупці не знають, якою буде вартість житла через місяць. Ніхто не дає гарантій, що бойові дії не поширяться країною. На підвищення цін на житло може впливати наплив переселенців, дехто з них захоче купити нерухомість подалі від лінії фронту. Крім цього, спостерігається інфляція на ринку будівельних матеріалів. Відповідно, забудовники муситимуть припинити зведення житла або підняти ціну на квадратні метри», – поянсює експерт.

Ще цікавий нюанс. До повномасштабного вторгнення велику роль на ринку житла у найбільших містах відігравали перекупщики та інвестори – маючи капітал, вони скуповували нерухомість. Відповідно, це позначалося на збільшенні вартості квартир. Але зараз ці особи не проявлятимуть велику активність. Крім цього, в Україні часто змінюються правила гри і зростають податкові ризики, що робить процес перепродажу нерухомості менш рентабельним.

У коментарі «Главкому» провідний юрист-аналітик експертної групи Liga Zakon Анастасія Зелена порадила зачекати тим, хто планує придбати квартиру у новобудові, або ж принаймні віддавати перевагу тільки перевіреним великим забудовникам із тривалим досвідом. Адже не всі компанії зможуть пережити війну.

Фахівчиня зауважила, що перспективними з погляду купівлі-продажу нерухомості нині є Івано-Франківщина, Тернопільщина і Закарпаття.

«Попит на нерухомість відновився. Про схожу ситуацію повідомляють й колеги з інших областей на заході України. Прогнозуємо, що за два тижні після запуску реєстру попит повернеться до довоєнних показників», – вважає голова Івано-Франківського обласного відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Віктор Фурдіяка.

Віталій Тараненко, «Главком»