Тарас Висоцький: Світова криза не вплине на ціну землі, вона складе 40-60 тис. за гектар

Після тривалих дискусій із опозицією, розгляду понад чотирьох тисяч правок, Верховна Рада у розпал карантину ухвалила вкрай неоднозначне рішення – відкриття ринку землі. Свої голоси за закон віддали не лише представники монобільшості. Цього разу плече владі підставив навіть одвічний опонент «слуг» - «Європейська Солідарність». Підтримали земельну реформу також «Голос», який завжди агітував за продаж землі, група «Довіра» і кілька позафракційних депутатів. Проти були тільки «Опоблок» та, звісно, «Батьківщина», чия лідерка Юлія Тимошенко – найпалкіше в останні роки агітувала проти земельної реформи.

Фінальний варіант закону відрізняється від версії, яка була ухвалена у першому читанні. Депутати «згладили гострі кути»: відстрочено вступ у дію реформи, скорочена кількість землі, яку можна придбати в одні руки у перші роки роботи ринку. 

«Ніяких мітингів не буде, бо до людей дослухалися»

На які невиправдані компроміси довелося піти владі, аби «Європейська Солідарність» та «Голос» підтримали закон? Що ви вважаєте помилковим?

У ситуації, що склалася, я не бачу жодних помилкових компромісів. Треба розуміти, що змінився горизонт реалізації реформи. Мова про відкладення набуття чинності закону до 2021 року. Враховуючи економічну ситуацію (рецесію, кризу) це зрозуміло. Зараз можливість інвестувати має дуже обмежена кількість фермерів. Тому таке відтермінування абсолютно логічне.

Перший етап реалізації земельної реформи передбачає, що фізособи з 2021 по 2023 рік включно зможуть купувати до сто гектарів в одні руки. Другий етап – з 2024-го: коли юридичні особи зможуть купувати до 10 тис. га в одні руки. Важливий момент: юрособи не можуть бути покупцями земель на першому етапі, але земля може використовуватися як застава.

У нас насправді зараз є ринок землі, але він тіньовий. Так, землі виділені під особисте фермерське господарство не продаються, але їх не можна використовувати і як заставу. Таких земель уже за середніми оцінками реалізовано майже 1 млн га. Ці землі власники зможуть використовувати як заставу, що зможе додатково залучити у сектор близько 16-20 млрд грн.

Далі – після першого читання збережена норма, коли фермери можуть викуповувати із розстрочкою у 10 років землі, надані ним у користування. Таких земель близько пів мільйона гектарів. Це дуже позитивний сигнал для підтримки малих сільгоспвиробників. Інші важливі запобіжники також збережено.

Єдиний горизонт, який трішки зсунувся, відтермінування доступу на ринок юросіб. Відповідно, інвестування у такі довгострокові проекти, як зрошення, тваринництво, відкладуться, бо для таких великих проектів потрібні значні фінанси. Однак мікропроекти почнуться вже з наступного року.

Момент заборони продажу державних та комунальних земель не є критичним, бо зараз більшість земель – 80% – здані в оренду, і термін цієї оренди в середньому більше 15 років. Чинне законодавство забороняє продаж землі без згоди орендаря, тому відсоток цих земель, навіть у разі дозволу продажу, на ринку був би дуже незначним. Таких вільних земель є лише 800 тис. га. Всього ж державних земель, за даними інвентаризації, нараховується 7 млн га. 

Отже, усі компроміси хіба що змінили горизонт деяких напрямків, але усі ключові моменти збережено.

Для чого потрібно відтермінування на рік, що має відбутися за цей період? Хто вимагав відтермінування?

Усі підзаконні акти, які треба ухвалити, прописані у законі. Це має бути зроблено у період від трьох до шести місяців. Очевидно, через карантин це займе більше часу. Земельний кадастр має бути готовий найближчим часом – з урахуванням карантину, до 1 вересня. Тут швидше питання в економічній спроможності. Були плани щодо росту економіки – зараз вже йдеться про її підтримку під впливом карантину. Інфраструктурно і нормативно усе буде готове до 1 жовтня, з цим якраз суттєвих збоїв немає.

Це просто компромісний підхід. Процес земельної реформи, як ви знаєте, тягнеться від початку 2000-х – тобто майже 20 років. З цієї точки зору рік – це не критичний період.

Закон набуває чинності через рік. Чи немає у вас побоювань, що за рік багато чого може змінитися, і цей закон буде скасовано чи відтерміновано на невизначений термін?

Як показує практика, кризи трапляються раз на 10 років. Так сталося, що криза сталася саме зараз. Якихось політичних ризиків, які б кардинально змінили ситуацію впродовж року, немає, бо ж у нас національних планових виборів за цей період не відбудеться, а місцеві вибори не впливають на політику національного масштабу. Так, є економічні негаразди, але вони не впливають на політику у цій сфері. Якби цей закон був ухвалений рік тому, перед парламентськими виборами, – тоді так, ризик був би. 

«МВФ не вимагав земельної реформи»

Кому невигідний цей закон у нинішньому вигляді?

Оскільки горизонт залучення інвестицій дещо відтермінувався, відповідь очевидна. За нашими розрахунками, запровадження ринку землі забезпечить зростання ВВП України від 1% у перший рік до 3% на п’ятий рік реалізації. Фактично таке зростання відбудеться з 2024 року. Навіть за умов дозволу продажу до 100 га інвестиції будуть залучатися, але це не матиме національного масштабу. Будуть певні позитивні зрушення, але не такі значні, як могли би бути одразу.

Чому МВФ був так зацікавлений в ухваленні закону про продаж землі?

Насправді у цьому був зацікавлений насамперед уряд України. Сам закон несе три основні зміни: економічний ефект, відновлення справедливості щодо права власників розпоряджатися своїм майном та зміну системи земельних відносин, яка стане більш відкритою та прозорою. Для цього ми вже створюємо систему земельного моніторингу.

У Меморандумі МВФ, у першу чергу, йдеться про структурні реформи в Україні. Такі реформи потрібні Україні. 

Тобто МВФ не вимагало саме земельну реформу? 

Ні, МВФ не вимагав.

Тимошенко обіцяє звернутися до Конституційного Суду, аби скасувати реформу. Які в неї перспективи?

Ухвалення цього закону тривало з листопада минулого року, і за цим могло спостерігати усе суспільство. Усі процедури, передбачені регламентом, витримані. Всі бачили, що було 4 тис. правок до законопроекту, всі вони були розглянуті на засіданні профільного комітету – прозоро, публічно, після чого усі ці правки ставили на розгляд у Верховній Раді. Ідея була в ухваленні закону публічно і прозоро. Звісно, звертатися до Конституційного Суду Юлія Володимирівна може, але ми не бачимо підстав для скасування цього рішення.

Але ж, по суті, влада скористалась тим, що країна зараз у надзвичайній ситуації, і провела таке дражливе рішення. Чи бачите ви ризик «земельного майдану» після завершення карантину?

За моєю оцінкою, така вірогідність становить близько нуля.

Я брав участь у 17-ти регіональних земельних форумах. І скрізь від фермерів, аграріїв, пайовиків я чув, що ринок землі потрібен. Дискусія точилась навколо дизайну ринку. Були зауваження навколо державних та комунальних земель: щоб їх не продали задарма; лунали прохання обмежити дозволену площу земель «в одні руки»; просили також на першому етапі не допускати юридичних осіб до купівлі земель. Усе це виконано. Тому я впевнений, що ніяких мітингів не буде, бо до людей дослухалися. Проти закону лишаються ті опозиційні політичні сили, які в очікуванні місцевих виборів працюють над збільшенням своїх рейтингів.

Що має статися для того, щоб цей закон було скасовано чи переглянуто?

Закони через певний час переглядаються в усіх сферах, тому що змінюються обставини. Однак зараз немає підстав для скасування чи перегляду цього закону. Звісно, перегляд може бути у перспективі.

«Референдум мав би відбутися у 2023 році»

Чи не вбачаєте ви небезпеки відтоку іноземного капіталу з України через заборону купувати землю іноземцям?

У законі передбачена така заборона – до проведення референдуму. В принципі, коли ми говоримо про можливості юросіб щодо купівлі землі з 2024 року, то референдум мав би відбутися у 2023 році. До цього часу відтоку не буде. Підстав для цього немає – всі очікуватимуть результату референдуму.

Що буде з землею, якою вже управляють компанії, де власником є іноземець?

Для них нічого не зміниться. Відносини на правах оренди залишаються чинними, і орендарі надалі працюватимуть на цих земельних ділянках.

Більше того, зміна власника земельної ділянки не передбачає припинення договірних відносин. Тому навіть якщо після 1 липня 2021 року якийсь власник паю продаватиме свою ділянку, той, хто орендує, все одно матиме право орендувати до завершення терміну дії договору. В Україні середній термін дії договору – більше 10 років. 

Яка ціна гектара прогнозується нині урядом?

Закон передбачає мінімальну межу: це нормативно-грошова оцінка, яка становить 28 тис. грн за га. За нашими оцінками, середня ціна становитиме від 40 тис. до 60 тис. грн за га.

За рік багато що може змінитися. Чи вплине на цю цифру світова криза?

Сильного впливу на ціну за га криза не матиме. Ми говоримо про сільськогосподарську землю, яка використовується для вирощування продуктів харчування. На продукти попит завжди буде, відповідно, прибутковість збережеться.

Які зміни вартості землі ви прогнозуєте через рік-два-три?

Міжнародна практика показує, що вартість землі поступово зростає після запуску ринку. Вартість землі залежить від ліберальності ринку. Оскільки перший етап у нас досить консервативний, то у перші 2,5 роки зростання ціни за гектар буде не значним.

Після ж відкриття можливості купівлі для юросіб із 2024 року, у наступні п’ять років (Висоцький має на увазі з 2024 по 2029 рр.) земля дорожчатиме приблизно на 10-15% в рік.

Ви вважаєте, в Україні усе відбуватиметься за сценаріями, які вже були десь у світі?

Це середні показники для більшості країн. У нас сільське господарство інтегроване у світову економіку, тому тенденції будуть співвідноситися зі світовими показниками.

У перехідних положеннях закону міститься пункт, який передбачає: громадяни, яким належить право користування земельними ділянками, мають право на викуп таких ділянок з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Що робити, якщо особа-правокористувач померла?

Якщо це право на викуп не реалізоване, то ця ділянка повертається у державну власність. У цьому випадку йдеться не про право володіння, а про право користування, яке не успадковується. У спадок вона може перейти тільки у випадку викупу її власником.

Якщо ж власник розпочне процедуру викупу – то у спадок може перейти. Виходить, якщо сплачено 5-10% ціни, то людина стає власником, а земля – заставою. Це як автомобіль у кредит – кредит переходить до нащадків.

«Стан озимих на 90% задовільний»

Продовольча організація ООН попереджає про перспективу дефіциту продуктів вже у найближчі місяці. Водночас уряд попри попередження пекарів та мірошників дозволив і далі продавати пшеницю на експорт. Хоча ми вже експортували багато, а наступний врожай буде суттєво скромнішим. Буде як з масками?

30 березня ми підписали меморандум із Українською зерновою асоціацією, де зафіксували чіткий об’єм – експорт не має становити більше 20,2 млн тонн. Враховуючи, скільки у нас було вироблено пшениці минулого року, об’єму, який матимемо після продажу, нам вистачить із запасом. Тому жодних ризиків немає. Стан озимих на 90% задовільний.

Цей об’єм продажу ми зафіксували до 1 липня. Буде новий врожай – буде новий меморандум. Надалі ж об’єм експорту узгоджуватиметься з огляду на врожай та ситуацію на внутрішньому ринку. 

Наталія Сокирчук, «Главком»