Ринок нерухомості: чим закінчився 2020-й і чого чекати у новому році?

Ринок нерухомості в Україні під час весняного локдауну завмер. Однак, за даними експертів, загальні підсумки року можна оцінювати цілком позитивно. І ось їхні аргументи…

Як українці купували житло у 2020-му

Комерційний директор CBS Holding Ярослава Чапко зазначила «Главкому», що на ринку первинного житла цьогоріч ситуація змінювалась: у першому півріччі через локдаун і тривожність покупців продажі дійсно суттєво впали. «Однак починаючи з літа, продажі вирівнялись: девелопери продовжили будівництво і на кінець року практично усі компенсували весняне просідання. Ба більше: у деяких житлових комплексах обсяги продажів перевищили показники минулорічних. У середньому ж ціни на ринку виросли мінімум на 10-12%, у деяких ЖК навіть до 20%», – зазначила  вона.

Голова Асоціації експертів з нерухомості Юрій Піта також вважає, що ринок нерухомості закінчує рік непогано. «Статистики за четвертий квартал поки що немає, але третій квартал був дуже активним – фактично продажі наздогнали втрачене після провисання навесні», –  запевнив він у коментарі «Главкому».

Даних щодо продажів нерухомості за четвертий квартал минулого року Мін’юст поки що не має. Але наявна інформація підтверджує все сказане експертами.  За перші три квартали минулого року було укладено 189,6 тис. договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків. Для порівняння: за аналогічний період 2019-го таких договорів було укладено 203331. Дійсно, менше, але з врахуванням коронакризи  про різкий обвал говорити не можна.

Треба також визнати: дійсно, друга половина року, що минув, була значно активніша. За даними Мін’юсту, у третьому кварталі 2020-го було здійснено 80290 правочинів щодо купівлі-продажу нерухомості. Для порівняння: у третьому кварталі 2019-го Мінюст відзвітував про укладення 78070 договорів купівлі-продажу квартир та будинків. Тобто активність повернулась до докарантинних часів.

Стрибок трапився після того, як у другому кварталі 2020-го року кількість угод справді суттєво «просіла»: тоді продалися лише 50,6 тис. об’єктів. Для порівняння: у другому кварталі 2019 року Мінюст відзвітував про укладення 69130 угод купівлі-продажу.

За словами Юрія Піти, на ринку вторинної нерухомості за підсумками трьох кварталів ціни не дуже змінились. «Було невелике просідання навесні. Але відверто кризових провалів не зафіксовано», – сказав він.

За даними аналітиків порталу Лун.юа, було незначне просідання цін у квітні у новобудовах, з серпня почалося подорожчання – на графіку нижче можна прослідкувати динаміку ціни за квадратний метр в новобудовах за рік – до листопада включно (середня ціна та мінімальна).

Разом із тим, тенденція до подорожчання у грудні не збереглася. За даними «Будпорталу», за останні три тижні року ціни на квартири у столиці впали майже на 3%. Так, однокімнатна квартира в Києві, в середньому, коштує 1,8 млн грн, це на 3% менше, ніж минулого місяця.

Трикімнатна квартира в Києві, в середньому, коштує близько 3,8 млн грн, що на 2% менше, ніж минулого місяця.

Зауважимо, що, за спостереженнями журналістів «Главкома», ціни на одні і ті ж об’єкти протягом року дійсно змінювались, але відбувалось це переважно в гривні, відповідно до коливань курсу. При цьому, одні і ті ж об’єкти «висять» місяцями, а то й роками, що говорить про не дуже активний попит. 

Така ситуація спостерігається у випадку різних квартир, у різному стані, у різних районах столиці. Покупець знаходився лише тоді,  коли гостра потреба збути нерухомість змушувала продавців знижувати ціни.

Керуючий партнер Business Real Group, керівник Асоціації професійних управителів нерухомістю України Анатолій Топал також не бажає прикрашувати реальність. Він визнає: житло на «вторинці» продається гірше. «Зараз «первинка» користується вищим попитом. Частка попиту на нове житло і на житло на вторинному ринку із загального попиту – 65% і 35%, відповідно», – зазначив він.

Тренд №1 – заміське житло

За словами Юрія Піти, у 2020-му кількість угод на заміському ринку – йдеться про купівлю будинків і земельних ділянок – у порівнянні із минулим роком збільшилась. Зростання почалося у другому кварталі, а потім набрало обертів. Пояснюється це просто: покупці тікали за місто та знижували вірогідність заразитися коронавірусом.

Піта також зауважив, що пандемія частково зіграла на руку Україні: заможні люди, які планували купити будиночок закордоном – у Болгарії чи Іспанії – побачили, що небезпека бути відрізаним від цього помешкання цілком реальна, і натомість придбали будинок в Україні. «Таким чином гроші залишилися всередині країни», – втішений експерт.

Чи збережеться у наступному році тренд на купівлю нерухомості за межами міста? На думку Піти, усе залежатиме від того, чи відступить пандемія. Якщо обмеження послаблять і пересування світом полегшиться, то попит впаде.

Анатолій Топал має іншу думку: закінчення епопеї з коронавірусом не скасує попит на заміські будинки. На його думку, тренд на заміське житло зберігатиметься. В центрі уваги перебуватимуть заміські комплекси з повною інфраструктурою: закриті, під охороною з дошкільними закладами і школами. Також посилиться тренд на невеликі котеджі, дуплекси у передмісті.

Що буде з цінами у 2021-му?

Традиційно фахівці, які причетні до ринку нерухомості, не бачать іншого сценарію окрім «зростання цін». Але потенційним покупцям потрібно завжди пам’ятати, що такі прогнози робляться зацікавленою стороною.

Причинами для подорожчання ріелтори називають: зростання вартості валюти, а також перешкоди, які пов'язані з роботою дозвільної системи. Начебто тепер забудовники  мають більше проблем з отриманням дозволів на будівництво нових проєктів, тому кількість квартир, доступних для покупки, стане меншою. Про це зокрема розповідають експерти LEV Development.

Анатолій Топал також зазначає: «Варто очікувати вимушеного зростання гривневих цін за квадратний метр. Основні чинники зростання – збільшення корупційного навантаження (зокрема, у Державній архітектурно-будівельній інспекції), збільшення вартості матеріалів, робіт і послуг».

 «Зараз нерухомість – це єдиний актив, який може з часом зростати в ціні і приносити операційний дохід. Тому консервативні інвестори будуть більше вкладати в нерухомість», –запевняють у LEV Development.

При цьому будь-якому інвестору при ухваленні рішення варто цікавитися повною «математикою» такого вкладення і перспективами його повернення. Варто пам’ятати, що в останній рік ринок оренди значно просів: тисячі об’єктів в столиці, які здавались в оренду, нині порожні. Це стосується і житлової, і офісної, і комерційної нерухомості. Для того, щоб переконатися у правдивості цих слів, варто просто зайти у будь-який торговий центр, і побачити пусті площі – численні магазини згорнулись. Пандемія і карантин загнали офіси в дистанційний режим, і нема гарантії, що випробувавши його, власники бізнесів швидко повертатимуться назад в офіси після завершення коронакризи.

Тому будь-які прогнози про ріст цін потрібно оцінювати зі здоровим скепсисом.

А от з думкою про те, що об’єктів для інвестицій для українців не так вже й багато, можна погодитися. «Не більше 1% українців розуміються на інвестуванні у криптовалюти чи в інші екзотичні речі. Для 99% найбільш зрозуміле вкладення грошей – це нерухомість», – зазначив Анатолій Топал у коментарі «Главкому».

Наталія Сокирчук, «Главком»