Забудувати все? Лобісти рубають «вікно можливостей»

У парламенті зареєстровано законопроєкт (11184), мета якого – полегшити життя забудовників. Подаються такі законодавчі ініціативи традиційно під соусом відбудови та турботи про десятки тисяч внутрішньо переміщених осіб.

Що ж насправді пропонують автори і чому ця ідея має стривожити мешканців українських сіл та міст? Пояснюємо детально у матеріалі для «Главкома».

Один із запобіжників неконтрольованій забудові, який діє зараз, – цільове призначення землі. Якщо забудовник хоче звести висотку замість зеленої зони – за зміну цільового призначення ділянки має проголосувати місцева рада. Для того, щоб таких перепон у забудовників не виникало «Слуга народу» Степан Чернявський подав проєкт, який передбачає можливість змінювати цільове призначення ділянки, якщо містобудівна документація не внесена до земельного кадастру.

Цю законодавчу ініціативу підтримали своїми підписами двадцять нардепів, зокрема серед авторів «Слуги народу» Олександр Горобець та Сергій Бунін.

Асоціація міст України вже наголосила на тому, що така норма звужуватиме права муніципалітетів і містить корупційні ризики.

На додачу цей проєкт закріплює нові можливості для агробаронів: вони в разі ухвалення закону зможуть отримати доступ до особливо цінних земель. Така ініціатива також має своє пояснення: ключовий автор змін – нардеп Чернявський, виходець з агробізнесу та заступник голови комітету з питань аграрної політики.

Група депутатів, яка на чолі з Чернявським подала цей проєкт, так діє не вперше. Майже той самий колектив авторів зареєстрував ще одну ініціативу, яка передбачає амністію дерибанникам і карт-бланш чиновникам на відчуження лісів, прибережних та прикордонних смуг, заповідників, ландшафтних парків, пам'яток природи, ботанічних садів тощо (11185). Громадська ініціатива «Голка» писала, що зараз громади та держава можуть повертати незаконно виділені у приватну власність ліси, землі природно-заповідного фонду та прибережні через суди протягом будь-якого часу, а згаданий колектив нардепів пропонує обмежитися строком у п’ять років.

Номери законопроєктів і про «амністію», і про земельні «лібералізацію» (відповідно 11185 та 11184) свідчать, що їх подавали один за одним і у той самий день. Час подачі також збігається з масованою інформаційною кампанією на підтримку скандально відомого бізнесмена Ігоря Мазепи, якого Державне бюро розслідувань звинувачує у махінаціях із землею.

Комітет, який має розглянути такі законодавчі ініціативи, очолює голова партії «Слуга народу» Олена Шуляк. Ця політикиня відома тим, що лобіює скандальну містобудівну «реформу» (законопроєкт 5655).

Інтереси забудовників лобіюються також через комітет правової політики, який очолює Денис Маслов («Слуга народу»). Там на розгляді є законодавчі ініціативи, які передбачають, що винними у схемах відчуженням майна держави чи громади може бути депутат, чиновник, але не той, хто врешті отримав це майно (11134 та 11135). 

Громадська ініціатива «Голка» продовжує досліджувати проєкти, які можуть деформувати законодавче поле в інтересах великих гравців будівельного бізнесу, а також агрохолдингів.

Що задумали?

Зараз всі землі мають бути включені до різних функціональних зон. Такі зони визначають до якої категорії належить ділянка та її цільове призначення. Розрізняють землі житлової та громадської забудови, озеленені, ландшафтні та рекреаційні, історико-культурного призначення, для виробничої та складської забудови, землі транспортних та інженерних комунікацій.

За законом функціональні зони мають бути частиною планів розвитку територій громад та мають бути внесені до Державного земельного кадастру.

Як зауважує в. о. голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Дмитро Макаренко, дуже важливо не ототожнювати поняття «земельна ділянка» і «функціональна зона». Адже на одній земельній ділянці може бути визначено і внесено декілька видів функціональних зон – і дорога, і громадська забудова і, наприклад, зелена зона.

«До речі, наявність функціональних зон суттєво спрощує процес зміни цільового призначення земельної ділянки, адже тоді одразу видно, яке її використання планується відповідно до містобудівної документації. Насправді функціональних зон може бути сотні тисяч по всій країні. Але станом на зараз у Державному земельному кадастрі опрацьовано лише 41 заяву щодо внесення таких функціональних зон. Одна заявка на внесення функціональної зони може включати у себе декілька видів таких зон. Так от якщо говорити про кількість видів функціональних зон, то їх обліковується в кадастрі 141. Загальною площею 3710 га, а це значно менше 1% всієї території України. Це відбувається повільними темпами, бо вартість таких робіт доволі висока», – пояснює Макаренко.

І от тут найцікавіше. Автори законодавчої ініціативи «про сприятливі умови для розвитку бізнесу» (11184) пропонують, щоб у випадках, коли такі функціональні зони не внесені до кадастру, можна було змінювати цільове призначення земельних ділянок без урахування таких зон. А це майже всі земельні ділянки на території країни. 

Зараз, за законом, для того, щоб побудувати промислові об’єкти, можна змінити цільове призначення землі (окрім природоохоронних та історичних зон) лише за межами населених пунктів. Якщо ж законопроєкт приймуть, зміна цільового призначення стане можливою і для земель у межах населених пунктів, на яких забудовники зможуть будувати житлові і нежитлові споруди.

Забудовники зможуть домовлятися напряму з головним архітектором про зміну цільового призначення на те, яке їм потрібне. Такий підхід однозначно буде сприяти зловживанням у сфері використання земель і однозначно несе загрозу збільшенню корупційних ризиків.

Виконавчий директор асоціації міст України Олександр Слобожан зауважує, що через запропоновані зміни в цьому проєкті може розпочатися хаотична забудова: «Власникам ділянок пропонується на їх розсуд визначати цільове призначення, без позиції громади, що спричинить масову хаотичну забудову. Закладаються також і корупційні ризики – без містобудівної документації та рішення місцевої ради право прийняття рішення щодо будівництва надається одноособово архітектору. Відповідно, не передбачається громадське обговорення чи екологічна експертиза».

Велика відбудова – як прикриття для лобістів

Зараз для того, щоб будувати у населеному пункті, забудовник має отримати у місцевої ради містобудівні умови та обмеження.

У цьому документі має бути прописано, скільки поверхів має мати будівля, яка має бути щільність забудови, яким має бути озеленення території тощо. Ці всі умови мають узгоджуватися із генеральним планом населеного пункту.

Не отримати містобудівні умови та обмеження забудовник може у трьох випадках:

• подання неповного переліку документів
• виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці
• невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні

Автори проєкту «про сприятливі умови для розвитку бізнесу» пропонують залишити лише одну підставу для відмови – подання неповного пакета документів.

Тобто, неважливо, які документи буде подано забудовником і який проєкт будівництва він запланував, якщо він здав всі документи згідно з списком, відмовити йому у видачі містобудівних умов та обмежень просто не мають права. 

Також депутати пропонують прибрати можливість внесення будь-яких змін до містобудівних умов та обмежень, залишивши лише варіант із їх скасуванням згідно з рішенням суду. А враховуючи можливі зміни до закону, зробити це буде майже неможливо.

Все це зводить нанівець необхідність розробки містобудівної документації, наслідком чого може стати хаотична забудова без дотримання будь-яких правил. І при цьому роль громадян нівелюють. 

На важливості ролі громади акцентує і Янош Бренер, міський планувальник Берліна та експерт Німецького товариства з міжнародного співробітництва (GIZ): «У контексті закону 5655 (містобудівна «реформа», авторкою якої є Шуляк і яку розкритикував Європарламент та Єврокомісія – «Главком»), лунала думка, що він має «знищити» так звану «монополію місцевих органів влади у прийнятті рішень». Це виявляє повне нерозуміння ролі та важливості органів місцевого самоврядування. Що стосується реалізації документації міського планування, існує природна монополія громади, гарантована Конституцією. Це не технічне завдання (яке можна приватизувати за певних умов), а політичне питання, яке відображає справжню політичну волю громади».

Фактично після того, як містобудівну «реформу» 5655 не підписав президент Володимир Зеленський, у парламенті з’являються один за одним законопроєкти, які пропонують, на перший погляд, незначні зміни до законодавства в інтересах забудовників. Але сумарно це має вигляд організованої спроби змінити правила в інтересах великого будівельного бізнесу. Тобто малими кроками роблять те, що не вдалося зробити з першої спроби.

Активісти, які в Києві захищають територію туристичного комплексу «Пролісок» від забудови, вже розуміють, яку небезпеку може становити для рекреаційних зон проєкт нардепів від «Слуги народу».

«Це може поховати всі зусилля громади. Будівництво зараз ведеться на землях рекреаційного призначення під виглядом реконструкції готельного комплексу. І невідповідність намірів забудови цільового призначення – головний аргумент захисників», – говорить активістка Марина Антощук, яка мешкає в Києві.

Кому ще перепаде?

У законопроєкті «про створення сприятливих умов для бізнесу» враховані бонуси не лише для забудовників, але й для агробізнесу. Щоправда, при цьому забули про екологію.

Оскільки майже 100% території України не покриті функціональними зонами за інформацією Державного земельного кадастру, то спеціальний класифікатор не спрацює як запобіжник безконтрольного і неекологічного використання земель.

Аналітик громадської організації «Українська природоохоронна група» Петро Тєстов каже: якщо проєкт підтримають, то нас буде чекати подальше знищення степів чи корчування самосійних лісів.

«Суть класифікатора проста: якщо ділянка входить до зони «території для сінокосіння та випасання худоби», то там не може бути цільове призначення «сільськогосподарське товарне виробництво». Тобто тут не можна буде розорювати, але можна косити сіно, пасти худобу, створювати заповідні території», – зазначає Тєстов.

Членкиня екологічного комітету Верховної Ради Юлія Овчиннікова («Слуга народу») також підтверджує: якщо цей законопроєкт підтримають, то збільшиться площа розорення пасовищ та сіножатей: «Це надзвичайно шкідливо для клімату і біорізноманіття. Вважаю що навпаки, треба прискорити розробку документації, яка визначить межі функціональних зон і таким чином зберегти степи та луки».

Одночасна поява низки проєктів у парламенті з правилами, які вигідні великому бізнесу, може свідчити про діяльність картелю, який взаємодіє із законотворцями.

Картельна змова виникає тоді, коли великі гравці з одного сектору об’єднуються і роблять все для того, щоб створити вигідні для себе умови. Картельні змови заборонені європейським законодавством. А саме Договором про функціонування європейського союзу. Антимонопольний комітет України теж давно розповідає про шкоду від картелів і зазначає, що вони сильно впливають на зниження добробуту суспільства.

Читайте цей текст англійською