Торгують всі! Земельний ринок вступає у нову фазу

1 січня 2024 року стартує другий етап багатостраждальної земельної реформи. З нового року купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть не тільки фізособи, як зараз, а й юридичні особи. Вони будуть обмежені певними рамками: одна юрособа не зможе претендувати більше, ніж на 10 тис. га, та має бути при цьому компанією виключно з українськими бенефіціарами.

Нагадаємо, що ці правила були прописані ще під час ухвалення законодавства про ринок землі. Фізособи отримали право купувати землю раніше – ще з 1 липня 2021 року з лімітом не більше 100 га. Відтермінування запуску на ринок великих гравців було компромісним заходом, а вихід на нього іноземців можливий лише за результатами національного референдуму. Проведення останнього за нинішніх воєнних умов є примарною перспективою.

Власне, війна, яка перевернула карти у багатьох сферах, безпосередньо торкнулася і чутливого ринку землі. І саме цей форс-мажор міг би стати приводом, аби скорегувати плани щодо глобальної торгівлі одним зі стратегічних ресурсів держави, що ще залишився. Одна з очевидних підстав для відтермінування вступу норми для юросіб в дію – елементарна відсутність у фермерів коштів, за які вони могли б викупити паї для власного використання. На сайті президента з’являються петиції, у Верховній Раді ще з літа лежать законопроєкти щодо переносу вступу в дію норми про допуск на ринок юросіб та надто різкого збільшення ліміту для покупців землі. Але влада діє дещо в іншій логіці, вбачаючи у відкритті ринку для компаній можливість для поповнення держбюджету з величезною дірою.

Треба продавати!

Прихильники думки, що планів змінювати не треба, наводять статистику. У 2021 році було продано понад 100 тис. га земель сільгосппризначення, у 2022 році цей показник очікувано просів – до 69 тис. га, а в 2023 році ринок знову оживився – станом на жовтень реалізовано було вже майже 80 тис. га і щомісячна динаміка наближається до довоєнної. Тобто ринок росте, тож нема сенсу знову повертатися до якихось штучних обмежень.

Щоправда, тут слід зробити ремарку: рекордний показник 2021 року, який і є тим самим орієнтиром для наслідування, був досягнутий лише за шість місяців. Відносно непогані показники нинішнього року також мають свою специфіку: влітку продаж уповільнився і це можна пов’язати з тим, що власники паїв вирішили притримати їх до 2024 року, коли коло покупців, а отже, і конкуренція між ними мають збільшитися.

За оптимістичними підрахунками, за кілька років ціна гектара зросте із сьогоднішніх $1−2 тис. (найвищі ціни – під Києвом і в західних областях) та наздожене показники наших європейських сусідів, де земля коштує в рази більше. Аграрії в майбутньому зможуть залучати під заставу придбаної землі кредити, агросектор піде вгору, громади розквітнуть і все це загалом позитивно відіб’ється на економіці та бюджеті. Експерти Київської школи економіки прогнозують, що очікуваний вплив від відкриття ринку сільськогосподарських земель для юридичних осіб варіюватиметься в діапазоні додаткових 1−2,7% ВВП щорічно впродовж наступних трьох років.

Треба почекати!

У противників допуску юросіб на ринок вже з 2024 року – свої вагомі аргументи. На їхню думку, війна поламала саму логіку відтермінування цього допуску. Запуск земельного ринку для фізичних осіб раніше, ніж для великих холдингів, мав на меті не допустити викуп значних обсягів землі у її власників за неринковими цінами та створити умови для розвитку малого фермерства. А це б, зокрема, окрім чисто економічної складової, сприяло розвитку сільських регіонів.

Але на придбання гектарів у фермерів в нинішніх умовах просто немає коштів. Навіть ще до великої війни так і не запрацювала обіцяна система підтримки дешевого кредитування для купівлі земель сільськогосподарського призначення. А після 24 лютого 2022 року про неї тим більше годі згадувати. Агресія та окупація суттєво вдарили по аграрній галузі, яка зазнала величезних збитків внаслідок руйнувань, мінувань, забруднення територій та порушення логістики. Звісно, великі гравці постраждали також, але запас стійкості та можливості у них куди більші, ніж у малих фермерів.

Мінагрополітики наводить статистику: у середньому в рік продається лише пів відсотка сільськогосподарських земель. Вона мала б розвіяти страшилки про «тотальний розпродаж», яким лякали перед запуском ринку. Але ці ж цифри свідчать про те, що фізособи й не надто скористалися наданим їм «ексклюзивним правом».

У жовтні громадська спілка «Всеукраїнська аграрна рада» провела опитування серед понад тисячі аграріїв по всій Україні щодо їхньої думки про нові правила, які вступають у дію з 1 січня 2024 року. Його результати: 73% аграріїв повністю не схвалюють та 14% скоріше не схвалюють підняття ліміту продажу землі сільгосппризначення зі 100 га до 10 тис. га з 2024 року. З опитаних фермерів лише 3% підтримують збільшення граничного обсягу покупки землі до 10 тис. га та 5% скоріше схвалюють нові умови. 

Чи натисне Рада на гальма?

У Верховній Раді зареєстровані законопроєкти, які пропонують відкласти відкриття продажу землі для юридичних осіб на кілька років. Причому ініціатори цих проєктів – представники монобільшості. Так, ще в травні групою нардепів від «Слуги народу» був зареєстрований законопроєкт №9341 про внесення змін до Земельного кодексу щодо відтермінування набуття юрособами права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Він передбачає, що ця норма запрацює не з початку 2024 року, а за два роки з дня припинення або скасування воєнного стану на території України. Головним інціатором цих змін є голова міжфракційного депутатського об'єднання «Депутатська аграрна рада» Андрій Богданець, який свого часу закон про ринок землі підтримав.

Альтернативний законопроєкт №9341-1 зареєстрований також не опозиціонерами, а ще одним «слугою» Петром Павловським. Він пропонує продовжити мораторій на купівлю землі юридичними особами на чотири роки з дня припинення або скасування воєнного стану.

Богданець пояснює свою позицію тим, що фермери другий рік поспіль отримують величезні збитки через блокування морських портів, через які йшло 80-90% агропродукції.

«І навіть якби морський коридор працював, фермери за останні 32 роки не пам'ятають настільки низьких цін на свою продукцію, – зауважує Богданець. – Тобто якби вони хотіли вступити в боротьбу з холдингами за закупівлю землі, то не можуть цього зробити, бо два роки показують збитки. І зараз агрохолдинги дійсно скуплять землю, бо їхній бізнес є вертикально інтегрований – від засіювання, збору, переробки до кінцевого продукту, який йде на експорт. До того ж вони мають преференції з кредитування від закордонних банків в країнах, де розміщуються власники цих холдингів. А фермери під купівлю землі не можуть навіть державною програмою «5-7-9» скористатися. Вони вже вимушені техніку продавати задешево – їм просто не потрібні такі потужні трактори, бо агрохолдинги пропонують вищу ціну орендодавцям і забирають гектари собі».

Нардеп, що переживає за фермерів, лякає повторенням прикладу балтійських країн. Він проводить паралелі між тим, що там віддали землі великим агрохолдингам, і подальшим зменшенням сільського населення: «Тож і у нас малі фермерські господарства, а згодом і села, просто зникнуть. Якщо ми до середини грудня не внесемо зміни до закону, заднього ходу просто не буде і це для України ще сильно відгукнеться».

Втім сам автор законопроєкту песимістично ставиться до наявності у влади політичної волі до відтермінування і сподівається, що продаж землі для юридичних осіб обмежать хоча б 500 га в одні руки. Схожі ліміти діють в східноєвропейських країнах.

У підтримці свого законопроєкту Богданець може розраховувати на фракцію «Батьківщина», яка була одним з головним противників запровадження ринку землі на самому його початку. Але поки Тимошенко і Ко ставляться до чергової прийдешньої ключової дати у «земельному календарі» досить спокійно.

«Ми відразу після прийняття закону про ринок землі реєстрували відповідні проєкти постанов про мораторій на продаж, – нагадує нардеп від «Батьківщини» Вадим Івченко. – При відкритті ринку землі було обіцяно, що банківська система почне кредитувати фермерів, але цього не сталося». Івченко запевняє, що «Батьківщина» підтримає будь-яку постанову про мораторій, винесену більшістю, але не бажає обмежуватися напівзаходами. «Слуги» хочуть встановити мораторій тільки для юридичних осіб, – зауважує депутат. – Але не кожна фізособа сьогодні може взяти кредит і ті особи, що продають паї, цього зробити не можуть, щоб купити ще кілька паїв. Тому наша головна теза – ринок і обіг землі був відкритий невчасно. До продажу юрособам, думаю, ще 10 років не потрібно повертатися, а фізособам треба відкривати рівний доступ до кредитування».

Нардеп від «Батьківщини» каже: якщо його фракція і подаватиме зараз свої пропозиції, то вони повторюватимуть постанови про мораторій, які реєструвалися наприкінці 2019-го – на початку 2020 років, коли відбувалися масові акції протесту фермерів.

Якщо вже «Батьківщина» не збирається особливо мусувати це питання, то щодо якихось вимог інших фракцій, які свого часу виступали проти земельної реформи (тієї ж вже неіснуючої ОПЗЖ), говорити взагалі не доводиться.

Міністерство непохитне

Та влада цього разу, схоже, категорична і не збирається йти на поступки. Так, міністр аграрної політики Микола Сольський, який свого часу як голова профільного комітету з боями проводив нове земельне законодавство через сесійну залу, запевняє, що всі страхи щодо розширення списку покупців землі з 2024 року є надуманими спекуляціями.

«Нагадаю, що у нас юридичні особи мають право викупу землі і зараз, – каже міністр. – Право першочергового викупу має та юрособа, яка орендує цю землю, але в результаті компромісу, на який пішли під час прийняття закону, реалізувати це право вона може з 2024 року. А до цього цим правом має поступитися якійсь фізособі, щоб та оформила землю на себе. У результаті утворилася така схема, що той самий фермер, який орендував землю через якесь своє ТОВ і мав право пріоритетного викупу, уступав цю частку на себе як фізособу чи якихось своїх родичів і таким чином помалу викупляв. Це, в принципі, неправильна схема, яка для багатьох, хто хоче працювати повністю «вбілу» і брати під цю землю кредитування, є проблемою. Тому що саме юридична особа веде бізнес, має звітність, на юрособу видається кредит…

Коли хтось каже, що не встиг купити землю за цей час – це повний обман. Коли впроваджувалася земреформа, був прогноз, що дуже мало людей будуть продавати землю. І він справдився – продається десь 0,5% за рік, в грошовому вираженні це приблизно $70 млн за минулий рік. Просто справа не в тому, що хтось не встиг купити, а в тому, що не було охочих продавати.

З грошима дійсно важко, але не через ринок землі. І затрати на ринок землі взагалі не впливають на проблеми орендарів. Минулого року аграрії завезли до України нової техніки на $1,4 млрд, при цьому землі було продано лише на $70 млн. Тобто весь ринок землі – це лише 5% від нової техніки у найважчий воєнний рік. І це якщо не брати витрати, які пов'язані з обробкою поля, на хімію, на добрива… Тобто в нас ринок землі – це похибка на рівні однієї з цих затрат.

Ми знову чуємо казки про те, що агрохолдинги та іноземці все скуплять. Проте я впевнений, що з 2024 року нічого не зміниться. Бабця і дідусь в селі не сидять і не чекають, аби продати свою землю саме юрособам. Тобто відбувається пусте необґрунтоване накручування. До речі, пайовиків вчергове не питають, чого вони хочуть. Коли починають волати про мораль і різного роду красиві гасла, точно під цим мається на увазі щось інше. Ми ж не кажемо виробникам техніки чи добрив, що вони не сьогодні мають гроші отримати, а потім. А от бабці з дідусями з їхньою землею як 20 років чекали, так іще почекають.

Я б дуже хотів, аби земля в Україні подорожчала, але з 1 січня цього не станеться. Першочергове право викупу важко обійти зараз, і так само важко буде обійти з наступного року. Я готовий кожну цифру підтвердити в цій дискусії, чого не можуть опоненти».

Тож, судячи з риторики, яка лунає з урядових кабінетів, війна планам подальшого розгортання ринку землі – не на заваді. І враховуючи інформаційний штиль стосовно цієї теми і відсутність галасу в парламенті, свою політичну роль вона вже відіграла, поступившись питанням війни.

Павло Вуєць, «Главком»