Відкриття ринку землі: як продати свою ділянку і уберегтися від аферистів

Що саме дозволено продавати

Відчужувати можна землі, які належать до земель сільськогосподарського призначення. До них стаття 22 Земельного кодексу відносить наступні:

• сільськогосподарські угіддя: рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, перелоги;
• несільськогосподарські угіддя: господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, які віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо.

Кому і скільки продавати

Закон про запуск ринку землі наводить вичерпний перелік потенційних покупців. Зокрема, власник може продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення:

• громадянам України;
• юридичним особам України, учасниками (акціонерами, членами) яких є тільки громадяни України і / або держава, і / або територіальна громада;
• територіальній громаді;
• державі.

Однак є певні часові та кількісні обмеження. Свій земельну ділянку можна буде продати з 1 липня 2021 роки тільки фізичним особам, які є громадянами України. Максимальний розмір ділянки –100 гектар на особу. І тільки з 2024 року ця цифру збільшиться до 10 тисяч га.

Також законом передбачено переважне право орендаря на покупку землі, яку він орендував і обробляв.

Кому заборонено продавати

При відкритті ринку землі буде категорично заборонятися:

• продаж землі іноземцям без рішення референдуму;
• продавати державні і комунальні землі;
• продавати землю, розташовану ближче 50 км до держкордону;
• продавати землю росіянам і представникам терористів;
• продавати землю компаніям-офшорів.

Як продати

На сьогоднішній день в прийнятому законі прямо не регулюється питання процедури купівлі-продажу землі. Але він містить три істотних нововведення, а саме:

• покупця перевірятимуть на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах за допомогою відповідних держреєстрів. Якщо за результатами перевірки буде виявлено невідповідність з необхідними вимогами - нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні угоди. А ще набувача або власника земельної ділянки перевірятимуть по суб'єктним ознаками, оскільки законом визначений перелік осіб, яким за будь-яких умов забороняється отримання права власності на земельні ділянки сільгосппризначення;
• розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни сільськогосподарських земельних ділянок, будуть здійснюються тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок в банківській установі;
• джерела походження коштів для покупки земельної ділянки повинні бути документально підтверджені. Законність отриманих доходів покупця перевірятимуть нотаріуси перед укладанням договору купівлі-продажу. Для цього потрібно буде подати декларацію про майновий стан і доходи.

Які документи необхідні для продажу земельної ділянки

• Паспорт продавця і покупця
• Ідентифікаційні коди
• Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки
• Документи, які підтверджують право власності на земельну ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт)
• Витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки

Які податки платить продавець

Фізична особа, у разі продажу земельної ділянки, має право не платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір (ВС) за умови, якщо вона продає нерухоме майно вперше протягом року, розмір земельної ділянки не перевищує норму безоплатної передачі, визначеної в статті 121 Земельного кодексу та земельна ділянка знаходиться у власності продавця понад 3 років.

Які уберегтися від аферистів

Напередодні запуску ринку землі власникам земельних ділянок рекомендується дотримуватися двох правил:

1. Подбайте про присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Це так званий аграрний паспорт для землі і без такого кадастрового номера неможливо буде здійснити жодної юридичної операції з землею.
2. Подбайте, щоб речові права на земельну ділянку, тобто оренда або власність, були обов'язково внесені до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Справа в тому, що у більшості людей право на землю знаходиться тільки на паперових носіях. А це – відкритий шлях для шахраїв, які можуть підробити документи і звернутися, наприклад, до нотаріуса з підробленим документом. Крім того, коли немає оцифрованих даних в реєстрі, ніхто не знає, хто власник, крім того органу, який видавав документ і в архіві якого знаходиться другий примірник документа.

Що робити в разі «рейдерства»

У Мін'юсті також особливу увагу звертають на «рейдерство». Воно не визначено законодавством, проте трапляється в реальному житті. Може бути два види рейдерства:

1. «Реєстраційне рейдерство», коли державним реєстратором здійснено незаконну реєстраційну дію. Тоді особі треба звертатися зі скаргою на дії державних реєстраторів до Міністерства юстиції, в Офіс протидії рейдерству.
2. На підставі підробки документів. У цьому випадку варто звертатися до Національної поліції. Це вже шахрайство, яке повинно розслідуватися як кримінальна справа. Зараз Міністерство юстиції вже не має повноважень реагувати на такі порушення.

«Підробка документів трапляється тільки тоді, коли громадяни не подбали про оцифрування прав. Тому насправді дуже просто самому себе захистити для того, щоб потім не звертатися ні до Офісу протидії рейдерству, ні в Національну поліцію», – запевняють чиновники Мін'юсту.