Шторм на ринку нерухомості: Київ скидає ціни, в регіонах виник дефіцит (огляд)

Ринок житла демонструє дисбаланс: на заході країни квартири розібрали вщент, а в Києві цінники покотилися вниз через брак покупців. Ситуацію ускладнює й держава – виплати за зруйноване житло знову гальмують, а пільгова іпотека вперто орієнтується на «сирі» новобудови без ремонту. «Главком» разом із рієлтором розбирався, яка зараз ситуація на ринку нерухомості.

Захід і центр: ціни ростуть попри війну

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості Олена Гайдамаха у розмові з «Главкомом» розповіла, що найактивніше квартири продаються на заході країни. Лідери – Ужгород та Львів. За ними йдуть Чернівці, Івано-Франківськ і Тернопіль.

«Західна Україна – тут краще і продається, і здається нерухомість. На сьогодні лідирують Ужгород та Львів», – каже вона.

Рієлторка також розповідає, що на заході попит перевищує у рази пропозицію. «Захід України говорить: «Нам немає чим торгувати». Все вигребли – в прямому сенсі так і кажуть», – розповідає вона. 

Росте в ціні і центр країни, а також Хмельницька область. Але тут є проблема: новобудови будуються, а покупців мало. Причина – програма «єОселя» тепер працює тільки для нового житла, а нове житло майже завжди без ремонту. «Люди не обирають ці об'єкти і не обирають цю програму. Тому що хочуть жити зараз, а новобудова – всі ж без ремонту», – пояснює Гайдамаха.

Ще одна проблема – як держава рахує підтримку за програмою «єОселя». «Є таке поняття – опосередкована вартість квадратного метра. Наприклад, людина хоче купити квартиру в ЖК «Республіка» або ЖК «Варшавський». Реальна ціна там – близько 130 тис. грн за квадратний метр. А опосередкована вартість, яку рахує держава, – лише 68 тис. грн. «І такі кредити не проходять», – каже Гайдамаха. За її словами, вона перевірила ці цифри по різних регіонах – Вінниці, Хмельницькому, Львову, Тернополю – і всюди та сама картина: опосередкована вартість занижена саме під новобудови.

Чому квартири в Києві не продаються

У Києві ціни трохи падають – через постійні обстріли й тривоги. «Якщо загалом говорити по одно-, дво-, три- та чотирикімнатних квартирах, падіння становить десь у межах 5–10%», – каже Гайдамаха.

Угод стало менше. Люди частіше шукають будинки в передмісті, але хочуть конкретного: щоб було близько 100 квадратних метрів і одразу три види опалення – дрова, газ і електрика. Таких пропозицій майже немає. А далеко від Києва переїжджати заради постійного житла ніхто не хоче.

Гайдамаха каже: думка про те, що столиця апріорі найдорожча, вже не відповідає дійсності. «Люди, які не обізнані в нерухомості, думають: навіщо їхати, все ж таки Київ, там буде висока ціна. Але насправді високої ціни зараз у столиці немає», – каже вона.

За її словами, невелику однокімнатну квартиру в Києві сьогодні можна купити за $32 тис. «За 26 років на ринку нерухомості я не пам'ятаю, щоб такі ціни були», – додає рієлторка.

Чи дорожчає житло у прифронтових регіонах

Гайдамаха зазначила, що нерухомість у прифронтових містах не дорожчає. «Такого не існує», – каже вона. За її словами, у прифронтових напрямках – Запорізькому, Харківському, Херсонському – може рости не ціна купівлі, а ціна оренди.

Причина проста: у ці регіони приїжджають військові й знімають квартири. Власники цим користуються. «Три шкури деруть власники, – визнає Гайдамаха. – Я розумію власників: це їхній єдиний шанс якось заробити на своїй оселі, адже туди в будь-який момент може щось прилетіти. Але треба розуміти, що завдяки цим людям ми працюємо і живемо. І піднімати ціни для військових не можна».

Гроші за знищене житло знову відкладають

Ще одна проблема – програма «єВідновлення». За нею люди, які втратили житло через обстріли, мають отримати сертифікат на нову квартиру. Але зараз видача грошей, за словами Гайдамахи, «стоїть на жорсткому стопі». Виплати обіцяли на початку вересня. Тепер кажуть – у четвертому кварталі, тобто орієнтовно в листопаді. «І це не точно», – додає вона.

Є ще одна деталь: держава компенсує оренду людям, які втратили житло, лише один рік – приблизно по 20 тис. грн.

«А що буде, коли цей рік закінчиться? У багатьох він уже закінчується. Де брати стільки грошей, щоб протриматися?» – запитує Гайдамаха. «Дуже сумно, що відбувається з ринком нерухомості», – підсумовує вона.

Що каже статистика

Київ

Однокімнатна квартира в Києві коштує в середньому $70 тис. (+8% за рік), двокімнатна – $107 тис. (+7%), трикімнатна – $155 тис. (+3%). За останні пів року двокімнатні квартири навіть подешевшали на 5,3%, а трикімнатні – на 7,4%: основне зростання відбулося ще влітку-восени 2025 року, а взимку й навесні 2026-го ціни трохи впали.

Найдешевші однокімнатні квартири в місті починаються від $17,5 тис. У новобудовах середня стартова ціна квадратного метра – 63 300 грн (+15,3% за рік).

Львів

Однокімнатна квартира у Львові коштує в середньому $74 тис. (+17% за рік), двокімнатна – $101 тис. (+10%), трикімнатна – $135 тис. (+15%). На відміну від Києва, тут ціни протягом останніх років тільки піднімаються: за останні пів року трикімнатні квартири подорожчали ще на 6%, однокімнатні – на 4,3%.

Забудовники просять у середньому вже 68 900 грн за квадратний метр (+18% за рік). 62% покупців новобудов чекають, що ціни й далі ростимуть.

Харків

У середньому однокімнатна квартира у Харкові коштує $23,8 тис. (+8% за рік), двокімнатна – $39 тис. (+5%), трикімнатна – $51 тис. (+4%). Найдешевші квартири в місті продають від $4,5 тис.

А от новобудови в ціні не ростуть: за рік вартість квадратного метра навіть впала на 4,4%, і нових котлованів у місті зараз не копають узагалі.

Вінниця

У Вінниці однокімнатні квартири за рік подорожчали на 24% – до $56 тис. Двокімнатні коштують $78 тис. (+13%), трикімнатні – $90 тис. (+7%). Житло у місті дорожчає швидше, ніж у Києві.

На первинному ринку зростання ще помітніше: середня стартова ціна квадратного метра – 53 600 грн, це на 28,8% більше, ніж рік тому.

Миколаїв

У Миколаєві ціни одні з найнижчих в Україні. Однокімнатна квартира коштує в середньому $21 тис. (+5% за рік), двокімнатна – $30,5 тис. (-1%), трикімнатна не змінилися в ціні – $42 тис.

Найдешевші однокімнатні квартири продають від $5 тис., а двокімнатні – навіть від $7 тис. Новобудов у місті мало: у продажу лише 31 секція, а нових котлованів не копають узагалі.

Полтава

У Полтаві однокімнатна квартира коштує в середньому $39,5 тис. (+11% за рік), двокімнатна – $56 тис. (+15%), трикімнатна – $69 тис. (+19% за рік). Причина проста: у місто приїжджає багато людей з менш безпечних регіонів, і частина з них з часом купує власне житло замість оренди.

Чернівці

Однокімнатна квартира у Чернівцях коштує близько $60 тис. (+13% за рік), двокімнатна – $83,6 тис. (+11%), трикімнатна – $104 тис. (+11%). Новобудови дорожчають ще швидше: за рік середня стартова ціна квадратного метра зросла на 29%, до 53 800 грн.

В Одесі однокімнатна квартира коштує в середньому $50 тис. (+11% за рік), двокімнатна – $70 тис. (+8%), трикімнатна – $85 тис. (-1%). Місто останніми роками стабільно входить у трійку лідерів за темпами подорожчання житла.

У Дніпрі однокімнатна квартира коштує близько $32 тис. (-9%), двокімнатна – $46 тис. (+2%). Трикімнатне житло у місті подорожчало найбільше на 5% до $63 тис.

У Запоріжжі однокімнатна квартира коштує в середньому $16,5 тис. (+3% за рік), двокімнатна – $24 тис. (+4%), трикімнатна – $34,9 тис. (+6%).

Первинний ринок цього літа в багатьох містах дорожчав навіть швидше за вторинний – будувати стало дорожче, а попит залишається високим. Мінімальна ціна новобудов станом на вересень найшвидше зросла в Івано-Франківську – на 23% за рік, і в Тернополі – на 22%. У Хмельницькому один «квадрат» коштує 37 800 грн, за рік подорожчав на 21%. У Луцьку ціни на новобудови піднімаються не так різко – усього на 8%.

ЛУН також рахує, скільки часу треба людині збирати на перший внесок за програмою «єОселя» – у місяцях середньої зарплати в регіоні. Найдовше збирати доведеться в Ужгороді (1 рік і 10 місяців) та Львові (1 рік і 8 місяців) – це ті самі міста, де й найвищі ціни. Найшвидше зібрати вдасться в Запоріжжі (7 місяців) і Миколаєві (8 місяців) – там, де ціни на новобудови найнижчі.