Украинцам разрешили разрывать договоры с нерадивыми застройщиками

Запрет на расторжение сделок, связанных со строящимся жильем, признали незаконным. Отныне те, кто купил квартиру в начале строительства, имеют право расторгнуть договор, если подрядчик не завершил работы в срок. Правда, вернуть вложенные деньги инвесторам будет непросто. Юристы считают, что строительные компании отыщут способы уклониться от выплаты.

Мораторий на расторжение договоров инвестирования в строительство жилья вступил в силу в разгар финансового кризиса, когда вся отрасль оказалась на грани краха — в январе 2009 года. «Крепостное право» для инвесторов, действительно, спасло от банкротства многие компании. Они получили возможность «замораживать» высотки, не опасаясь, что покупатели потребуют вернуть деньги. В результате около 120 тысяч семей до сих пор владеют недвижимостью только на бумаге. Оплаченные квадратные метры зависли в воздухе. А разорвать договор и забрать деньги за последние три года запрещал закон.

Норма должна была действовать до начала 2013 года, однако сейчас ее отменил Конституционный Суд. По мнению судей, действовавший три года мораторий не только нарушает конституционное право собственности, но вводит непредусмотренные Гражданским кодексом ограничения на владение и распоряжение имуществом. Таким образом, уже сегодня физические и юридические лица (особенно те, кто полностью оплатил неполученное жилье) имеют право расторгнуть договоры с застройщиком. Компания, в свою очередь, должна вернуть инвесторам вложенные в проект деньги.

Эксперты уверены, что решение суда вызовет волну требований вернуть деньги. В первую очередь это коснется долгостроев, где работы за последние годы так и не сдвинулись с мертвой точки. Таких объектов, по данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, сейчас насчитывается порядка 4,5 тысяч. Общая сумма законсервированных в долгостроях денег, по разным подсчетам, составляет до 600 млрд. грн — это около половины годового ВВП страны, или два годовых бюджета Украины. Понятно, что такие деньги застройщики вернуть не смогут.

«Рост количества заявлений от граждан будет хотя бы потому, что информация публично озвучена как снятие моратория на досрочный выход из проекта, — поясняет старший юрист фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — Однако на самом деле ситуация для граждан кардинально не изменится. Застройщики найдут достаточно законных оснований, чтобы предотвратить отток инвесторов и вымывание оборотных средств».

Первое основание — это схема, по которой инвестор вкладывал деньги в квартиру в строящемся доме. По словам Доценко-Белоус, отмена моратория на разрыв договора распространяется только на фонды финансирования строительства (ФФС). Если же человек покупал у застройщика облигации либо закладные, то к этим случаям решение Конституционного Суда вообще не относится. Дело в том, что это покупка ценных бумаг, и регулируется она совершенно другим законодательством. Поэтому досрочное (до наступления даты, указанной в ценной бумаге) предъявление требований к застройщику невозможно.

«Держателям ценных бумаг остается смириться с ситуацией до окончания срока их обращения или попытаться вернуть деньги путем перепродажи, — дополняет коллегу независимый юридический консультант Валерий Пономарев. — А вот участникам ФФС возможность расторгнуть сделку финансирования строительства добавит головной боли. Причем без гарантированного результата. Дело в том, что в ФФС между инвестором и застройщиком стоит компания по управлению инвестициями. Прямого отношения к застройщику инвестор не имеет, и при разрыве договора еще нужно доказать, что управляющий фондом нарушил свои обязательства. Со своей стороны, управляющий не отвечает за остановку строительства, поскольку это вина застройщика».

Таким образом, для расторжения сделки инвестору придется пройти не один, а два круга юридического ада. Третий — невозможность вернуть свои деньги в полном объеме. «Не следует забывать, что инвесторы получают право выйти из проекта на условиях, установленных в договоре. Как правило, предусматривается в таких случаях уплата штрафа, пени или компенсации. На сегодняшний день самая распространенная санкция —удержание застройщиком 30% уплаченных инвестором средств. Однако в некоторых проектах это может быть и половина от суммы», — предупреждает Доценко-Белоус.

Финальной точкой всех бед юристы называют неспособность застройщика вернуть деньги инвестору. Это условие перечеркивает все старания для расторжения сделки. Даже если инвесторы дома будут иметь право вернуть деньги, массово обратятся с этим требованием в суд и получат положительное решение, даже если подключится государственная исполнительная служба — результата не будет никакого. Компания-застройщик просто начнет процедуру реального или фиктивного банкротства, что позволит заблокировать выдачу денег инвесторам.

Стоит ли овчинка выделки, придется решать отдельно в каждом конкретном случае. По словам Пономарева, некоторые договоры предусматривают ответственность застройщика или управителя перед инвесторами либо же варианты частичной компенсации ущерба за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. В целом же юристы советуют украинцам не торопиться с массовой подачей заявлений застройщику о расторжении договоров. Результатов от таких действий, помимо шумового эффекта, не будет. Кроме того, остается надежда, что проблемными высотками вплотную займется государство.

Минрегинстрой выступил с инициативой — покончить со всем недостроями до конца нынешнего года. Схема простая: передать «замороженные» высотки в управление самим частным инвесторам. «Это их собственность, и они вправе распоряжаться своими квартирами самостоятельно, — пояснил министр регионального развития и ЖКХ Анатолий Близнюк. — В зависимости от того, на какой стадии готовности находится весь проект, мы будем рассматривать разные варианты финансовой помощи людям. То есть государство будет помогать инвесторам заканчивать объект».

Юристы подобную схему комментировать пока отказываются. «На сегодняшний день нет правового регулирования, которое определяет, что в таком случае ждет инвесторов, — акцентирует Доценко-Белоус. — Очевидно, что государству придется считаться с правом требования граждан к бывшему застройщику. И здесь настораживают две вещи. Во-первых, таким образом декларируется практически благотворительный проект. Какой экономический смысл достраивать за бюджетные деньги объект, в котором все или большая часть квартир проданы застройщиком на этапе котлована по демпинговым ценам? Во-вторых, государство подобными заявлениями стимулирует появление новых долгостроев. Продажа неготового жилья с расчетом на то, что его достроит государство, станет популярной схемой».

Можно подождать, пока Минрегионстрой найдет решение проблемы долгостроев — Близнюк утверждает, что ведомство сейчас разрабатывает для этого законопроект. Параллельно же стоит искать пути для признания договора инвестирования в строительство жилья недействительным. К примеру, на основании того, что инвестор был введен в заблуждение. Юристы утверждают, что это сложный, но вполне реальный механизм. Кроме того, сегодня аннулирование договора — единственная возможность для желающих вернуть свои деньги как из ФФС, так и из ценных бумаг. Правда, при условии, что у застройщика есть не только деньги, но и желание их вернуть.