Що дасть заборона здавати квартири під офіс?

Зміни до Житлового кодексу, які ще не підписав Президент, вже викликали резонанс в українському суспільстві. Експерти вбачають в цьому не лише намагання перевести підприємців в офісні центри, які зараз фактично пустують. Виявляється, держава в обличчі податкової зацікавлена в тому, щоб приміщення були переведені із житлового фонду у нежитловий. Коли це нежитловий фонд, то починаючи з цього року, незалежно орендар це чи власник, він платить додатково екологічний збір за сміття, яке зберігає, та плату за водокористування. Що отримають українці від цих новацій?

Про це в прес-центрі «Главкому» розповідали президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич та голова Всеукраїнського об'єднання малого і середнього бізнесу «Фортеця» Оксана Продан.

Генріх Людкевич: «Державні структури на підставі своїх нормативних актів обмежують права громадян на розпорядження своєю власністю»

Суб’єкти законодавчої ініціативи внесли зміни до статті 6 Житлового кодексу. Суттєвими є два абзаци. По-перше, визначення, що таке загальна площа квартири і житлова площа. Досить дивна ініціатива, здається, депутатам більше немає чого вирішувати, тому що всі БТІ країни «по умолчанию» ці визначення знають і користуються ними.

Але є ще один момент, який викликав збурення в суспільстві. У першому абзаці статті 6 змінилося одне слово - замість заборони промислового характеру використання квартири, стало виробничого характеру. Ця заміна означає, що різні державні служби, наприклад, податкова чи санепідемстанція можуть трактувати це нове слово статті 6 як заборону використання житлового приміщення при здачі його в оренду під офіс.

Водночас є стаття 383 Цивільного кодексу, яка не має такої прямої заборони. Тобто, власник квартири має право використовувати своє майно на свій розсуд, але, звичайно, не йдеться про те, щоб в квартирі розгортати якесь швейне виробництво, магазин і т.п. На мою думку, до тих пір, поки приміщення, яке здається під офіс, не завдає ніякої шкоди чи незручності сусідам, не робиться перепланування, не влаштовується виробництво, то власник має право розпоряджатися своїм майном на свій розсуд.

Оксана Продан: «Це призведе до посилення зловживань з боку контролюючих органів – чи то податкових, чи то санепідемстанцій»

Законопроект був поданий трьома народними депутатами від різних фракцій (Зарубінський «Блок Литвина», Забарський – Партія регіонів, Сербін – «Батьківщина»), що з точки зору малого і середнього бізнесу системно в тому, що якщо якусь зміну ініціюють декілька депутатів від різних фракцій, то ця зміна дуже часто підтримується більшістю і приносить малому і середньому бізнесу тільки шкоду. Ми маємо такий приклад з відміною свідоцтв про реєстрацію юридичних і фізичних осіб-підприємців, коли представники двох фракцій внесли і більшість підтримала. Так само і в цій ситуації.

Один із співавторів пан Зарубінський навіть не відмовляється від того, що це замовний проект, який був потрібний податковій. Зважаючи на це, все, що там написано, спрямоване не на покращення, а тільки на те, щоб знайти якийсь додатковий ґандж до тих, хто використовує ці приміщення в житлових будинках.

Найстрашнішим є те, що в законодавстві ніде немає визначення слів «промисловий» чи «виробничий». Все зроблено на рівні підзаконних актів, а в жодному законі між цими словами різниці немає. Це говорить про те, що ця зміна може використовуватися з двох боків. З одного боку – в якомусь з підзаконних актів або в якомусь законі буде дано визначення, що таке виробниче використання, і таким чином обмежиться використання таких приміщень, що суперечить Цивільному кодексу і праву власності. З іншого боку, ці визначення будуть використовуватися для обходу обмежень, які сьогодні насправді існують при використанні будь-яких виробничих чи промислових приміщень. Тому що сьогодні існують і будуть існувати санітарні та пожежні норми, які повинні бути дотримані в житлових приміщеннях. Ці норми стосуються і виробничих, і промислових приміщень.

Сьогодні ми не можемо сказати, навіщо це робиться, але через деякий час ми зрозуміємо, що буде використання цієї норми або для того, щоб зловживати тими чи іншими приміщеннями, саме людьми, які ініціювали ці зміни. Або ця норма буде використовуватися для того, щоб просто заробляти хабарами на бізнесі, який нікуди не дінеться, бо ми все одно будемо працювати, користуючись правом власності. Якщо будуть зловживання з боку контролюючих органів і намагання обмежити право власності на ці приміщення, то будуть рішення судів і однозначно на користь власників цих приміщень. Ми справимося в будь-якому випадку з цими змінами, але це є додатковою оцінкою народних депутатів, які приймають законодавство не для людей, а для себе.

Чи радилися з вами законодавці з цього приводу?

Генріх Людкевич: Є цілий ряд громадських організацій, які мають відношення до ринку нерухомості. І, наскільки мені відомо, ніхто до нас не звертався ні за консультацією, ні за якимось даними чи статистикою.

Оксана Продан: Стосовно радилися чи не радилися. По спрощеній системі оподаткування ми повністю все відпрацьовували, але останню редакцію я не бачу. Більше того, є інформація про те, що в останній редакції забрали одне з найголовніших положень - про відміну заборони на віднесення на валові витрати. Вони з нами обговорили, послухали, закрили двері і зробили так, як їм потрібно. Зараз не радилися, але навіть якщо б радилися, треба розуміти, що не завжди їхнє «радження» призводить до результатів, які дійсно потрібні.

Які сегменти підприємництва можуть найбільше постраждати від цих змін в Житловому кодексі?

Оксана Продан: Це буде стосуватися як найменших (перукарень та продовольчих магазинів), так і великих (банків та нотаріусів). Більшість міст в Україні мають свої фасади та тротуари саме завдяки бізнесу, який знаходиться в житлових приміщеннях, в основному на перших поверхах. Адже всі ремонти в муніципалітеті робилися за рахунок малого і середнього бізнесу.

Чого на вашу думку хочуть домогтися цими змінами?

Оксана Продан: Пан Зарубінський говорив, що це ініціатива на допомогу податковим органам. Зараз вводять податок з нерухомості і начебто для того, щоб легше було його розраховувати, запропоновані такі зміни.

Стосовно слова «виробничий» або «промисловий», то у них немає автора. Навіть у порівняльній таблиці, яка готова до другого читання, серед поправок депутата Лисова навіть не виділена зміна цього слова. Його не було, а потім звідкись з’явилося. Таке враження, що працівники комітету переплутали, бо логічних пояснень, навіщо це робиться, у авторів (а ними до другого читання значаться всі члени комітету) немає взагалі.

Тому, виходячи з логіки, яку ми бачимо останнім часом в результаті таких компромісних рішень об’єднаних фракцій, це призведе або до посилення зловживань з боку контролюючих органів – чи то податкових, чи то санепідемстанцій. Або до зловживань великого бізнесу, які будуть змушувати виселятися і переходити, наприклад, до бізнес-центрів, які на сьогодні в багатьох ситуаціях пустують.

Згідно з цими змінами, за яких умов українці можуть здавати квартири?

Генріх Людкевич: Здавати квартири в оренду ніхто не забороняє, якщо це здача фізичній особі для проживання. Тут взагалі проблем немає, єдине, що треба виконувати вимоги чинного законодавства, сплачуючи податки або утворюючи суб’єкт підприємницької діяльності. Проблеми виникають, в першу чергу, для тих власників квартир, які здають в оренду не для проживання, а для всіх інших варіантів. Але я би не робив акцент на магазини, аптеки та банки, тому що у абсолютній більшості випадків, зокрема, в Києві цей житловий фонд переводиться в нежитловий, оформлюється фасадний вхід і т.д. Тому в першу чергу це стосується тих власників, які здають квартири в оренду під офіси.

Зараз якщо немає звернень сусідів чи ЖЕКу щодо наявності порушень, які призводять до негативних наслідків, то проблем немає.

Цивільний кодекс взагалі не дає тлумачення ні слова «виробниче», ні «промислове» використання. Тобто, державні структури на підставі своїх нормативних актів обмежують права громадян на розпорядження своєю власністю.

Якою буде відповідальність? Про які суми штрафів йдеться?

Генріх Людкевич: Відповідальність – адміністративна, штрафи у кілька неоподаткованих мінімумів. Ми повинні розуміти, що як варіант, податкова захоче утримати реєстр усіх власників нерухомості, які здають в оренду і не платять податків. Хоча, з іншого боку, за останні роки дуже багато власників квартир оформлялися суб’єктами підприємницької діяльності, абсолютно легально платять податок та отримують прибутки. Частина таких власників не зареєструвалися та отримують доходи, але вкінці року вони теж можуть задекларувати ці гроші і заплатити 15% податку.

Скоріше всього, це потрібно саме фіскальним органам.

Оксана Продан: Насправді, податкова весь поточний рік намагається змусити підприємців, в тому числі орендарів приміщень, подавати інформацію (декларацію 1ДФ) про всіх, кому вони перераховують готівкові та безготівкові гроші. Цей процес відбувається протягом всього року, ви відстоюємо право не подавати такі декларації. Сьогодні у нас відбувається справжня війна між бізнесом та податковою службою.

Стосовно покарань, то сьогодні і без цієї норми існують адміністративні стягнення за використання приміщень з порушенням різних норм – пожежних, санепідеміологічних, благоустрою і т.д. Це суми від трьох неоподаткованих мінімумів до 1 000 гривень. Більше того, санепідемстанція має право зупиняти діяльність того чи іншого підприємства або підприємця в тому чи іншому приміщенні в тому випадку, якщо його діяльність суперечить, наприклад, нормам тиші.

Нюанс цього проекту в тому, що вони одне незрозуміле слово «промислове», яке в жодному законі не виписано, поміняли на інше таке саме незрозуміле «виробниче». Два слова, які не мають визначення ніде в законах. Знаючи досвід інших ініціатив народних депутатів, ми розуміємо, що нічого гарного з того не має бути. Тому цей законопроект ще не підписав Президент, а ми вже шукаємо ризики.

Яким чином ця новація торкнеться кафе та ресторанів, розміщених у житлових будинках?

Оксана Продан: На сьогодні діє стара норма Житлового кодексу, яка говорить про те, що надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Тут поміняли лише слово «промислового» на «виробничого», але сама заборона так і залишилась.

Існує процедура про те, як переводити приміщення із житлового фонду у нежитловий. Багато тих, хто здає приміщення на професійній основі чи то офісні, чи для ресторанів, просто пройшли велику довгу процедуру і перевели свої приміщення у нежитлові. Таким чином, втекли від діючої норми і від майбутньої. Хто цього не зробив, той потрапить під загрозу.

Отже, виходить, що ці новації не зачеплять кафе та ресторани, на які найбільше жаліються жителі будинків, а стануть проблемою для «тихих» нотаріусів та інших підприємців?

Оксана Продан: Якщо вони переведені у нежитловий фонд, то не торкнеться.

Генріх Людкевич: Кафе, ресторани, аптеки, як правило, вже в нежитловому фонді, тому це їх стосується найменше.

Скільки коштує ця процедура переведення?

Генріх Людкевич: Спершу тут потрібно пройти цілий ряд процедур, пов’язаних з БТІ. По часу це займе не менше року. Якщо піде така політика, то доведеться орендарям переїжджати в офісні центри. Може, це теж одне із завдань суб’єктів законодавчої ініціативи…

Схоже, що так, бо принаймні двоє з них мають такий бізнес.

Пані Оксано, як буде з тими підприємцями, які вказують свою адресу реєстрації, відповідно, і як свій офіс?

Оксана Продан: Вони реєструються за нинішнім Податковим кодексом за місцем реєстрації. По-іншому бути не може. Думаю, що тут проблем не буде виникати.

Хоча, якщо дуже захотіти, то можна сказати: раз ти зареєструвався за цією адресою, значить, ти там здійснюєш підприємницьку діяльність. Така трактовка теж може бути, але вона ніяким чином не пов’язана зі здоровим глуздом.

Квартири часто винаймають громадські організації, структури, які працюють «без табличок». Вони платять лише орендну плату та «комуналку», а офіційні організації здійснюють ще якісь додаткові платежі?

Оксана Продан: Стосовно орендної плати всі рівні, а щодо податків, то насправді держава в обличчі податкової зацікавлена в тому, щоб приміщення були переведені із житлового фонду у нежитловий. Коли це нежитловий фонд, то починаючи з цього року, незалежно орендар це чи власник, він платить додатково екологічний збір за сміття, яке зберігає, та плату за водокористування. Навіть якщо там є лише один кран та вбиральня, все одно ви повинні по лічильнику здавати звітність і платити, плюс опалення, всі комунальні платежі для підприємницької діяльності на порядок вищі по ціні. Тому і муніципалітет, і державні органи влади зацікавлені в тому, щоб змусити всіх одним таким шляхом перевести всі житлові приміщення у нежитлові, якщо вони так використовуються.

Ви сказали, що оновлена ст. 6 Житлового кодексу тепер суперечить ст.383 Цивільного кодексу. Тобто, виникла правова колізія між кодексами?

Генріх Людкевич: Так.

Але ж тоді відстояти свої права в суді буде дуже важко…

Генріх Людкевич: Не знаю, як тут суд буде приймати рішення. Очевидно, на місці підприємця я б не подавав до суду, знаючи, що його не виграю.

Після такого нововведення українцям доведеться переводити приміщення у нежитловий фонд чи вони просто перестануть їх здавати бізнесу, переорієнтуються, пускаючи туди сім’ї?

Генріх Людкевич: Питання неоднозначне, тому що у кожного свої плани та фінансові проблеми. Я не думаю, що всі масово почнуть переводити свої помешкання у нежитловий фонд. Скоріше всього, просто буде зростати незадоволення, бо виникнуть проблеми як у орендодавців, так і у підприємців.