Чому потрібно створювати ОСББ?

З 1-го липня органи місцевого самоврядування по всій Україні почнуть оголошувати конкурси на вибір компаній, які управлятимуть житловими будинками, де не створені об’єднання співвласників багатоквартирних будинків – ОСББ. Таке право владі надає закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що вступив у дію з 1-го липня минулого року і зобов’язав протягом року, тобто, до 1 липня 2016 року, в усіх будинках створити  ОСББ - інакше ними управлятимуть сторонні приватні компанії.

З огляду на те, що більшість населення України не розуміє суть вищезгаданого закону, адже владою не велася роз’яснювальна робота, кількість ОСББ протягом згаданого перехідного періоду (1 рік) зросла лише на 20%, тобто, не охопила весь житловий фонд України. До відома: в Україні є приблизно 15 тисяч багатоквартирних будинків, що мають об’єднання співвласників (разом із житлово-комунальними кооперативами - ЖБК), тоді як всього в Україні є 220 тисяч багатоквартирних будинків (дані Мінрегіону).

 «Смисл закону в тому, що ви або створюєте ОСББ, або ж вам на невизначених умовах, адже поки що відсутня офіційно затверджена процедура, призначать рабовласника, здихатися від якого ви, скоріш за все, не зможете», - заявила адвокат Тетяна Монтян. В її активах – багаторічний досвід боротьби ОСББ  власного багатоквартирного будинку з київською судовою владою за конституційні права його мешканців. Зокрема, після 6-річних судових тяжб їй вдалося повернути у власність мешканців дах власного будинку. 

Найбільше непокоїть те, що в разі приходу управляючої приватної компанії, перш за все вона спочатку в 1,5-2 рази збільшить тарифи на обслуговування будинку та прибудинкової території – і це лише «перша ластівка». Пізніше, за прогнозами експертів, тарифи стрибнуть  ще в 5-10 разів. В цьому вже переконалися мешканці столичних будинків, де, не чекаючи 1 липня, тобто всупереч чинному закону та в умовах відсутності затвердженої урядом типової документації щодо умов проведення конкурсів,  управляти будинками вже почали приватні компанії. Це відбувається в центрі столиці, зазіхання на житловий фонд якої зумовлені надвисокою вартістю квартир.  В регіонах також процес почався задовго до того, як повинна бути затверджена урядом відповідна документація (про це пізніше).

Починають нові управителі з того, що оголошують конкурси на продаж чи оренду підвалів, адже в центрі міста це  приноситиме  колосальні прибутки - в першу чергу тим, хто управляє фінансовими потоками, зібраними з мешканців.  Комунальні експерти стверджують, що житловий фонд центра міста давно поділений між потенційними управителями.

Щоб захиститися від такої навали, для управління спільною власністю у багатоквартирному будинку (горищами, підвалами та всіма комунікаціями) потрібно створити спеціальний орган – ОСББ, який ухвалюватиме колективні рішення, що матимуть юридичну силу і обов’язкові для виконання всіх співвласників. ОСББ укладатиме договори з обслуговування будинків з підприємствами, які забезпечуватимуть постачання електроенергії, газу, холодної та гарячої води. Раніше ці функції виконував ЖЕК. 

Щоб не потрапити у рабство, мешканцям будинків потрібно активніше брати ініціативу в свої руки і почати створювати ОСББ, щоб  поступово витісняти монополію радянських ЖЕКів, з вини яких наші будинки опинилися в катастрофічному стані. Як це зробити – вичерпну інформацію можна почерпнути тут.

Якщо ж в багатоквартирному будинку не створять ОСББ чи не прийнято рішення про форму управління, тоді прийде управитель, який призначить на конкурсних засадах виконавчий орган місцевої ради. В законі сказано, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначатиметься  за результатами конкурсу.

Закон під комунальну мафію?

Питання, що не потребує відповіді: хто краще управляє багатоквартирним будинком: ЖЕК чи ОСББ? Огидні під’їзди,облуплена штукатурка, брудні вікна та стелі – це лише зовнішні ознаки будинку, яким багато десятиліть поспіль управляв ЖЕК. Зібрані зі споживачів кошти не спрямовуються на ремонти, а розчиняються в кишенях комунальних функціонерів, бізнес-інтереси яких вигідно контролюють їхні ж власники – місцеві  органи влади. За оцінками вчених, щороку з кишень українців комунальники та монопольні постачальники енергоносіїв вимивали сотні мільярдів гривень.  Водночас житловий фонд зазнав  суцільного занепаду.

Покласти край цьому ганебному явищу планували шляхом обмеження монополії, а точніше, поступовій ліквідації ЖЕКів. З цією метою у травні 2015 року Верховна Рада ухвалила Закон №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Як вже загадувалося, він вступив у дію з 1 липня 2015 року - окрім норми, визначеної статтею 27 (прикінцеві положення закону). Саме ця норма зумовила шалений супротив у середовищі експертів, адже  з 1-го липня 2016 року в будинках, де не будуть створені ОСББ, влада насильно запровадить управлінські компанії, а  з ними і нові захмарні тарифи на комунальні послуги. Дослівно в законі це звучить так:

«5. У разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.

У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя».

Резонанс набирав обертів. Комунальні експерти в унісон заявили, що цей закон зробить бомжами багатьох українців, адже власників помешкань позбавлятимуть права управляти своїм майном, примусово змушуючи їх наймати управлінські компанії, які накручуватимуть непомірно високі  тарифи. Витрати на управління будинками стануть не підйомними для більшості українців, адже згідно зі статтею №12 закону  №417, витрати повинні включати не лише вартість на утримання будинку, але й на його реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирних будинках, а також витрати на сплату винагороди управителю.

Звісно, що все це потрібно робити в старих зношених будинках: міняти вікна в під’їздах, ремонтувати вентиляційні канали, дахи, підвали, під`їзди та утеплювати фасади, міняти внутрішні домові комунікації. Але ж 90% українців, доходи яким влада за 2 роки знецінила втричі, не мають на це коштів, тому управлінська компанія залізе в кредити. Експерти вважають, що вищезгаданий закон написаний під комунальну мафію, щоб загнати мешканців у кредитні борги і в такий спосіб поділити  між собою практично весь житловий фонд України. «Мета одна: створити передумови для переділу ринку (житлової нерухомості – Главком). Борги, в які будуть загнані власники житла, стануть механізмом для цього переділу», - неодноразово заявляв екс-міністр ЖКГ Олексій Кучеренко.

Під тиском громадськості,  днями парламент таки вніс суттєві  зміни в вищезгаданий закон. «Потрібно виправляти всі дурниці, закладені в закон №417. На період від оголошення конкурсу й до його завершення залишаються ЖЕКи, але це тимчасове виправлення дурниць», - відразу ж написав у Фейсбуці Олексій Кучеренко. 

Цілком очевидно, що влада виявилася неготовою до такої реформи. Під шаленим тиском  громадськості вищезгадану норму про насильне запровадження управителів трохи відстрочили, продовживши на 3-6 місяців повноваження ЖЕКів та житлово-будівельних кооперативів, тобто, виділили час на проведення конкурсів з вибору управителів будинками. 

Управителів будинків мешканцям дозволили міняти

Зрозумівши загрозливі масштаби корупційної вакханалії, яка могла б розпочатися із запровадженням інституту управляючих з 1 липня, громадські експерти змусили парламент прислухатися до деяких зауважень. Хто обслуговуватиме будинки, в яких не  встигли створити ОСББ і вибрати управляючу компанію? Хто обслуговуватиме внутрішні домові тепло- та електромережі і тд? Деякі з цих проблем були враховані: 14 червня парламент проголосував за Закон (№4680)  «Про внесення змін до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».  

«Цей  законопроект вносить зміни лише в частину "Перехідних положень" основного закону. Власники житла в будь-який момент можуть позбавитися управителя, якого їм оберуть органи місцевого самоврядування з 1 липня. В разі, якщо буде прийнято рішення про створення ОСББ,  або самі власники виберуть собі управителя, то вони зможуть розірвати договір з управителем, якого їм призначать за конкурсом. Але за два місяці потрібно поінформувати такого управителя», - заявила ініціатор законопроекту народний депутат Альона Бабак.

Парламентарі стверджують, що конкурси таки стартують 1 липня, хоча Кабінет міністрів ще не затвердив типовий договір на управління будинками (закон-417 зобов’язав  це зробити ще півроку тому). Відсутній і порядок проведення конкурсів на вибір управителів. Але це не стало на заваді ділкам, які вже налаштувалися на високі прибутки – на початку статті йшлося про запровадження управлінських компаній.  Наслідки можуть бути катастрофічними для мешканців таких будинків, якщо вони вчасно не візьмуть ініціативу в свої руки. 

Невтішні прогнози

Комунальні експерти роблять невтішні прогнози щодо впровадження реформи в країні, наскрізь пронизаній корупцією та суцільним обманом простих українців. Про неузгодженість дій парламенту та урядових структур свідчать і висловлювання  Дмитра Корчака - директора Департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Міністерства регіонального розвитку та ЖКГ. Не встигли «висохнути чорнила» на ухвалених парламентом змінах, як на зустрічі з пресою він заявив:  «зараз відбувається багато спекуляцій щодо того, що з 1 липня традиційні ЖЕКи припинять своє існування. Але це не так. ЖЕК – це така сама юридична особа, яка надає послуги з управління багатоквартирним будинком, і яка також може бути обрана управителем», - каже Дмитро Корчак.

Виходить, позиція Мінрегіону щодо подальшої долі «радянських» ЖЕКів прямо протилежна вимогам ухваленого парламентом закону-417? Зміни до цього документу говорять про те, що ЖЕКам лише продовжили повноваження – на час проведення конкурсів на вибір управителів. До речі, власники ЖЕКів – це місцеві органи влади, які вже чинять шалений опір започаткованій реформі – заради того, щоб зберегти «дійну корову», якими для них завжди були ЖЕКи.

Ще багато суперечностей супроводжуватиме цю реформу. Але вже ясно одне: ОСББ потрібно створювати за яких-завгодно обставин. «ОСББ – це проміжна ланка, тобто, тимчасова організація, яка буде займатись своїм будинком. Можливо, вона далі переросте в іншу форму управління. Але ОСББ треба створювати, адже це механізм контролю власних фінансових потоків. Це механізм прийняття легітимних колективних рішень», - вважає депутат Київміськради Валерій Гуманенко, який, до речі, вже 12 років керує ОСББ.

В законі враховано далеко не всі проблеми, які постануть найближчим часом. Тому, схоже, ще не один раз парламент під тиском експертів вноситиме правки в закон-417. «Мало людям дати інструмент - треба навчити ним користуватися. Мало прийняти закон, з яким можуть впоратися тільки нарвані, реально просунуті люди. А абсолютну більшість людей треба вчити користуватися таким інструментом. А цього ніхто не робить, навпаки чиняться всілякі перешкоди», - вважає Тетяна Монтян.

Наталка Прудка, «Главком»