К вопросу о «разводе» на деньги в многоквартирном доме

В последнее время власть не только фонтанирует идеями в области ЖКХ, но и также стремится одарить граждан собственностью в этой сфере. Последнее обстоятельство зело удивляет, поскольку до сих пор граждан обирали, а не одаривали. Но при ближайшем рассмотрении сей дар является типичным «троянским конем», хорошо известным со времен греко-троянской войны в ХІІІ веке до нашей эры.

На самом деле власть стремится переложить ответственность за состояние ветшающих многоквартирных жилых домов и расходы по их ремонту и реконструкции с государства и муниципалитетов на граждан, которые долгие годы платили, в том числе, амортизационные отчисления, то есть оплачивали ремонт жилого фонда согласно советским нормам. Более того, законом об объединениях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) предусматривалось, что передача домов с баланса местного самоуправления в лице ЖЭКов на баланс ОСМД может производиться только после капитального ремонта дома. Нынешние новации в законодательстве, которые попыталось протащить предыдущее правительство Яценюка, имеют целью спустить проблему «на тормозах», повесив многомиллионные расходы на шею преимущественно нищих жильцов под болтовню об «ответственности за собственность» в условиях, когда все расчетные сроки службы домов советской массовой застройки уже подошли к концу или вот-вот окончатся. Иными словами, миллионы граждан власть хочет банально «развести» на деньги!..

Проект закона от 11 августа 2014 года № 4463а «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», внесенный правительством за подписью премьера Яценюка, стал очередной попыткой возложить все проблемы и расходы по содержанию многоквартирных домов на граждан. Кроме того, законопроект содержит ряд других норм, которые существенно ущемляют права и законные интересы граждан.

-- История вопроса

Согласно действующему законодательству, жильцы многоквартирного дома являются владельцами не только своих квартир, но коллективными совладельцами собственно дома, уже давно. Такая норма кажется совершенно правильной, простой и понятной. Но только на первый взгляд. Если учесть предысторию и ряд нюансов, то вопрос оказывается не таким уже и простым, а жильцы могут попасть в очень непростую ситуацию...

Впервые эта норма появилась еще 1992 году в Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Статьей 10 закона было установлено, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства домов, а также обязаны вносить свою долю в общие затраты, связанные с содержанием дома и его территории.

В статье 382 Гражданского кодекса Украины, принятого в 2004 году, записано, что помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир принадлежат владельцам квартир в многоквартирных домах на праве общей совместной собственности.

Осуществление на практике этой красивой декларации, облеченной в норму гражданского законодательства, ведет к тому, что в своих домах 30-40-50-летнего возраста граждане остаются один на один с нарастающими проблемами, вызванными старением, ветшанием и разрушением жилья. Напомним, что по советским правилам срок эксплуатации дома составляет примерно 50-70 лет, а через 30-35 лет после ввода здания в эксплуатацию в нем должен быть сделан капитальный ремонт. В этих целях в состав квартплаты в советское время закладывались отчисления на ремонт и восстановление. Срок ремонта домов первой промышленной серии, так называемых, хрущевок, прошел в 1990-х года, в 2000-х настал черед «брежневских» домов 1970-х годов, а сейчас в 2010-х. подходит срок ремонта домов, построенных в 1980-е, то есть в последние советские годы. Никто этих ремонтов не начинал, и начинать не собирается.

Попытка переложить все финансовые проблемы по ремонту зданий на плечи преимущественно малоимущего населения вылилась в затею с ОСМД. Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» действует уже более 10 лет. Но сколько бы ни прельщали граждан заманчивой возможностью воспользоваться «действенным механизмом принятия совместных решений большинством голосов», затея эта с треском провалилась. По официальным данным, если в 2003 году в Украине насчитывалось примерно 3000 домов-ОСМД, то в 2014 году их число достигло 17000, что, мягко говоря, не впечатляет.

Одна из важнейших причин здесь суть следующая. Согласно закону об ОСМД, прием здания на баланс объединения совладельцев может быть произведен только после капитального ремонта дома за счет государственного или местного бюджета. Напомним, что закон этот, равно как и закон о жилищно-коммунальных услугах, принимался еще при Кучме, при котором, как это ни странно, еще имели место остатки гуманизма, поэтому указанные документы содержат нормы, направленные на отстаивание прав и законных интересов, прежде всего, жильцов.

Кстати, именно здесь видится причина того, что нынешняя власть в условиях войны и разрухи как-то подозрительно сильно озаботилась почему-то перекраиванием правового поля в сфере ЖКХ, навязыванием каких-то «управителей», даже фактической отменой самого понятия нахождения на балансе (подробнее в материале «Жилищно-коммунальная реформа имени Гройсмана, или Кому это выгодно?». Очевидно, для того, чтобы под громкие лозунги о «европейских стандартах» избавить местную и государственную власть, чиновников всех уровней от малейшей ответственности за жалкое состояние ветшающего жилого фонда, который государство и местное самоуправление в действующем пока правовом поле обязаны, как минимум, капитально отремонтировать.

Столкнувшись с беспределом чиновников и коммунальных монополистов, а также с рядом практически неразрешимых проблем, энтузиазм граждан в создании ОСМД быстро потух, так и не разгоревшись. Одной из таких неразрешимых проблем стала невозможность должным образом содержать здание, капитальный ремонт которого исчисляется в миллионах гривен, а таких денег подавляющее большинство жильцов многоквартирных домов, особенно, советской застройки, собрать в принципе не могут.

А государственных и муниципальных денег на это нет и не предвидится, особенно в условиях тотальной коррупции снизу доверху. Случаи, когда за счет государственного и/или местного бюджетов было капитально отремонтировано жилое здание, являются крайне редкими.

И все же в нынешнем правовом поле существует некоторая двойственность. С одной стороны, владельцы частных квартир в многоквартирных домах являются совладельцами самих зданий, служебных помещений, прилегающей территории. Но с другой стороны, государственная власть и местное самоуправление вроде бы как обязаны проводить капитальный ремонт жилых домов перед их передачей жильцам-совладельцам. Поскольку по действующему пока закону передавать здания можно только ОСМД, а их создание по указанным причинам застопорилось, то ситуация зависла в неопределенном состоянии. Чтобы ускорить процесс избавления от «социально токсичных активов» в виде жилых домов, нынешняя власть принялась его педалировать путем проталкивания разного рода сомнительных нормативных новаций.

-- «Бери, небоже, що мені негоже»

Одной из таких новаций и стал правительственный законопроект от 11 августа 2014 года № 4463а «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». В нем в очередной раз декларируется совместное право собственности жильцов многоквартирного дома на все здание и прилегающую территорию. Вопрос о финансовой неспособности подавляющего большинства граждан эту собственность содержать стыдливо обходится стороной в лучших традициях так называемого либерализма, да еще перенесенного на местную почву Украины, в которой только по официальным меркам 30% населения считаются нищими, а по оценкам Всемирного банка, причем «довоенным», бедными в Украине являются 70-80% населений.

Но главное, законопроект открывает возможность жильцам дома принимать коллективные решения по распоряжению совместным имуществом без создания юридического лица, в частности ОСМД.

В документе установлена процедура собрания совладельцев. Собрание может инициировать группа минимум из трех совладельцев. Решение будет считаться принятым, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, суммарная площадь которых составляет более 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. В течение 20 календарных дней допускается письменный опрос среди тех совладельцев, которые на собрании отсутствовали. Итоговое решение принимается с учетом голосов, собранных суммарно на собрании и в ходе опроса. Принятое таким образом решение является обязательным даже для тех, кто голосовал против, не присутствовал на собрании, не участвовал в опросе или приобрел право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия такого решения.

Словом, все очень «демократично» и зело напоминает «колхоз имени товарища Сталина». Кстати, все это уже давно работает в новых, так называемых престижных, жилых комплексах, которыми управляют частные фирмы, как правило, связанные с застройщиком. Часто в таких жилых комплексах львиная доля квадратных метров выкуплена несколькими нуворишами и/или юридическими лицами, которые затем сдают жилье в аренду. Это позволяет им создавать карманные ОСМД и навязывать свои интересы остальным жильцам-совладельцам, включая повышенные тарифы на услуги ЖКХ.

С принятием подобного закона задача в определенной мере упростится. Теперь для узурпации полномочий по распоряжению домом и его имуществом не нужно будет создавать ОСМД, достаточно будет консолидировать необходимое количество квадратных метров в руках одного собственника или группы таковых.

Итак, с одной стороны, налицо возможность беспрепятственного принятия решений жильцами дома и демократизация отношений в жилищно-коммунальной сфере. Но, с другой стороны, подобные нормы закона могут стимулировать противоправные действия. Скажем, отсутствие средств на ремонт здания может подвигнуть жильцов или тех, кто их формально представляет, взять кредит на выполнение необходимых работ, что в нынешней экономической ситуации и при нынешних кредитных ставках банков может повлечь крайне негативные последствия. Более того, втягивание в кредитные долги жильцов, организованных или не организованных в ОСМД, может быть осуществлено умышленно. Уже приходилось слышать заявления разного рода банковских деятелей о том, что банки готовы кредитовать ОСМД под залог недвижимости, то есть дома. В результате даже те жильцы, которые не давали согласия на кредитование, могут помимо своей воли стать со-получателями кредита и оказаться на улице, если кредит не будет вовремя возвращен банку с процентами. При этом интерес злоумышленников может состоять в том, чтобы прибрать к рукам не столько даже сам ветхий дом, сколько землю под ним, на которой затем можно соорудить коммерческую недвижимость, поскольку известно, что в столице и крупных городах земля очень дорога.

Недавно указанный проект закона был отозван из парламента. Одной из причин, очевидно, стало то, что документ был раскритикован Главным научно-экспертным управлением Верховной Рады.

Но очевидно, что попытки протащить подобные решения будут предприниматься в дальнейшем. В целом, стремление власти очевидно. Как минимум, это переложить все проблемы и расходы по ремонту и содержанию многоквартирных домов на преимущественно малообеспеченное население, не имеющее для этого даже минимально необходимых средств, а также явочным порядком снять с государственной и муниципальной власти обязательства по капитальному ремонту домов перед окончательной их передачей жильцам-собственникам.