Ризики при створенні ОСББ

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – порівняно нова форма взаємовідносин між замовником та виконавцем житлово-комунальних послуг, взята на озброєння новою владою. Щоправда досі ОСББ воюють то з податковою, то з водоканалом, то з обленерго, відстоюючи в судах свої права. Новим викликом для них стало підвищення тарифів на електроенергію, проблеми із відшкодуванням пільг та субсидій, необхідність сплачувати земельний податок. Проте експерти запевняють, що кращої альтернативи ОСББ світ ще не придумав.

Про це в пресс-центрі «Главкому» говорили заступник голови ГО «Спілка власників житла України» Михайло Березовчук та експерт з питань житлово-комунального господарства Тетяна Бойко.

Михаил Березовчук: «ОСББ - это, в первую очередь, элемент защиты жилищных прав людей»

Отношения между потребителями жилищно-коммунальных услуг и их поставщиками далеки от честных, справедливых и равноправных, где бы отсутствовали элементы дискриминации.

Единственный способ отстоять свои жилищные права в сложное время рыночной экономики, когда возникают управляющие компании (прибыльные в отличие от коммунальных ЖЭКов), когда отдельно взятый жилец-собственник квартиры фактически не имеет шансов кого-то переубедить ни в коммунальном ЖЭКе, ни в горадминистрации, – объединиться. Можно в домовой комитет, который работает в рамках закона об органах самоорганизации населения, но лучше – в ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку). Это, в первую очередь, элемент защиты жилищных прав людей. Если этого не будет, то тогда будут экономически необоснованные цены на эти услуги, будут суды и за долги людей могут выселять. Сейчас идет борьба, чтобы из Жилищного кодекса была изъята норма о выселении за долги, но как-то забывают, что эта норма уже есть в законе о исполнительном производстве и это можно делать.

С одной стороны, все знают, что ОСББ - это очень перспективная форма жизни, но тем ни менее, их у нас в стране где-то около 10%. Говорю приблизительно, потому что среди этой массы где-то 30% формально созданы, но не работают, и эти дома по-прежнему обслуживаются коммунальными ЖЭКами. Чтобы создать нормальные условия для работы ОСББ и показать их эффективность тем людям, которые не приняли еще такое решение, мы за три года подготовили обновленный закон об ОСББ. В первом чтении этот законопроект был принят 6 июля 2010 года. Он предполагает, что если при первой попытке создать ОСББ, это решение не было принято по каким-то причинам, то на втором собрании даже при явке трех человек ОСББ может быть учреждено.

Если ОСББ уже зарегистрировано, то все собственники квартир автоматически являются членами этого объединения. Критики говорят, мол, как вы можете насильно загонять граждан свободной страны в какое-то объединение, у них должна быть своя воля. Тем ни менее, автоматическое членство в ОСББ - это нормальная форма жизни во всем цивилизованном мире. Мы ездили в Польшу, Словакию, в Германию, там именно такая постановка вопроса.

Однако в нашем городе (и не только) часто земля под домом стоит дороже, чем сам дом. Сейчас только несколько процентов действующих ОСББ могут решить проблему выделения придомовой территории в собственность. В нашем законопроекте четко сказано, что после создания ОСББ земля бесплатно передается в собственность. И от момента создания ОСББ и до получения акта на землю любые действия с этой землей не допускать. Причем оплата работ по землеустроительным делам идет за счет власти. Мы четко записали в нашем законопроекте, что ОСББ не является плательщиком налогов на добавленную стоимость. Казалось бы, это ясно, потому что объединение не вырабатывает услуг на сторону, а только для самих себя. Но тем ни менее последние десять лет нам не удается сделать так, чтобы повсеместно налоговые инспекции через суды не требовали внесения ОСББ в реестр плательщиков НДС.

Самая большая проблема ОСББ – это то, что им навязываются несвойственные им функции. В частности, обязанности исполнителей жилищно-коммунальных услуг. По эксплуатации дома ОСББ не возражают, но если им приходится отвечать за качество коммунальных услуг (тепло, вода, электричество, канализация), то у них таких возможностей нет. Можно привести просто кричащие факты по городу Киеву, когда из-за того, что возникают споры в судах и наши ОСББ выигрывают эти суды, а «Киевводоканал» вместо того, чтобы выполнять эти решения просто отключает от канализации. Поэтому в нашем законе мы прописали прямую норму, что ОСББ само определяет, кто им будет оказывать эти услуги, и определять статус исполнителя услуг. Причем в этом случае должны быть заключены прямые договора каждым собственником квартиры с водоканалом и облэнерго. Кстати, такая форма есть в целом ряде городов, но в Киеве такого нет.

Тетяна Бойко: «ОСББ не є альтернативою ЖЕКу»

Основним ризиком є неправильна інформація, яка поширюється про ОСББ. Дуже часто шириться думка про те, що у нас є будинки, які є власністю ОСББ – 15-20%, а всі інші так званої комунальної власності. Насправді, це брехня. Вже 13 років всі будинки, в яких приватизовані квартири, є співвласністю власників цих квартир, а також нежитлових приміщень, які знаходяться в будинку. В правовому полі не існує будинків комунальної власності. Будинок вже є власністю, а ОСББ є лише механізмом прийняття рішень співвласниками щодо того, як їм розпоряджатися цією власністю. Тут наше законодавство пропонує два шляхи. Перше: всі співвласники мають домовитися і не створювати ОСББ. Наприклад, коли в будинку чотири чи п’ять квартир. Але в більшості будинків власникам важко дійти якогось єдиномислія по багатьох питаннях і для цього потрібне об’єднання.

Відповідно, ОСББ не є альтернативою ЖЕКу. Воно не є таким по суті, тому що ОСББ – це замовник послуг, а ЖЕК – це виконавець. ОСББ саме повинне вирішувати, як йому здійснювати управління цим будинком: чи самому йти шляхом самозабезпечення, наймаючи двірників, сантехніків і т.д., чи обрати на конкурсних засадах якусь компанію, яка це буде робити. Це може бути як приватна структура, так і старий комунальний ЖЕК. В цьому полягає суть та роль ОСББ. Якщо йдеться про альтернативу ЖЕКів, то тоді нам треба говорити про управляючі компанії, а це тема іншої розмови.

Часто поширюється теза про те, що ОСББ є альтернативою органам самоорганізації населення. Проте це об’єднання має під собою майнову основу. Тут ми ніяк не можемо говорити про добровільність членства, як це є в громадських організаціях. Якщо ви купили квартиру у будинку, то автоматично стали співвласником і членом ОСББ.

Також поширюється неправильна інформація про те, що ОСББ є виконавцем послуг. Ще раз повторюю, що це об’єднання може виступати лише замовником, і аж ніяк не підміняти собою монополістів чи управляючі компанії. Просто потрібно зробити все для того, щоб ОСББ нормально розвивалося та жило, виконувало притаманну йому функцію, бо кращого механізму, як ОСББ, світ ще не придумав.

Водночас ініціативна група зі створення ОСББ не має повноважень для того, щоб хоча б частково отримати інформацію про співвласників. По цьому питанню основним відповідальним є Міністерство юстиції України. Є доручення віце-прем’єра Тихонова від 19 жовтня 2010 року різним органам центральної влади підготувати якісь роз’яснювальні листи або нормативно-правові документи, щоб розв’язати питання ОСББ. Мін’юст досі нічого не зробив, зокрема щодо того, щоб сприяти наданню інформації з реєстру власників на нерухоме майно співвласників багатоквартирного будинку. Мається на увазі не вся інформація, зокрема, як ця квартира купувалася, а просто хто є власником певної квартири.

Є також питання оподаткування ОСББ, бо дуже часто об’єднанням нав’язуються невластиві податки. Тут наш ворог Податкова адміністрація. Деким ОСББ вдається вигравати цю війну, декому – ні. Наразі створена спільна робоча група Податкової та МінЖКГ, можна сказати, що питання якось рухається. Як воно вирішиться, поки сказати важко. Єдине, що Податкова спромоглася на те, що якщо статут типового об’єднання відповідає типовому статуту, то автоматично такі ОСББ будуть вноситися до реєстру неприбуткових організацій. Важлива проблема – це наявність в законодавстві такого терміну як балансоутримування. Ми надіємося, що найближчим часом буде змінене законодавство таким чином, що такий термін просто зникне і не буде такого, що від волі місцевої влади залежатиме передавати щось на баланс чи ні.

Окремо існують проблеми із відшкодуванням пільг та субсидій. Це теж одна із невластивих функцій для ОСББ, яка нав’язується зараз, але іншого механізму поки немає. Наразі голови ОСББ змушені займатися тим, щоб здійснювати цей розрахунок і організовувати відшкодування пільг та субсидій малозабезпеченим мешканцям. Стратегічно ця проблема може бути вирішена тільки тоді, коли буде система монетизації пільг та субсидій, люди отримуватимуть їх в грошовому еквіваленті, самі будуть розраховуватися за комунальні послуги і це питання буде виведено із житлово-комунального господарства. Якщо брати короткотерміновий період, то повинен бути роз’яснювальний лист про те, що пільги і субсидії поширюються на внески ОСББ так само, як поширюються на тарифи, встановлені обслуговуючими організаціями.

Зовсім недавно для ОСББ виникли нові проблеми, які нам встановила влада, зокрема, необхідність сплачувати земельний податок. Об’єднання будуть його сплачувати з березня, по Києву це буде в середньому 3 гривні з квартири за місяць. Але дуже мало об’єднань мають документально оформлену земельну ділянку. Тобто, вони будуть платити за цю землю, не маючи документального підтвердження, в той час, коли інші платити не будуть. Маємо ситуацію, коли співвласники, які живуть в ОСББ, поставлені в дискримінаційні умови порівняно з тими, хто не живе в таких будинках. Можна цей земельний податок вводити або для тих, хто вже має оформлену документально земельну ділянку, або вводити для всіх, оскільки всі є співвласниками і відповідно можуть претендувати на землю. Але для цього потрібно внести зміни в Цивільний, Земельний кодекси.

Друга проблема, яка зовсім недавно постала для ОСББ, - це те, що тарифи на електроенергію для об’єднання співвласників підвищені з січня цього року, а для населення - з лютого або березня, залежно від міст. Залишається відкритим питання: або об’єднанням співвласників потрібно піднімати розмір своїх внесків, або чекати, хто буде компенсовувати різницю приблизно за півтора місяця. Виходить, що співвласники, які живуть в об’єднаннях, знову ж таки поставлені в дискримінаційні умови, бо будуть платити за підвищеними тарифами на місяць-два швидше.

Якщо ми говоримо про політику сприяння розвитку ОСББ, то воно має бути комплексним. Воно полягає перш за все в тому, щоб вирішити і зняти питання, які заважають нормальному розвитку діючих ОСББ, і не створювати додаткові проблеми для їх діяльності.

Чим управляюча компанія відрізняється від ЖЕКу? За що найбільше переживають ОСББ?

Михаил Березовчук: Проблем, из-за которых переживают члены ОСББ, очень много. Есть проблема, о которой еще мало кто подозревает, но она уже в полный рост стоит, например, в России. Там очень быстро почти административным путем коммунальные ЖЭКи были заменены на частные управляющие компании, которые массово нарушают жилищные права граждан.

В чем разница? Коммунальный ЖЭК не заинтересован в получении прибыли, потому что вся прибыль идет в районный бюджет, и ЖЭК очень мягко относится к тем жильцам, которых он обслуживает. Управляющая компания – это прибыльное предприятие, и ее доходы – это наши расходы. Поэтому есть очень большая опасность, что если в доме не будет создано ОСББ, то отдельно взятый жилец не сможет доказать свои права этой управляющей компании, потому что у него просто не хватает компетенции.

Например, крупная фирма-застройщик построила дом, сдала его в эксплуатацию и передала на баланс управляющей компании, которая является дочерней структурой этой большой строительной фирмы. И вот эта управляющая компания поднимает стоимость обслуживания до 5-7 гривен, в то время как средняя по Киеву 2,5 гривны.

Тетяна Бойко: Згідно сьогоднішнього законодавства, рішення щодо управління будинком приймаються або стовідсотковою кількістю співвласників, або ОСББ. Якщо в будинку не створено ОСББ, то рішення щодо управління цим будинком приймає орган місцевого самоврядування. Проект нового Житлового кодексу чітко передбачає, якщо протягом року не створено ОСББ, то тоді орган місцевого самоврядування цьому будинку призначає управляючу компанію. Призначає так, що умови можуть бути опубліковані навіть в пресі.

Виходить так, що лише ОСББ є тим механізмом, за допомогою якого співвласники можуть обрати управителя або здійснювати самим управління своїм будинком через ОСББ шляхом самозабезпечення, інакше їм призначає цього управителя орган місцевого самоврядування. Призначають ніби на конкурсній основі, але ми знаємо, як у нас відбувається конкурс, хто у ньому зазвичай бере участь і хто виграє. В умовах відсутності ринку управляючих компаній і законодавчого регулювання їх діяльності, немає ніякої впевненості, що це не будуть управляючі компанії, що належать різним олігархічним групам, які будуть просто займатися викачуванням грошей.

Михаил Березовчук: Есть масса примеров, когда фирма-застройщик без участия органов местного самоуправления без какого-либо тендера передает этот дом на баланс своей дочерней компании, которая является управляющей фирмой, и никакие обращения жителей этого дома ни к чему не приводят. Более того, жители этого дома обращаются к ней: дайте нам список жильцов, чтобы мы могли создать ОСББ и обслуживать себе сами. Им отвечают: а мы не дадим.

Тетяна Бойко: Якщо співвласників не влаштовує, потрібно створити об’єднання і обрати іншу управляючу компанію.

Тобто, для ОСББ управляюча компанія не страшна, більше проблем, де ОСББ немає?

Михаил Березовчук: Да. Дело в том, что если есть ОСББ, то не каждый человек, который не компетентен, должен иметь отношения с управляющей компанией, эти отношения имеет руководство ОСББ. ОСББ заключает договор, который предусматривает ежемесячное или ежеквартальное подписание актов, и таким образом контроль над качеством работы с экономически обоснованными ценами, которые предоставляет управляющая компания, осуществляет ОСББ.

ОСББ і боржники – це поняття сумісні?

Михаил Березовчук: Долги – это больная тема. Пару месяцев тому назад были внесены изменения в закон о судоустройстве, и вопросы по возмещению долгов по квартплате переведены из искового производства в приказное. Таким образом, можно надеяться на то, что наши коммунальные ЖЭКи (а они обслуживают где-то 85% нашего жилого фонда) воспользуются этими новациями и будут более четко возмещать долги.

Но все равно, в условиях ОСББ эта работа проводится лучше, потому что коммунальные ЖЭКи работу по взысканию этой задолженности проводят в лучшей степени формально, максимум, что они могут сделать - это вывесить список должников на стене дома. А вот если избран нормальный председатель и ответственное правление, оно постоянно ведет работу с должниками, не пропускает трехлетний срок исковой давности, и, в конце концов, выигрывают все суды, правда, потом возникают проблемы с исполнительной службой. Но и здесь есть преимущества ОСББ, потому что его председатель будет ходить к государственному исполнителю до тех пор, пока он не придет к должнику и не опишет его имущество за погашение долга, а коммунальный ЖЭК этим заниматься не будет.

Чи візьметься якась управляюча компанія за будинок, у якому проживає 90% пенсіонерів, які мають право отримувати субсидію?

Тетяна Бойко: Теоретично це не є проблемою, тому що органи соціального захисту мають компенсовувати пільги і субсидії, переводячи ці кошти на рахунок обслуговуючих організацій. Але з практичної точки зору, в цьому ОСББ чи управляючій компанії буде досить багато проблем, тому що попри те, що органи соціального захисту нас запевняють, що кошти приходять вчасно, зазвичай так не є, і як мінімум на місяць йде затримка. Крім того, пільги і субсидії не поширюються на внески на капітальний ремонт. Шляхом вирішення є прийняття окремої місцевої програми, яка буде виділяти кошти на компенсацію за ремонт чи модернізацію будинку.

Михаил Березовчук: Это проблема не принципиальная, а техническая, эти деньги идут не из средств ОСББ, а из государственных. Поэтому эти технические вопросы легче будет решать, когда количество жилого фонда, которое обсуживается объединениями, достигнет какой-то критической массы. Во многих странах, эта критическая черта составляет 35%, и тогда уже не только журналисты, а и политики, и законодатели будут обращать внимание на ОСББ, которое им просто необходимо.

Чи знаєте ви випадки, коли ОСББ створювалися, а потім розформовувалися?

Михаил Березовчук: Мы таких случаев подробно не знаем, но можно предположить, что те проблемы, о которых мы сейчас говорили, приводят к тому, что управлению ОСББ не хватает сил, оптимизма и компетенции вести борьбу. То есть, вместо нормальной работы каждый день, как на войне. Вот по этим причинам возможно ОСББ не то, что расформировываются, а они обращаются в органы местной власти, чтобы обратно прийти в ЖЭК.

Тетяна Бойко: В 99% випадках таке стається тоді, коли ОСББ починає займатися самозабезпеченням, вони бачать, що це не вигідно, внески до тарифу високі, немає голови ОСББ, який би цим займався. І вони кажуть: ми хочемо ліквідувати наше ОСББ і перейти в ЖЕК. Але це не є приводом для ліквідації об’єднання, адже вони створилися не для того, щоб обов’язково управляти своїм будинком. Якщо ви бачите, що ЖЕК вас обслуговував краще, просто укладіть угоду з тим ЖЕКом. Я знаю об’єднання, які просто збираються на загальні збори і вирішують якісь питання, а обслуговуванням займається ЖЕК.

Михаил Березовчук: У ОСББ есть две возможности, первая - передать обслуживание своего дома управляющей компании, частному предпринимателю или оставить в коммунальном ЖЭКе. И вторая возможность – обслуживать его самостоятельно. Так вот, даже если ОСББ оставит свой дом в старом коммунальном ЖЭКе, это все равно лучше, чем было раньше. Потому что хоть у всех нас и есть договор между каждым жильцом и коммунальным ЖЭКом, мы даже не знаем, где он, потому что он никакого значения и влияния не имеет, ведь не предполагает, как в любом договоре, подписание акта выполненных работ. В случае же наличия ОСББ, оно заключает договор и каждый квартал или месяц к нему приходит кто-то из ЖЭКа и просит подписать акт. А председатель ОСББ говорит: ты мне это и это сделай, и только после этого я тебе подпишу акт и перечислю деньги.