Що буде з цінами на нерухомість?

2010 рік став найдепресивнішим для ринку нерухомості в Україні за часи незалежності. Зараз люди не мають можливості купувати, ціни на житло стоять на місці і протягом 2011-го будуть коливатися в межах 1,5-2%. Дещо краще ситуація з комерційною нерухомістю, проте інвестиції експерти радять вкладати в офісну, яка може бути затребувана вже через кілька років. Що буде із соціальним та доступним житлом? Якими будуть ціни на оренду квартир? Як вплине на ринок «містобудівний» закон?

Про це в прес-центрі «Главкому» дискутували президент Спілки фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов і голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Олександр Бондаренко: «В цьому році ринок нерухомості з кризи не вийде»

В минулому році роботи у нас було дуже мало. Це свідчить про те, що ринок нерухомості в 2010 році був, як у радянській пісні, - «снова замерло все до рассвета». Спілка консультантів з нерухомості надала інформацію щодо цінової динаміки в минулому році в різних містах, яка свідчить про те, що на ринку нічого не відбувалося. Якщо ми порівняємо ціни на ринку нерухомості в січні 2010 року і в січні 2011-го, то, незважаючи на деякі коливання всередині року, ми вийшли приблизно на такі ж цифри. Наприклад, в Дніпропетровську середня ціна квадратного метра в січні 2010 року становила 1100 доларів, у 2011 – 1060, тобто в межах статистичної похибки. В Сімферополі відповідно 1070 і 1055 доларів, Чернівцях – 900 і 905, Чернігові – 750 і 800, Херсоні – 780 і 800. Це свідчить про те, що ми ще не вийшли з фази, коли відбулася відносна стабілізація ціни і не зростає кількість угод. Якщо йти за класичною схемою доктора Мендіні, можна прогнозувати, що в цьому році ринок з кризи не вийде.

Випадає з загальної картини тільки Луцьк, Львів і Суми. В Сумах ситуація найбільш плачевна, там відбулося загальне зменшення кількості угод, а ціни ще і впали, що свідчить про те, що ринок взагалі не рухається. Луцьк і Львів показали невелике зростання кількості угод. Загалом ця ситуація більш характерна для західних областей за рахунок великої кількості заробітчан, які, повертаючись в Україну чи посилаючи гроші, хоч якимось чином стимулюють ринок. Всі інші міста, навіть ті, які здавалося б, мали дати позитивну динаміку, наприклад, Донецьк чи Дніпропетровськ, не показують цього.

Александр Рубанов: «2010 год для рынка недвижимости был самым депрессивным за всю историю современной Украины»

2010 год был, пожалуй, самым депрессивным за всю историю современной Украины. Боюсь, что этот год не сулит нам никаких особых улучшений на рынке недвижимости, прежде всего, жилой.

Олександр Бондаренко: В цілому очікування нашого основного покупця, на жаль, негативні. Основним нашим клієнтом завжди був представник середніх прошарків населення, який має якийсь невеличкий бізнес або інші стабільні доходи. Ці люди, особливо після прийняття Податкового кодексу, очікують тільки негативу. Людина, яка не знає, як буде розвиватися бізнес в наступному році, яка не має змоги взяти доступний кредит, і думає про те, чим нагодувати своїх дітей, не буде думати про покращення житлових умов і про розширення свого бізнесу. Залишились тільки клієнти із західних областей, які мають стабільні доходи за кордоном, та чиновники середньої або трошки вищої ланки, які ще щось купують.

Чи будуть ціни на нерухомість ще падати в найближчий час?

Александр Рубанов: Действительно малый и средний бизнес – основной потребитель жилья эконом- и бизнес-класса. Перспектив для малого и среднего бизнеса, как вы понимаете, никаких, соответственно, нет предпосылок для роста цен. Зарплаты не увеличиваются, и в ближайшей перспективе никто этого не обещает, уверенности в завтрашнем дне не добавляется, а, наоборот, очень много знаков вопросов, чем это закончится. Доступной ипотеки, по словам самих же банкиров, в ближайшие полтора года ожидать тоже не стоит.

Таких резких перепадов, как падение, которое мы наблюдали в начале 2009 года, уже не повторится. Весной ожидается небольшое сезонное оживление. Технические колебания в 1,5-2% в месяц мы будем наблюдать на протяжении 2011 года. По сути, принципиальных отличий и существенных изменений от ситуации в 2010 году ожидать не стоит.

Олександр Бондаренко: Я теж вважаю, що різкого падіння цін не буде, але тут є деякі фактори, які можуть впливати на цінову ситуацію на ринку нерухомості. Зокрема, якщо дійсно запрацює Закон, який прийняла Верховна Рада 13 січня щодо містобудівельної діяльності, то ми можемо очікувати зниження цін на первинному ринку. А оскільки первинний і вторинний ринки дуже пов’язані між собою, то це може призвести і до зниження цін на вторинному ринку. Тобто, якщо на ринок вийде достатньо велика кількість збудованих чи майже збудованих квадратних метрів, це може вплинути на цінову ситуацію. Але навіть якщо цей процес запуститься досить швидко, це відбудеться тільки через рік.

Різниця ціни між первинним і вторинним ринком класично приблизно 10-15%. Тобто, якщо на первинному ринку в Києві ми вийдемо на ціну 8000 гривень за квадратний метр (що в принципі реально), то ціна на вторинному ринку має бути на 15% вище. Адже, якщо ви купуєте на первинному ринку сьогодні, то живете там через півроку, а якщо на вторинному – то ви сьогодні купили, а вже завтра там живете, менше ризиків.

Щодо останніх заяв уряду, то Микола Янович говорив, що вони доб’ються в Києві вартості квадратного метра 4 000 гривень. Але це може бути абсолютно реально, якщо вони повернуть ціну долара до 5 гривень, адже 900-1000 доларів – це прогнозована ціна для Києва на первинному ринку. Якщо не повернуть, то це ілюзії, піар і заяви, які не мають ніякого відношення до економіки.

Александр Рубанов: Если не получается отрегулировать стоимость гречки, то что можно говорить о квадратном метре жилья?

По поводу первичного рынка, я бы очень четко разделял объекты по степени готовности на не введенные в эксплуатацию и уже введенные, стоимость их довольно существенно отличается. Очень мало людей хотят снова поиграть в лотерею, я имею в виду так называемые «Элита-центры». В Киеве на сегодня порядка 50% долгостроев ожидает та же участь, по крайней мере, на ближайшие 5-10 лет.

Да, 4 000 грн. за квадратный метр в Киеве может быть, но в данном случае речь, видимо, шла о так называемом социальном жилье. Не надо его путать с жильем эконом-класса или доступным жильем. Социальное жилье - либо коммунальное, либо государственное. Соответственно, государство или местные власти могут выкупать его по этой цене у застройщиков на каких-то условиях (содействие в выделении участков или проведение сетей и прочее). В этом случае квадратный метр может стоить 4 000 грн., но это только для государства и местных властей, которые потом будут сдавать его в наем, получать какую-то арендную плату. Безусловно, такое жилье для так называемых категорий социально незащищенных должно быть, потому что у нас, к сожалению, его крайне мало на сегодняшний день.

Закон, який прийнятий 13 січня, призведе до зниження чи збільшення цін на первинному ринку? На який відсоток і коли?

Олександр Бондаренко: Цей закон в принципі не направлений на зниження чи підвищення цін. Це наведення порядку в містобудівній діяльності і спроба вийти на якісь більш-менш цивілізовані умови праці в сфері будівництва. Люди, які працювали над законопроектом, змогли зробити не все, що хотіли, тому що спротив чиновницької корумпованої системи був колосальний. Ставилося завдання звести дозвільні процедури до необхідного мінімуму, їх мало залишитися 10-12 на фоні тоді існуючих 93, а в деяких регіонах практично доходило до 100. Це 100 інстанцій, практично в кожній з яких потрібно було якимось чином стимулювати чиновника, щоб розгляд цього питання не затягувався. Сама процедура доходила до 1,5-2 років. Вдалося залишитися, здається, 23 інстанції, де треба отримувати дозвіл. Порівняно з 93, це дуже значний крок вперед, але порівняно з тим, чого хотіли, - це лише півкроку.

Проте це дійсно зменшить узгоджувальні процедури та корупційне навантаження при вирішенні цих питань, тому що всі хабарі закладалися у ціну. Звичайно, це потенційно може призвести до зниження ціни квадратного метра від 30 до 40%, залежно від того, в якому місті будувати. Але я впевнений, що у нас буде так, як говорив один наш ще живий політичний діяч: «Хотіли як добре, а вийшло, як завжди». В мене є таке побоювання, що тільки-но Президент підпише цей закон і він буде впроваджуватись, ці 23 узгоджувальні процедури обростуть такою кількістю паперів, інструкцій та підзаконних актів, що ці 93 процедури повернуться через якихось півроку, і ми будемо мати те саме, що мали. Друге побоювання в тому, що не вистачить політичної волі дійсно дотиснути вирішення цього питання і змусити працювати всі закладені в законі механізми.

Александр Рубанов: По поводу того, снизит ли цены уменьшение количества согласительных процедур, согласно этому закону. С моей точки зрения, это никак не повлияет на рыночную стоимость, потому что она определяется соотношением спроса и предложения. Любое грубое вмешательство в рынок ни к чему хорошему не приведет. Тем более, что многие застройщики, комментируя этот закон, говорят, что это из области фантастики, чтобы жилье в Киеве стоило 8 000 грн. за квадратный метр. Оно будет столько стоить, за сколько его будут покупать. Например, сейчас небольшая «гостинка» площадью в 22 кв. метра стоит в среднем порядка 1 500 – 1 600 дол. за кв. метр (самая ликвидная недвижимость на сегодня). Если ее выставить на рынок по цене даже не 1 000, а 1 300 дол., у вас будет очередь стоять до польской границы. К тому же в Киеве недвижимость никогда не была самая дешевая в стране еще со времен княгини Ольги.

Александр Бондаренко: Кстати, о княгине Ольге. В Софии Киевской на стене в западном нефе есть граффити, которое гласит, что княгиня Ольга купила землю за 600 собольих кун, при этом присутствовали попы, дьяконы, которые засвидетельствовали эту сделку. И она при этом отдала законную десятину Софии Киевской, то есть церкви – 60 собольих кун. Действительно, это была очень высокая цена. Правда, не знаю, какая была площадь участка, предполагалось, что это где-то на Звериницкой горе.

Скорее всего, Николай Янович имел в виду цифру 4 000 за кв.метр как ту цену, по которой государство будет готово покупать у застройщиков и потом раздавать особым категориям населения или сдавать в аренду, например, перед выборами. Это то жилье, которое не должно приватизироваться и оставаться в муниципальном фонде. А каким образом добиться того, чтобы жилье было доступным для потребителя – это уже три больших вопросительных знака.

Александр Рубанов: Надо усилия направить не на то, чтобы снижать цены на гречку или квадратные метры, а делать так, чтобы зарплаты были достойные, и человек мог купить себе жилье.

Чи мають право ОСББ на приватизацію землі на прибудинкових територіях, як це прописано в Житловому кодексі?

Олександр Рубанов: Я изучил этот вопрос на личном опыте. У нас ОСББ, последние пять лет мы пытаемся переоформить этот участок, но до сих пор этот процесс не увенчался успехом. Там очень сложная система согласований.

Александр Бондаренко: Чиновники средней руки, в компетенции которых решение этого вопроса, крайне не заинтересованы в этом. Поэтому будут вставляться палки в колеса, даже если новый Жилищный кодекс четко пропишет эти процедуры. Так что давайте об этом забудем в ближайшем обозримом будущем.

Ваші коментарі з приводу комерційної нерухомості. Чи є якийсь сенс вкладати туди цього року і який це може дати прибуток?

Александр Рубанов: Если мы говорим о торговой недвижимости, то она показывает достаточно устойчивый рост последние 6-7 месяцев. Это уже тенденция. Можно сказать с уверенностью, что в этом сегменте рынок уже достаточно активен.

Что касается офисной недвижимости, то там, к сожалению, не все хорошо, потому что арендовать эти помещения по сути уже не кому, таких организаций и людей становиться все меньше и меньше. Например, если по состоянию на октябрь 2010 года я был учредителем или соучредителем в 7 компаниях, то на 1 января 2011 года их осталось 2, по остальным я свернул деятельность, благодаря новому Налоговому кодексу.

Рынок плавно, но уверенно уходит в тень. Компаний, которые занимались такого рода деятельностью, с каждым днем становится все меньше и меньше. Офис переносится в автомобиль директора или на кухню к директорше, либо на скамейку в скверике.

На сколько сократилось количество агентств по недвижимости за 2010 год?

Александр Рубанов: За 2010-й таких данных нет, потому что очень сложно подсчитывать. Но если сравнивать 2007-2008 год и январь 2011-го, то это количество сократилось, как минимум, раз в десять. Если по Киеву насчитывалось порядка 300 агентств недвижимости, то на сегодняшний день если сотня наберется, это хорошо. Я имею в виду легально работающих. Если вы увидели какое-то название, то это еще не значит, что это легально работающее агентство со всеми необходимыми атрибутами.

Олександр Бондаренко: Дійсно, останні півроку в сегменті комерційної нерухомості, в основному торгівельної, є такий позитивний тренд. Тобто, збільшується кількість трансакцій, в основному це оренда, інколи купівля, тому пожвавлення завжди призводить до невеликого зростання ціни. Але можна говорити, що в цілому в Україні не вистачає офісних приміщень не вищого ґатунку, не класу «А», а класу «Б» чи «Б-» . Якщо у майбутніх періодах відбудеться пожвавлення економіки та бізнесу, покращиться загальний інвестиційний клімат, то тут буде найбільший дефіцит, цей товар буде витребуваний. Нещодавно я рекомендував одній інвестиційній компанії, яка мала намір вкладати в нерухомість, саме цей сегмент, щоб не дуже дорого, досить пристойно з точки зору сучасних умов та вимог (інтернет, кондиціювання та ін.), щоб це не був «совок» від якихось колишніх інститутів чи бюро. Це буде витребувано через якийсь період часу, але зважаючи на те, поки вони пройдуть всі інстанції та погодять всі документи, почнуть будувати, то якраз це буде нормальна інвестиція.

Прокоментуйте те, що через деякі положення Податкового кодексу можуть піти в тінь ті люди, які легально працювали на ринку оренди нерухомості. Які ціни будуть на ринку оренди житлової нерухомості, наприклад, в Києві?

Александр Рубанов: Думаю, что по ценам ситуация вряд ли будет отличаться от той, которая наблюдалась в 2010 году. По-прежнему спросом будет пользоваться эконом-класс – это недорогие квартиры гостиничного типа в ценовом диапазоне 2 500 – 3 500 грн. за квартиру. Каких-то существенных изменений, в том числе и по стоимости аренды, не следует ожидать.

Александр Бондаренко: Это зависит еще и от роста коммунальных платежей, потому что очень часто арендодатель перекладывает это на потребителя. Но честно скажу, что меня меньше всего беспокоит судьба тех людей, которые сдают квартиры в аренду, потому что они привыкли при минимальных налогах в пользу государства получать достаточно приличные доходы. Я знаю людей, которые имеют по 10-12 квартир в Киеве и фактически являются рантье. Если они по той небольшой ставке, которая есть, будут платить государству (эти деньги поступают в местные бюджеты), то ничего страшного не произойдет.

Но учитывая ментальность нашего согражданина, как раз такая категория будет стараться переложить на потребителя и коммуналку, и налоги. Естественно, это может привести к небольшому повышению арендных ставок. Но если при этом не будут расти доходы населения, то эти квартиры останутся невостребованными, тогда они вынуждены будут подчиняться рыночной ситуации. Поэтому Налоговый кодекс не столько в части налогов, которые должны платить владельцы, а с точки зрения повышения наших с вами доходов и будет влиять на ценообразование на рынке аренды жилья.

Александр Рубанов: По-моему уже запрещена в этом плане предпринимательская деятельность при сдаче объектов в аренду. Надо будет платить с дохода физического лица не 200 или 300 грн. в месяц, а до 15%. Конечно, это будет способствовать переходу в тень.

Александр Бондаренко: Но налог - это правильно. Согласитесь, что это за предпринимательская деятельность, когда есть две квартиры и платится налог 200 грн. в месяц, а вся работа сводится к тому, то человек раз месяц снимает показания счетчика и забирает деньги у клиента? Это не предпринимательская деятельность, а доход от недвижимости. Сравните при этом тот колоссальный объем работы, который выполняет тетка, торгующая зонтиками на базаре в холод, в жару, при этом она платит грузчику и тому, кто вывозит товар…

Мы прекрасно знаем эту категорию людей, которые владеют несколькими объектами недвижимости в Киеве или в других больших городах. Это непростые люди, не те, кто всю жизнь проработал на «Арсенале» и в конце-концов получил трехкомнатную хрущевку где-то на Борщаговке.

Естественно, они будут пытаться уйти в тень, но учитывая то, каким образом сейчас стимулируются правоохранительные органы, их будут потихоньку отлавливать, кого надо – наказывать, а «неприкасаемых» отпускать. Существенно на ситуацию на рынке это не повлияет.

Александр Рубанов: Голь на выдумки хитра, поэтому наш народ найдет способ, как это можно обойти. Найдется механизм, который позволит увести это в тень.

Но грубый механизм вмешательства ни к чему хорошему не приведет, нужно регулировать рыночными рычагами.

Александр Бондаренко: Этот вопрос можно было решить гораздо проще. Не надо вводить налог на сдачу в аренду. Видите налог на недвижимость и тот, у кого 10 объектов, пускай платит в местный бюджет. А сдаешь ты их в аренду или встречаешься там с любовницей, это уже не играет роли.

Александр Рубанов: Но не надо забывать, что есть такие ситуации, когда люди сдают квартиры, чтобы хоть как-то прожить или заработать на лечение. Они сдают квартиру в центре, а сами переезжают в какие-то некомфортные условия, куда-то на дачу, чтобы было на что жить. Есть люди разные, есть у человека «безнадега», поэтому не надо всех под одну гребенку. Налог на недвижимость с десяти квартир – это правильно, но не надо отлавливать каждого.