Як спрацює президентська іпотека?

Обіцяна іпотека під 3% може ощасливити максимум тисячу сімей по всій Україні. Це якщо все-таки знайдеться мільярд гривень на ці цілі у 2012 році. Однак загалом це ніяк не вплине ні на будівельну галузь, ні на ринок нерухомості, ні в цілому на чергу в 1,2 мільйони тих, хто очікує на житло від держави.

Експерти переконують, що вирішити житлову проблему українців може будівництво соціального (без права приватизації) та муніципального житла, яке б здавалося в оренду за доступними цінами.

Про це в прес-центрі «Главкому» розповів голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Олександр Бондаренко: «В рамках вирішення житлової проблеми, президентська іпотека навіть не крапля в морі, а ще менше»

Не знаю, хто радив Президентові торкнутися саме цієї теми і пообіцяти низькі відсоткові ставки, але, думаю, це не найкращі радники. Тих невеликих коштів, які планують виділити на те, щоб відсоткові ставки дійсно були на рівні 3%, вистачить на 800-1000 сімей по всій Україні. Не знаю, яким чином і хто буде вирішувати, які саме сім’ї мають бути ощасливлені. Тут присутня корупційна складова, тому що ми знаємо, яким чином вирішувалися питання в Фонді сприяння видачі молодіжних кредитів. На жаль, на рівні середньої ланки ця корупційна складова досить висока.

Всім іншим, хто стоїть у черзі на отримання житла, а їх приблизно 1,2 мільйона, я б порадив просто забути про те, що держава щось виділить і забезпечить їх житлом. Тому що в рамках вирішення цієї житлової проблеми, це буде навіть не крапля в морі, а ще менше.

Яким чином це може вплинути на ринок нерухомості? В Україні щороку відбувається близько 400 тисяч транзакцій, тобто переходів прав власності, і це не тільки купівля, а і успадкування, дарування. Якщо відкидаємо 25%, які на успадкування і дарування, то залишається близько 300 тисяч операцій купівлі-продажу. «Плюс» ця 1 тисяча. Це настільки невеликий відсоток збільшення транзакцій, що на ринок в масштабах України він не вплине. З точки зору піар-ходу, це дуже непогана задумка.

Про яку суму йдеться? Маються на увазі тільки пільгові відсотки чи якийсь внесок з боку держави?

Олександр Бондаренко: Офіційної програми щодо реалізації цієї конкретної ініціативи немає, є окремі висловлювання політиків та чиновників високого ґатунку. Наскільки мені відомо, озвучувалася цифра 1 мільярд гривень на 2012 рік. Це логічно, тому що вибори в цьому році. Але я навіть не задаю собі питання, де вони візьмуть цей мільярд в бюджеті цього року.

Чи зароблять на президентській іпотеці банки та будівельники?

Олександр Бондаренко: Зароблять деякі банки, які отримають цей умовний мільярд гривень. Думаю, що це будуть структури, пов’язані з владою.

Щодо будівельників, то все залежатиме від того, куди будуть направлятися ці іпотечні позички – на вторинний чи на первинний ринок. Якщо на первинний, то знову ж таки йдеться про «певні» будівельні компанії, які будуть залучені до будівництва, або ті, що вже щось збудували чи будуть добудовувати. Безумовно, це простимулює завершення будівництва. Може якесь локальне пожвавлення на ринку відбудеться, але для будівельної галузі мільярд – це не ті гроші, які можуть бути локомотивом.

Набагато більше для розвитку ринку нерухомості приніс прийнятий закон щодо містобудівельної діяльності. Пройшов рік з дня його прийняття, і якщо ви порівняєте ціни у минулому році і цього року, то зараз можете в Києві побачити у будівельника цифру менше 1 000 доларів за квадратний метр. Суттєво знизились ціни і на первинних ринках у багатьох регіонах України, де будують. Цю психологічну межу будівельники вже перейшли, для мене це як бальзам на душу. Отже, норма рентабельності в них закладена досить суттєва. Коли ціна в 1 000 доларів, а то й в 900 доларів буде не поодинока, а масова, це суттєво вплине на вторинний ринок. Різниця в ціні на цих ринках сягає 20%. Тобто, якщо на первинному ринку ціна в 1 000 доларів, то на вторинному середня має бути 1 200, оскільки ви купуєте сьогодні і вже живете завтра. Але зараз середня ціна по Києву 1 500 доларів за квадратний метр. Якщо ця тенденція продовжиться, то ціна впаде до 1 200 доларів і це вже буде більш-менш нормальна ціна для Києва.

Для того, щоб вирішити питання забезпечення житлом пересічних громадян, які дійсно потребують цього, треба йти не шляхом подачок окремим сім’ям, які потім будуть казати: «Дякуємо Богові, що нам послали такого Президента!», а системними підходами, які б змусили працювати будівельну галузь.

Я не розумію, чому держава не направляє кошти на будівництво соціального житла? Не доступного, а саме соціального, яке має видаватися безкоштовно, але людина не має права його приватизувати. У всіх державах світу це робиться, а у нас – ні.

Я не розумію, чому муніципальні органи влади не будують муніципальне житло, яке буде здаватись в оренду за доступними цінами? Це є шлях вирішення житлової проблеми.

Україна одна з передових країн світу щодо кількості власників житла. Ми отримали у спадок від Радянського Союзу ні заводів, ні землі, ніяких об’єктів інфраструктури, бо приватизація була фікцією, єдине, що ми отримали, – це житло. У нас близько 80% людей є власниками житла, а у Франції в кращому випадку таких 35%, у Німеччині 30%. Всі інші живуть в орендованому житлі. Крім всього іншого, це ще й мобілізує населення. Коли ви не прив’язані до своєї хрущовки на Чоколівці, орендуєте двокімнатну квартиру і працюєте в Києві, а вам запропонували набагато кращу роботу з підвищенням зарплати у Дніпропетровську, ви знялися та поїхали підвищувати свій професійний рівень. У вас є цей соціальний ліфт і ви не прив’язані до свого житла.

Кожні 10 років середньостатистичний європеєць міняє своє житло, в Америці – кожні 8 років. Люди мігрують, просто орендуючи житло. Але є досить серйозна пропозиція щодо оренди, і вона дешева та доступна. Наприклад, в Португалії в місті Порту оренда шикарного котеджу в третій лінії від моря площею 280 квадратних метрів з басейном, розрахованого на сім’ю з 4-5 чоловік, коштує 450 євро на місяць зі всіма комунальними витратами.

Озвучують цифру в 500-600 доларів. Що за цю ціну можна побудувати?

Олександр Бондаренко: Нещодавно до мене приходив власник будівельного бізнесу, який вже побудував досить багато. В нього є пропозиції до уряду, де він в Києві готовий будувати за 400 доларів за квадратний метр. Йдеться про сучасні хрущовки. Це якраз та ідея, яка може бути реалізована для будівництва соціального житла. Це абсолютно реальна цифра, якщо використовувати сучасні технології. І якщо дійсно, як у всьому світі, комунікації будуть заведені на будівельний майданчик, як це має бути.

Будівельники говорять, що не можуть знизити ціну не лише через корупційну складову, а й тому, що на них покладається підведення всіх комунікацій. Монополісти в цій сфері - різні облгази та водоканали - покладають свої витрати на будівельника, змушуючи той відрізок від вже існуючих мереж прокладати самим. Виходить так, що ти проклади, а я потім з цих людей все життя буду брати гроші та наповнювати свою кишеню? Це нонсенс. Та підведи свої комунікації, підключись, а з того моменту нехай всі платять по тарифу. Це нормальний бізнес, а у нас, як казав покійний Віктор Степанович Черномирдін, «строили рыночную экономику, а получился базар».

Який зараз відсоток в операціях купівлі-продажу квартир складає іпотека?

Олександр Бондаренко: Зараз приблизно 7%, можливо 11%. Це не є іпотека, тому що людина сповна розуму не може брати кредит під 18-20% річних. Є жахлива ситуація з конкретними сім’ями, які вилітають на вулицю, в тому числі з малими дітьми, яких де-юре в квартирі «немає», тому що банк наполягає, щоб дитина не фігурувала ні в яких документах? Вони просто не можуть погашати кредит за такими страшними відсотковим ставками.

Якщо ви купили квартиру, а не вистачає грошей довести її до ладу, як мінімум, вам потрібні 12 000 доларів. Тоді ви можете взяти кредит, бо це невелика сума, і оформити його як іпотеку. Другий варіант, якщо ви боїтеся фінмоніторингу. Наприклад, у чиновника середньої ланки з’явилися 150 000 доларів. Їх не можна показати, купуючи нерухомість. Тоді показуєте 50 000, які нібито подарувала бабуся, а 100 000 берете в банку. Перед контролюючими органами ви чесний чиновник, отримали кредит, хоч потім через 3 місяці 95 000 доларів погашаєте достроково, залишаєте 5 000 і «розмазуєте» їх на 10 років. Офіційно ваш об’єкт знаходиться в іпотеці. Дуже красива схема, яка часто використовується.

Але інших варіантів немає. Коли відсоткова ставка більше 11%, це вже не іпотека.

В свете «Евро-2012», каких изменений на рынке недвижимости стоит ожидать?

Александр Бондаренко: Меня удивляет психология среднестатистического украинца, который решил, что если в Украине будет проводиться такое серьезное спортивное мероприятие, то можно обогатиться и заработать на пять лет вперед. Это полный бред. И эта позиция привела к тому, что многие команды отказались от проживания в Украине, соответственно, и многие болельщики будут жить не в Украине, а в Польше, и летать чартерными рейсами. Позиция, которую заняли люди, которые хотели на этом заработать, приведет к тому, что они ничего не заработают или заработают такой мизер, что это будет несоизмеримо с теми вложениями, которые они должны сделать превентивно.

Ваши экспертные оценки по поводу разработанного в Минэкономики закона о риэлторской деятельности.

Александр Бондаренко: В соответствии с распоряжением Президента Украины, был разработан проект Министерством экономики, который абсолютно поменял концепцию, изложенную в законопроекте народного депутата Игоря Прасолова. Там предполагается саморегулирование с элементами государственного контроля, что вполне координировалось с заявлениями Президента о дерегуляции многих рынков.

Идеология законопроекта, который подготовлен в Минэкономики, - это идеология позавчерашнего дня. Приблизительно таким образом поступали государства, когда они в каком-то развивающемся сегменте хотели установить определенные жесткие правила, как произошло в свое время с оценщиками и другими профессиями. Безусловно, при отсутствии законодательного регулирования сейчас, этот закон будет шагом вперед, но как говорил Ленин: шаг вперед, два – назад.

Я являюсь приверженцем того варианта, который подготовил Игорь Николаевич. Некоторые общественные организации, которые объединяют риэлторов, готовы подписать совместный меморандум в поддержку его законопроекта. И если все общественные организации в Украине, которых на сегодня около 35 региональных и общеукраинских, подпишут этот меморандум, то, возможно, Кабинет Министров не будет вносить этот документ в Верховный Совет. Тогда остается вариант Прасолова, который можно доработать, исходя из замечаний, которые высказаны и экспертным советом Верховного Совета и профессиональным сообществом.

Риелторская палата готова подписаться под эти меморандумом?

Александр Бондаренко: Да.

Какие еще организации готовы подписаться?

Александр Бондаренко: Заявляли многие. Это Союз специалистов по недвижимости Украины, Лига экспертов Украины (они и готовили черновой вариант этого меморандума). Вторые лица Ассоциации специалистов по недвижимости Украины говорили, что заставят Президента пописать этот документ. Гильдия риэлторов Украины тоже говорила, о том, что готова с какими-то оговорками. То есть, практически все общенациональные организации. Что касается региональных, у меня положительная информация из десяти регионов.

БТІ залишили всі його функції до 1 січня 2013 року, але що буде після цієї дати? Чи варто очікувати колапсу у сфері нерухомості?

Олександр Бондаренко: Колапсу не буде, і його б не було, якби дія БТІ була продовжена не до 1 січня наступного року, а десь до 1 червня. Я спілкувався з заступником голови агенції з реєстрації пані Завальною. Вони просто фізично не встигали підготувати державних реєстраторів, бо їх треба набрати за конкурсом, тому що це державні посади, і навчити працювати з реєстром. До червня ці роботи вони могли закінчити і запустити реєстр. Верховна Рада дала можливість до 1 січня, і до цього часу всі підготовчі роботи будуть виконані. Інша справа, що лобі БТІ категорично виступало проти цього, тому що це одна з найбільш корумпованих структур в Україні. Реєстратор - це дійсно нормальна цивілізована структура. Якщо вона буде працювати так, як прописано в нормативних документах, то це буде чудово для ринку нерухомості і для кожного громадянина. Я впевнений, що з 2013 вона запрацює.

Громадяни хвилюються, що в разі, якщо вони не закінчать свої поточні угоди з нерухомістю до кінця року, то з початком роботи нової структури матимуть проблеми з документами. Прокоментуйте.

Олександр Бондаренко: Система реєстрації організована настільки логічно, що перехід реєстрації з БТІ до державного реєстратора відбудеться автоматично. Тому якщо ви не вирішили свої питання в цьому році, вирішите їх в наступному, нічого страшного немає. А БТІ хай займається тим, що прописано в його назві, – технічною інвентаризацією.