Сюрпризи нового Житлового кодексу

Після Податкового, не менш скандальне просування у парламенті прогнозують і Житловому кодексу. Не дивно, бо, зокрема, знову вводиться пеня за борги з квартплати, примусове виселення з помешкання через несплату кредиту та багато інших новацій, які часто суперечать Конституції. Проте експерти пророкують, що Майдану-3 з цього приводу не буде.

Про це в прес-центрі «Главкому» говорили народний депутат, член парламентського комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Зіновій Шкутяк та директор аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко.

Зіновій Шкутяк: «Питання виселення з будинку буде регулюватися окремим законом, тому що Кодекс не розписує всі деталі цього процесу»

Що стосується Житлового кодексу, то це очевидна річ. Ми на двадцятому році незалежності користуємося документом, який був прийнятий в Українській Радянській Соціалістичній Республіці ще в 1983 році. Зрозуміло, що він абсолютно не відповідає діючій Конституції України та реаліям життя. Тому протягом як мінімум 15-ти років всі парламенти та уряди пробували створити цей Житловий кодекс для того, щоб уніфікувати житлове законодавство, а також щоб цей документ показував перспективу.

Майже 2/3 населення України сьогодні живе у містах, цих людей безпосередньо стосуються питання, які повинні бути висвітлені у Житловому кодексі. Цей документ, з одного боку, дуже важко народжувався, а, з іншого - ми зрозуміли, що його треба мати. Тому він є певним компромісом і надбанням, яке обов’язково буде використано сьогодні чи завтра у законодавчому розвитку цієї сфери в Україні.

Інше питання, що скоріше за все цього року в другому читанні цей документ розглядатися не буде – це мій особистий прогноз. Зараз слово «кодекс» стало лякливим, тому всі, хто його вносить (керівництво парламенту і уряд), не лобіюють швидкий його розгляд в другому читанні. Між першим і другим читанням повинно, щоб пройшла велика робота. В цей проміжок часу ще й Конституція змінилася, на мій погляд, незаконним способом, але змінилася. Але в деяких питання він не відповідав ні Конституції 1996 року, ні 2004-го. Тому багато було зроблено, щоб так чи інакше його підвести у відповідність до Конституції. Я не юрист-конституціоналіст і не можу сказати, відповідає він Конституції чи ні, але очевидні речі будуть поправлені до другого читання.

Олександр Сергієнко: «Законодавчих підстав для повернення пені я не бачу»

128 сторінок аналізувати досить важко, нудно, і, чесно кажучи, невдячна це робота. Знайшовши певні перли, виникає запитання, а чи варто взагалі приймати його в такому вигляді? Стаття 112: введення пені 0,1%. 1996 року був закон про заборону стягнення пені, в якому було буквально три статті, перша – забороняється стягувати пеню, третя – закон вводиться в дію, а друга - Кабінетом Міністрів усунути заборгованості по виплаті заробітних плат, пенсій, стипендій, тоді за рішенням Верховної Ради пеня буде повернута. По-перше, пеня повертається в десять разів більша, ніж була. По-друге, Кабінет Міністрів не виконав завдання, тому що на 1 листопада заборгованість лише по виплаті заробітної плати становила 1,34 мільярди гривень. Тобто, законодавчих підстав для повернення пені я особисто не бачу.

Другий аспект. Населення насправді дуже регулярно сплачує за житлово-комунальні послуги. 2006 року населення сплатило 90,6% нарахованих сум, але це найгірший рік, що викликано лише тим, що того року тарифи збільшилися на 76%, тобто населення було під пресом цього збільшення. 2007 року рівень платежів становив 94,1%, 2008 – 95,5%, 2009 – 92,4% (кризовий рік), на 1 листопада цього року – 103,2% (більше 100%, тому що населення сплачує борги попередніх років). Тобто, населення акуратно сплачує. В той же час МінЖКГ і уряд заявляє про те, що у житлово-комунального комплексу великі борги. Нещодавно перший віце-прем’єр Андрій Клюєв заявив, що підприємства «Теплокомуненерго» (ті, хто виробляє тепло і гарячу воду у містах і селищах) за спожитий газ сплатили лише 70% нарахованих сум. Звідки виник розрив 33%? Він виник лише тому, що за житлово-комунальні послуги не сплачують бюджетні організації, які годуються з місцевих бюджетів. Виходить так, що органи влади є найбільшими боржниками житлово-комунальних послуг. Тому те, що керманичі ЖКГ думають, що пеня допоможе виправити їм становище, я розглядаю як чисту ілюзію.

Дуже резонансна стаття 129 про примусове виселення з житла, яке було придбане у кредит. Перш за все, це повна суперечність нормам Конституції. Але така проблема дійсно існує. От сім’я купила квартиру, і в якийсь момент не може сплачувати. Житловий кодекс мав би не створювати проблему для банку і сім’ї, а розв’язати її. Адже є різні варіанти: форс-мажорні обставини (економічна криза, стихійна лихо), сімейні обставини, коли люди розлучилися, хтось втратив роботу, або, не приведи Боже, помер. Що тоді? Викидати людей на вулицю? Це не робить честі ні банку, ні забудовнику, а для сім’ї - це трагедія.

Припустимо, ми погодилися розійтися з банком, повертаємося на нульовий варіант: я віддаю вам квартиру, а ви віддайте мені всі гроші, що я заплатив, і не лише вартість квартири, а відсотки з врахуванням інфляції. Тоді це буде справжній вихід на нульовий варіант. Але ми ж знаємо з досвіду минулого року, людям, які брали в кредит авто, втративши свої доходи, дуже часто було вигідніше просто віддати цю машину назад, ніж щось доводити, тому що там були страшні санкції. Я веду до того, що там одна ця стаття (129), а вона мала б бути розписана детально на всі випадки, щоб дійсно виселення, як в Конституції написано, відбувалося лише за рішенням суду і відповідно до законодавства.

Згідно статті 143, після прийняття Житлового кодексу люди повинні вибрати собі обслуговуючу організацію. Це теж дуже спірний момент. Для того, щоб люди вибрали собі обслуговуючу організацію, краще щоб була згода всіх мешканців, а це входить в суперечність з нормами Житлового кодексу, де збираються збори, половина чи дві третини вирішують, а решта повинна підкоритися. А чому я маю підкорятися, якщо це моя власна квартира і я маю частку в площі загального користування? Чому моєю власністю хтось буде розпоряджатися? Це теж повна суперечність Конституції. Тим більше, що ми знаємо досвід Росії, де теж було прийнято аналогічне законодавство. Там люди протягом року мали вибрати собі обслуговуючу компанію, і цей закон провалився, тому що 90% будинків не зробили цього. Заперечень немає проти того, що потрібно створювати ОСББ, бо це дійсно прогресивний крок, адже квартира на 6-му поверсі не може висіти в повітрі без попередніх п’яти і наступних десяти поверхів, тобто мешканець є співвласником у більш великому конструктивному об’єднанні.

Реконструкція «хрущовок» - стаття 166, і далі декілька статей. Весь кодекс перетинається з багатьма іншими законами - «Про ОСББ», «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», «Про соціальне житло». Тобто, є перетини, і вони не всюди співпадають. Написано: або за добровільною згодою, або рішенням суду, відповідно до законодавства, сім’ю можна виселити з «хрущовки» - те ж саме, що і у випадку кредитного житла. Немає законодавства і немає порядку, за яким виселяється. Стаття 41 Конституції чітко каже, що якщо є суспільні потреби, то як виняток може бути відселення. Але «як виняток» в Україні не може бути, адже тільки в Києві з 10 тисяч житлових будинків 2 тисячі – це «хрущовки». Тобто, це буде масове виселення. Це треба було прописати в Кодексі, а в ньому навіть не розкривається, що таке «суспільна необхідність». Будівельна компанія на місці мого будинку хоче щось збудувати, чому розглядати це як суспільну необхідність, якщо насправді це просто бізнес і інтерес цієї будівельної компанії?

Я вже не кажу про випадки, коли житло аварійне або є загроза руйнування, це і в старому Житловому кодексі прописано, що без варіантів людей відселяють без їх згоди і все. А в цьому проекті вже за згодою. В законі міста Москви є дві підстави для примусового виселення: 1) рішення зборів ОСББ чи ЖБК; 2) рішення уряду Москви. Дійсно, якщо одна бабка вперлася, є рішення Київради чи КМДА виселили її і зняти проблему. Але дивлячись на демократію Москви, розуміючи, як працюють наші будівельні компанії і влада, розуміємо, що буде маса зловживань.

В законодавстві Москви є гарантії громадянам, які відселяються. Зразу виникає питання, чи дадуть мені квартиру більшої площі, чи такої ж? В цьому мікрорайоні, чи відправляють кудись в Тмутаракань? Мені дадуть квартиру з голими стінами, чи з шпалерами, сантехнікою, підлогою? Ці шпалери мені сподобаються, чи мені доведеться їх обдирати, знімати підлогу, викидати сантехніку і ставити сучасну? Всі ці гарантії мав би розписати Житловий кодекс, тоді здоровий глузд підказує нам, що будь-яка нормальна людина погодиться переїхати в квартиру, якщо вона буде більша, красивіша, новіша і обладнана. А мені ще і переїзд оплатять, і компенсацію за моральні та фізичні незручності, пов’язані з переїздом…

Всі депутати говорять, що Житловий кодекс недолугий і його треба доопрацьовувати, але тим не менше його потихеньку просувають. Чи буде це так само як з Податковим кодексом, десь в чомусь поступляться, а десь наполягатимуть на своєму?

Зіновій Шкутяк: Процес вдосконалення будь-якого закону безкінечний, думаю, що і в цьому кодексі також є речі, які рано чи пізно будуть вдосконалюватися. Цей кодекс є, по-перше, кодифікацією уже існуючого законодавство, а, по-друге, перспективою.

Мені скажуть виселятися з «хрущовки», я буду судитися, тому що маю на це право. В цей період, коли людина судиться, чи не буде її примусово виселено?

Зіновій Шкутяк: Питання виселення буде регулюватися окремим законом, тому що Кодекс не розписує всі деталі цього процесу. Він в принципі підтримує процес реконструкції застарілого житлового фонду, по-перше, «хрущовок», а, по-друге, панельних будинків, які були розраховані на 50 років, а деякі простояли вже 60-70 років. Тому Кодекс законодавчо відкриває ворота, а далі має бути закон, який все розпише. Я ніколи в житті не буду голосувати за закон, який без суду людину кудись виселяє через те, що це комусь потрібно. Буде законодавство, на базі якого, якщо людина має якісь причини на відмову від виселення, щоб суд визначив їх правильність.

Згідно старого Житлового кодексу, якщо людина відселяється, то держава надає їй житло. В новому проекті це враховано?

Зіновій Шкутяк: Скажіть мені, будь-ласка, що сьогодні будує держава? Сьогодні абсолютно повністю приватне будівництво і відношення зовсім інше. Має бути закон, за яким два суб’єкти співпрацюють між собою по договору або ж за рішенням суду, якщо чиїсь дії не відповідають закону.

Можливо, краще віддати цей бізнес у монополію держави? Раніше хоча б давали квартири в порядку черги…

Зіновій Шкутяк: Ми вже жили при монополії держави. На мій погляд, це було дуже погано. Ми пам’ятаємо, які були будинки.

Олександр Сергієнко: Так, давали квартири. Але зараз, на жаль, ситуація така, що довжина квартирної черги - 73 роки (за підрахунками нашого Інституту). Чоловік в Україні в середньому живе 62 роки, а жінка, дійсно, 73 з копійками. Тобто, якщо дівчинка народилася і її одразу поставили на квартирну чергу, то під кінець життя вона в середньому отримає квартиру. Так що про стару радянську житлову чергу треба забути. Це ілюзія, і чим швидше уряд та Верховна Рада про це оголосить, тим буде краще.

Дійсно, зараз все будівництво житла комерціалізоване. До речі, Конституція так і передбачала, що держава повинна забезпечити для людини, щоб вона або купила житло, або збудувала, або винайняла. І лише соціально незахищені верстви мають право на отримання безкоштовного житла.

Сьогодні з парламентської трибуни сказали, що ця черга має ліквідовуватись і записуватись по-новому, тож не факт, що ті люди збережуть нинішні місця…

Зіновій Шкутяк: Відповідно до цього кодексу, нічого не ліквідовується. Щодо цієї черги, то зберігається той порядок, який був. Але треба чесно сказати, що, можливо, в Києві ще черга ледь-ледь рухається, і по інших містах уже давно немає жодного руху.

Олександр Сергієнко: Конституція України говорить, що ті права, які записані в Основному Законі, не є вичерпними, і при прийнятті нових законів не повинні звужуватися права та свободи громадян. В старому радянському кодексі було записано три головні підстави для виселення: використання не за призначенням, руйнування та створення умов, які унеможливлюють проживання інших осіб. Тож четверту підставу про виселення через несплату кредиту не можна писати в закон, це антиконституційно.

Кодекс має не створювати нові додаткові проблеми, а розв’язувати якомога більше питань.

Зіновій Шкутяк: Кредити – це не є питання Житлового кодексу, а окремого законодавства у галузі іпотеки.

Соціальне житло можна буде приватизовувати, згідно з новим Житловим кодексом?

Зіновій Шкутяк: Ні, не можна. Тільки оренда.

Олександр Сергієнко: Це велике питання. Я бачив, як в Америці будувалося житло для бідних: з утеплювачем з фанери, але там була кухня, каналізація, водогін, опалення. Це житло переходило у власність з виплатою на 30 років. Проте мені сказали, що цим скористалося 2-3%, а інші переселялися в краще житло. Тобто, тут є питання: можливо і соціальне житло треба робити стартовим, щоб відкривати перед родиною можливість поліпшувати свої умови.

Чи не приведе прийняття нового Житлового кодексу до того, що купа бабусь вийде на майдан?

Олександр Сергієнко: На мою думку, прийняття цього кодексу не викличе Майдан-3. Але, враховуючи, що у нас є дві тисячі «хрущівок», може бути дві тисячі мікромайданів, коли люди почнуть обороняти свої права і будинки.

У нас є певний сумний досвід в Києві: на соцмістечку почали відселення зі «сталінок», але там зробили інше – ці будинки просто банкротили. За ними не доглядали, не ремонтували, не міняли мережі, не ремонтували дахи, тож вони дійшли до такого занедбаного стану, що люди погодяться на будь-які умови, аби виїхати звідти.

Зіновій Шкутяк: Зрозумійте, що у нас завтра панельні будинки почнуть падати на голову, це буде нещастя. Ми мусимо мати закон, тому що людина не понесе свої власні гроші на реконструкцію житлового фонду, якщо там немає законодавчої бази, бо завтра змінять закон, заберуть те, що вона вклала. Інвестор не повинен нам нічого давати, це ми маємо створити такі умови, щоб він міг будувати. Якщо ми хочемо, щоб цей величезний житловий фонд, який вже не відповідає ніяким нормам, хтось за власні кошти переробляв, то маємо створити законодавчу базу. Правильну, мудру, таку, щоб не порушувались права людини, яка там живе. Але інвестор має бути певен, що він хоча б поверне ті кошти, які вклав.

Чи можна буде приватизовувати квартири?

Зіновій Шкутяк: У Житловому кодексі написано щодо цього «у відповідності до законодавства». Закон про приватизацію ми кілька разів продовжуємо на декілька років. Якщо його продовжать до безкінечності, значить, буде приватизація житла. Якщо ні, то приватизація в Україні закінчиться. Зараз цей закон продовжений, здається, до 2012 року. Цей процес буде відбуватися по цьому закону, а не по Житловому кодексу.

Аби уникнути повного безладу та беззаконня, наскільки реально спершу прийняти супровідні закони до Житлового кодексу, а потім і його самого? Чи його приймуть одним махом? Чи є якісь громадські юридичні організації, до яких можуть звертатися люди в тому випадку, коли на них нападуть з цим Житловим кодексом?

Олександр Сергієнко: Людям треба одразу звертатися до суду, оскільки норми Конституції – норми прямої дії.

Зіновій Шкутяк: Я в житті не проголосую за такий закон, який не відповідає Конституції. Але тут є один момент: тлумачити Конституцію має право виключно один орган – Конституційний суд, все решта – особиста думка кожного.

Комітет вніс дуже багато змін після першого читання у зв’язку з тим, що науково-експертне та юридичне управління Верховної Ради дали свої зауваження, в тому числі щодо невідповідності Конституції. Ніякий закон не може погіршити людині соціальні питання, лише покращити, інакше це буде неконституційно. Це зрозуміло, як білий день.

В одній із статей проекту Житлового кодексу прописано про те, що в новобудовах мають автоматично створюватись ОСББ або віддаватись в управління комерційним фірмам. Що в цей час відбуватиметься в тих будинках, де працюють ЖЕКи і чи означатиме це їх поступову ліквідацію? Чи не може бути такого, що комерційні фірми просто будуть винаймати як підрядників вже існуючі ЖЕКи? До виникнення яких корупційних схем це приведе?

Олександр Сергієнко: Давайте не плутати дві абсолютно окремі речі. ОСББ означає, що я сам собі господар: хочу, сам підмітаю свій двір, а хочу – наймаю двірника. Але по суті об’єднання співвласників – це тільки спільне володіння власністю, тому воно може наймати комунальний ЖЕК, державний, керуючу компанію, управдома, кого-завгодно. Тут є кілька підводних каменів. По-перше, комунальні ЖЕКи всіляко пручаються роботі приватних ЖЕКів, бо тут є конкуренція. А в житлово-комунальній галузі, на жаль, це єдина сфера, де можлива конкуренція, отже, є можливість знизити вартість обслуговування та отримати якісні послуги. Кабмін виписує величезні постанови, де обраховує квадратний метр та множить на копійки, визначаючи, скільки коштує підмести. А до вас приходить представник фірми і говорить, що за 1 гривню за квадратний метр буде підмітати, поливати, вивозити та ін. і не рахує, скільки коштуватиме кожен рух. Це нормальна конкуренція.

Щоб найняти іншу обслуговуючу компанію, і це було законодавчо коректно зроблено, всі мешканці повинні об’єднатися в ОСББ, це має бути добровільна згода. Крім того, потрібно контролювати грошові потоки. Якщо це сучасний будинок, можна провести мережу інтернет і керуюча компанія чи управдом буде вивішувати на сайті всі свої платівки, і збирати збори не потрібно. Наприклад, людина бачить, що фарба закуплена за нормальною ціною, а якщо в 10 разів більше, то тут вже є корупція. Проблема в тому, щоб створити конкуренцію та забезпечити контроль з боку кожного мешканця будинку за використанням спільних коштів.

Що стосується обов’язковості створення ОСББ, то як на мене, потрібна велика роз’яснювальна кампанія для того, щоб люди зрозуміли, що вони не тільки власники власної квартири, а й частки у великому будинку. І в нових будинках, де люди мають приблизно однаковий майновий стан, сам Бог велів спільно керувати своїм будинком.

Що стосується «хрущівок», то це ілюзії пана міністра, що він до 2015 року всі будинки України перетворить в ОСББ. Тому що, по-перше, ментальність не дозволяє, а, по-друге, питання в майнових умовах та стані цих будинків. За законом про ОСББ, держава гарантує капітальний ремонт. Який сенс в «хрущівках» об’єднуватись у ОСББ, якщо вони візьмуть на свій баланс і утримання цей будинок, а у них ржаві труби, електричні мережі не витримують навантаження, дах тече? Чи є у держави кошти, щоб відремонтувати, навіть у Києві 2 000 п’ятиповерхівок? Немає…

Зіновій Шкутяк: Я абсолютно підтримую пана Олександра. Треба пояснити собі, що якщо не об’єднаємося і не будемо разом дбати про своє житло, іншого шляху вже немає.

Зараз людей хвилює те, що, мовляв, створите ОСББ, кинете нас зі зламаним будинком, а пенсіонерам нереально своїми силами зробити ремонт. Тут абсолютно правильно, що треба в цих питаннях багато чого доробити. Але в кодексі й передбачаються деякі моменти, що коли створені ОСББ, то держава через дотації повинна міській владі допомагати з коштами на реконструкцію.

А що це за комерційні фірми будуть?

Олександр Сергієнко: Комерційні фірми можуть лише взяти на обслуговування ваш будинок, нічого більше.

Зіновій Шкутяк: Рано хвилюватись, бо поки що нічого цього немає.

Я вісім років був міським головою Івано-Франківська і прекрасно знаю це все. Сьогодні немає ще того ринку і якщо закон буде, то він дозволить підприємцю почати думати про те. Прийнявши закон, ми лише почнемо роботу.

Щодо примусового виселення. Є державна ціна за квартиру, яку визначає БТІ, а є ринкова, комерційна. Якщо людина не захоче переходити в іншу квартиру, а отримати компенсацію, як буде розраховутися ця вартість та як віддаватись?

Олександр Сергієнко: Є ліцензовані оцінювачі, які оцінюють вартість вашої квартири. Це нормальний шлях. Звичайно, слід оцінювати по ринковій вартості житло. Здається, там теж прописано, що можна не квартиру отримати, а грошову компенсацію, але я б волів, щоб там це було прописано більш детально.