Одна фракція пропонує два спірні законопроекти щодо оцінки нерухомості
У владній команді задумали провести кардинальну ревізію ринку оцінки нерухомості і прибрати посередників, які роками паразитують на ньому. Представники партій «Слуга народу» та «Голос» зареєстрували законопроект № 2047, який вже отримав підтримку нового керівництва Фонду держмайна. Але інша частина «слуг», ідеологом серед яких є нардеп Олександр Качура, зареєструвала альтернативний законопроект № 2047-1. І ось він залишає у грі електронних посередників. Робиться це все під соусом тотальної діджиталізації та мінімізації людського фактора. Колишнього адвоката Качуру, який став депутатом від «Слуги народу», вже звинуватили в любіюванні інтересів непотоплюваного ексрегіонала Антона Яценка. Одіозний батько тендерних схем у цьому парламенті входить до провладної групи мажоритарників «За майбутнє». Саме його вуха, як стверджують розслідувачі програми «Наші гроші» та антикорупційні активісти, стирчать за горезвісними електронними майданчиками, на які крапають мільйони за посередництво. Сам Яценко заперечує, що має до них відношення.
Натомість авторів основного законопроекту звинувачують у лобіюванні інтересів оцінщиків, послуги яких стануть непотрібними у разі повної автоматизації процесів. Що ж саме спровокувало розбрат у зеленій монобільшості, розбирався «Главком».
«Прокладки» – геть!
Наприкінці 2017 року в розпал бюджетного процесу Верховна Рада внесла зміни до Податкового кодексу. Ними було регламентовано роботу Єдиної бази даних звітів про оцінку нерухомості. До її складу входять власне база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості. В цій базі, яка знаходиться на балансі Фонду держмайна, містяться дані про те, скільки коштує нерухомість в різних частинах країни. Кожен звіт про оцінку перед операцією купівлі-продажу перевіряється системою на предмет заниження оціночної вартості, і, в разі виявлення відхилень, не реєструється.
Але найголовніше – в деталях. Також після цих змін оцінювачі нерухомості мають реєструвати оціночні звіти не напряму в Єдину базу, а через авторизовані електронні майданчики. Функція цих майданчиків – суто посередницька. По суті, вони виконують транспортні послуги функцію між оцінювачами та модулем автоматичної перевірки звітів.
Автори законопроекту нарікають, що майданчики, без послуг яких цілком можна обійтись, стягують з оцінювачів та нотаріусів по 1800 грн за кожну спробу реєстрації та перевірки реєстрації звіту про оцінку. Причому звертає увагу те, що всі чотири авторизовані майданчики, які існують на сьогоднішній момент тримають єдину ціну своїх послуг. За приблизними оцінками, такий нехитрий бізнес приносить його власникам більше мільйона гривень на день. До того ж, як нарікають депутати, після чергових правок до Податкового кодексу з 2019 року був перекритий вхід на ринок альтернативним майданчикам, які фактично мали отримати на це дозвіл від четвірки монополістів.
На такий стан справ вже звертав увагу парламент минулого скликання, який також розродився законопроектом великого авторського колективу на чолі з Віктором Чумаком, нині – військовий прокурор. Він навіть називався так само – «Про внесення змін до Податкового кодексу України (щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості). Але руки у парламентарів до нього так і не дійшли. Ініціатори нового законопроекта не приховують, що надихнулись та взяли за основу саме напрацювання попередників.
Що ж пропонують борці з нав’язливими «прокладками»? Вилучити приватні електронні майданчики з процедури реєстрації та перевірки реєстрації інформації звітів та відключити їх від Єдиної бази. Згідно з новим законом, ці процедури будуть здійснюватися безпосередньо оцінювачами та нотаріусами, яким Фонд держмайна надасть прямий доступ до бази. Замість 1800 грн, які треба зараз платити майданчикам «за повітря» в приватні кишені, пропонується сплачувати до бюджету піввідсотка від мінімальної заробітної плати за одну операцію.
Важливо, що цей законопроект підтримав голова Фонду держмайна, який відповідає за роботу Єдиної бази, Дмитро Сенниченко. Він запевняє, що Фонд готовий в найкоротший час модернізувати базу даних. «Кожен продавець майна сам або за допомогою оцінщика – на його власний вибір – може подавати інформацію про оцінку для розрахунку податку до Єдиної бази даних звітів про оцінку майна, – каже Сенниченко. – Модуль автоматично визначає вартість об’єкта». За словами голови Фонду, якщо ціна виявиться неринковою, то автоматизована система може визначити справедливу ціну.
Всю владу машинам!
Альтернативний законопроект № 2047-1 носить назву «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційних схем у сфері оцінки об'єктів нерухомості шляхом діджиталізації розрахунку податкової вартості нерухомості». Вже з самої назви видно, що він направлений на автоматизацію процесів. Автори законопроекту вважають, що суб’єкти оціночної діяльності досі намагаються обдурити державний модуль перевірки оціночної вартості і занижують вартість об’єкта оподаткування. До того ж, вони вважають діючу систему надто громіздкою: «спочатку оцінювач, який виїжджає на об’єкт та контактує з продавцем, потім авторизований електронний майданчик, який розміщує, отримує, передає інформацію зі звітів про оцінку, потім Єдина база даних звітів про оцінку з модулем електронної перевірки визначеної оцінювачем вартості, і вже після цього нотаріус».
Законопроект пропонує перейти на дворівневу систему, яка має повністю усунути людський фактор в особі оцінювачів та навпаки розширити функціонал електронних майданчиків. Пропонується передати їм встановлення податкової вартості об'єкта нерухомості автоматично та реєструвати в Єдиній базі даних податкової вартості. «Діджиталізація на марші», за задумом реформаторів, має допомогти побороти корупцію, відкрити ринок для інших онлайн-платформ, що демонополізує сферу майданчиків та знизить ціни на їхні послуги.
Зліплять гібрид?
Опоненти законопроекту Качури якраз бачать у ньому бажання залишити старі мутні схеми, бенефіціаром яких називають вищезгаданого Антона Яценка. І цей лобізм тепер ховається за модною нині ширмою «діджиталізації».
«Ми можемо паралельно робити для цих посередників якісь нові функції, аби вони показували прогноз погоди, але їх наявність як перепони не зникає, – каже один з авторів законопроекту № 2047, перший заступник парламентського комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Ярослав Железняк з «Голосу». – Тому єдиний правильний механізм – просто прибрати їх як потенційно корупційні структури. Хай оцінщик, а, може, й сам громадянин, напряму спілкується з державною базою. По-перше, у держави є достатня база даних, по-друге, на відміну від приватної особи, вона не зацікавлена у заниженні оцінки, по-третє, до неї має бути доступ у всіх громадян. Якщо ми робимо додатковий функціонал для приватних майданчиків, як ми можемо бути впевненими, що вони не занижуватимуть оцінку?»
Депутат Качура, який, до речі, не входить до профільного комітету, схоже, почав підкидати хмизу у вогонь, аби насолити своїм опонентам. Він озвучив ідею прибрати приватні майданчики, які використовуються у роботі з системою Prozorro. Натомість Качура пропонує зробити єдиний державний майданчик, який буде надавати послуги за копійчаною фіксованою ціною, а не за відсотки від суми договору.
Железняк вважає порівняння майданчиків в сфері торгівлі нерухомістю та в Prozorro аналогією борщу та лимонаду: «Окрім назви «майданчик» їх нічого не поєднує, тому це пряма маніпуляція. До того ж, на відміну від питання оцінки, в Prozorro ринок не монополізований. А питання встановлення тарифів – це питання Кабінету міністрів, який може їх за бажання переглянути».
Олександр Качура між тим вважає законопроект №2047, альтернативу до якого він зареєстрував, спрямованим на просування інтересів оцінщиків, в роботі яких помічено багато зловживань.
«Коли я був адвокатом, я завжди боровся з занижувачами цін, які оцінюють квартири по 49 тис. грн або квартиру на Хрещатику позначають як периферійну та продають за $10 тис, – пояснює Качура таку зацікавленість цією темою. – А основний закон любіює саме інтереси оцінщиків. На робочу групу щодо цього законопроекту приходили великі експерти з того середовища, які, як я потім з’ясував, оцінювали вартість офісу в Києві по $13 за квадратний метр, чим нанесли міській громаді збиток більше мільйона гривень. Тобто в базу оцінювачі можуть внести будь-яку інформацію – з будь-яким розташуванням, станом приміщення, без всякого виїзду на об’єкт, тому їх треба відсторонити. Діджиталізація всіх процесів вказана і в програмі президента, і в програмі уряду».
Качура запевняє, що модуль визначення оціночної вартості вже може розрізнити пентхаус від сараю, бо за ці роки набрався інформації, проаналізувавши мільйони оголошень про продаж нерухомості. Тому автоматизація процесу саме зараз на часі. При цьому збурювач спокою стверджує, що розколу у фракції нема, а вирішувати, який законопроект є кращим для держави, має робоча група при профільному комітеті. Нардеп допускає, що на базі цих двох навіть буде створений якийсь третій варіант. Але це, зрозуміло, затягне процес.
Ця тема зараз настільки чутлива й тому, що ринок землі, відкриття якого анонсовано наступного року, буде оцінюватись за тією ж схемою, яка зараз буде обрана щодо нерухомості. Тому основні пристрасті навколо цієї теми ще попереду.
Павло Вуєць, «Главком»
Коментарі — 0