Відкриття ринку землі ставить під удар недоброчесних орендарів державної землі
Заплановане владою відкриття ринку землі підняло багато спірних питань: якою має бути ціна землі, чи можуть її купувати громадяни інших країн, яку площу можна віддавати в одні руки? Всі ці теми тепер на вустах. Тим часом агробізнес, який в останні роки активно інвестував у багаторічні насадження на сільгоспземлях, перейнявся іншою несподіваною проблемою.
Голова комітету з питань аграрних відносин Микола Сольський, який очолював колектив авторів законопроєкту про відкриття ринку землі, повідомив «Главкому», що станом на минулий тиждень у документ, який був проголосований у першому читанні, було запропоновано більше 600 правок. Серед них – значна частина надійшла від асоціацій садівників, виноградарів та підприємств, які займаються вирощуванням горіхів.
Власне, їхню проблему можна зрозуміти, адже дерева та кущі - це не зернові, які можна зібрати і звільнити угіддя перед продажем. Для того, щоб почати отримувати прибуток від плодів посадженого дерева, потрібно чекати роки, вкладати кошти у вирощування дерев та кущів. І багато з агробізнесменів інвестували у цей бізнес на орендованій землі на перспективу.
Дерева, кущі, що виросли на орендованій землі, на строк, встановлений договором, належать орендарю. Але проблема у тому, що згідно із проєктом закону про відкриття ринку землі, нерозпайовані ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, будуть виставлятися на аукціон. Оскільки чимало аграріїв вирощують на таких угіддях багаторічні рослини, вони перейнялися долею свого майна.
Відповідно до ч.2 ст.79 Закону право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Член аграрного комітету Верховної Ради, позафракційний нардеп Сергій Лабазюк визнає, у законопроєкті про відкриття ринку землі, ухваленому у першому читанні, жодним чином не виписано, що робити орендарям із цим майном (деревами, кущами – багаторічними насадженнями) у випадку продажу землі на аукціоні.
Проблема у законі чи…?
Наразі існує кілька пропозицій, як врегулювати питання, і всі вони різні. Є ідея надати при продажі угідь перевагу фермерським господарствам, які на них досі працювали. Вони можуть отримати першочергове право на викуп за нормативно-грошовою оцінкою ділянок, у тому числі земель, на яких мають насадження. Інший варіант – користувачу, який матиме переважне право, буде запропоновано викупити землю за ціною, яку визначить аукціон. Лише після того, як орендар ухвалить рішення не викупляти цю землю, її власником стане переможець торгів.
Як розказав «Главкому» юрист із земельних питань Руслан Сокол, ключове значення у вирішення долі багаторічних насаджень на орендованих землях має договір оренди та умови, на яких він укладався. Надважливий момент: чи не були порушені при цьому вимоги закону? «Якщо орендар брав в оренду ріллю і не змінив вид угідь, не отримав дозвіл на закладку саду, значить, його багаторічні насадження перебувають там незаконно. Згідно зі ст. 25 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» орендар за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Після укладання договору на земельну ділянку, яка є ріллею, можна змінити вид угідь через проєкт землеустрою, але з дозволу власника, а також відбувається внесення змін до договору із наданням дозволу на вирощування багаторічних насаджень», - пояснив він.
Чимало аграрних підприємств не дуже піклувалися про те, щоб визначений в договорі вид угідь збігався із тим видом діяльності, який провадився на ній. Це пояснюється тим, що часто землі запасу і державні угіддя отримували структури, близькі до місцевої влади та впливових політиків, у яких, як їм здавалось «усе схвачено». Водночас, за словами юриста, якщо земля використовується не за визначеним у договорі складом угідь, без належно отриманого дозволу, то власник може звернутися до суду. Санкції для орендаря можуть бути різними: від відшкодування збитків до вилучення з користування та повернення земельної ділянки у стані не гіршому, ніж на момент передачі в оренду.
Екснардеп Верховної Ради Валентин Нечипоренко розказав «Главкому», що у його власності є 330 га горіхів у селах на Черкащині (зокрема у селах Тетерівка та Тинівка Жашківського району, центр 199 округу, від якого двічі до парламенту обирався Нечипоренко). «Подальша доля багаторічних насаджень, які належать мені, під питанням. Усе залежить від того, який законопроєкт ухвалять депутати», - визнав він. Про те, на яких умовах депутат отримав землі під свої плантації в своєму окрузі, екснардеп говорить неохоче: «Слухайте, ми з вами вже у такі тонкощі заходимо. Якщо держава захоче зігнати орендатора з землі, вона зжене його».
Але при цьому Нечипоренко зізнався «Главкому», що таки намагається вплинути на розвиток подій. Він подав свої пропозиції до аграрного комітету через кількох своїх лобістів у нинішньому парламенті. «Я є членом Всеукраїнської аграрної ради, яка не є суб’єктом законодавчої ініціативи. Тому я передав свої пропозиції через кількох депутатів. Чому через кількох, а не через одного – бо окремі депутати певні ініціативи підтримують, якісь – ні», - пояснив екснардеп.
Хто поверне гроші за сади і виноградники?
За даними заступника міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тараса Висоцького, понад 2 млн га державних земель передано в оренду.
Виникає ще одне питання – як повернути інвестиції у багаторічні насадження, якщо угіддя під ними будуть виставлені на продаж. Аграрій, який орендував землю на 25-50 років, очевидно, вклав величезні кошти у сади, і продаж землі ніяк не входив у його плани. Тому тепер постає питання: хто компенсуватиме йому затрати і чи будуть включені багаторічні насадження до ціни лота?
За словами Валентина Нечипоренка, оренда 100 га під горіхами коштує йому 1,2 млн на рік. Договір про оренду у нього довгостроковий.
Юрист Руслан Сокол пояснює, що повертати орендну плату державі не доведеться, оскільки наперед на кілька років плату за землі державної власності аграрії не вносять. «Це щорічний платіж, який переказується на бюджетні рахунки. Зазвичай оплачена на 50 років наперед оренда земель стосується земель приватного права - умовно кажучи, паї. З державних договорів я такої практики не знаю», - зазначив він.
Правник також нагадує, що діючий закон про оренду землі передбачає певний захист орендаря. У разі його відмови від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Тобто продаж землі ще не означатиме, що фермеру, який її орендував на тривалий термін, доведеться забиратися. Також не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря.
Так гласить діючий закон. Що ж передбачать «слуги народу» у новому земельному законодавстві, може стати відомо вже цього тижня.
Наталія Сокирчук, «Главком»
Коментарі — 0