Киевские офисы падают в цене

Рекордное количество офисных площадей, введенное на столичный рынок недвижимости в 2012 году, привело к резкому увеличению вакантности в киевских бизнес-центрах, замедлению роста арендных ставок и значительным изменениям в общей структуре рынка, отмечают эксперты. Согласно аналитикам, такая ситуация стала возможной благодаря открытию в Киеве сразу нескольких новых профессиональных бизнес-центров, а также возобновлению работ над приостановленными на период кризиса проектами. Об этом сообщают эксперты-аналитики URE Club.

Ситуация на рынке офисной недвижимости, а также перспективы отрасли в целом станут главными темами UREC Real Estate Summit 2012, который пройдет 22 ноября в гостинице Fairmont Grand Hotel Kyiv.

По данным компании UTG, за первые шесть месяцев 2012 года новое предложение в столице пополнилось пятью офисными объектами (БЦ 101 Tower, БЦ Premium Center, БЦ «Виктория Парк», БЦ «Кристалл» и БЦ «Европа»). Их общая арендуемая площадь составила 140,7 тыс. кв. м, что в семь раз больше, чем объем площадей введенных за аналогичный период прошлого года. Тенденция увеличения качественного предложения сохранилась и во втором полугодии.

Следствием рекордного вывода офисных площадей стало резкое увеличение вакантности в столичных БЦ. По итогам 1 полугодия 2012 г. доля незанятых площадей в БЦ Киева увеличилась в среднем на 3-4%, и составила 6-7% для класса «А» и 11-12% для класса «В+» и «В–».

Общие тенденции отрасли обусловили также замедление роста арендных ставок. По данным UTG, по состоянию на июль 2012 года арендные ставки на офисы класса «А» находились в диапазоне $30-55/кв.м/месяц, а на помещения класса «B» — $18-45/кв.м/месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса «А» составил $6-10/кв.м/мес. (с НДС), для класса «В» — $2-6 кв.м/мес. (с НДС).

Как отмечают эксперты, значительный объем нового предложения ощутимо повлиял и на общую структуру рынка профессиональной офисной недвижимости: в настоящий момент качественное распределение заметно сместилось в пользу классов «А» и «В+». Такая ситуация создала условия для развития жесткой ценовой конкуренции в данном сегменте. А снижение арендных ставок в качественных объектах классов «А» и «В», в свою очередь, сделает их привлекательными для компаний, размещающихся в настоящее время в жилых домах и офисах класса «С». Подобные тенденции в спросе отмечались уже в первом полугодии 2012 года: компании все чаще выбирали офисную недвижимость высокого класса, причем, расположенную за границами центрального делового округа Киева.

Пожалуй, впервые на рынке, в связи с возросшей стоимостью эксплуатационных услуг, арендаторы стали обращать более пристальное внимание на энергоэффективность здания. Впрочем, базовые требования арендаторов к офисным помещениям остаются неизменными: стоимость аренды, расположение БЦ, отделка и планировка офиса, наличие охраняемой парковки и ее стоимость, а также наличие точки общественного питания для сотрудников внутри здания или на близком расстоянии.

По мнению экспертов, в среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости будет являться рынком арендаторов, которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также коммерческим условиям арендных договоров.

По состоянию на июль 2012 г. в Киеве функционирует 126 офисных центров класса «А», «B+» и «В–» общей арендуемой площадью (GLA) 1,34 млн. кв.м.

Помимо тенденций офисного сегмента, в рамках UREC Real Estate Summit участники обсудят возможные стратегии и механизмы привлечения инвестиций в новые проекты недвижимости, ситуацию на рынке ритейл-объектов, а также интересы международных инвесторов на локальном рынке недвижимости. Участниками саммита станут первые лица ведущих украинских и международных компаний: девелоперы, представители инвестиционных структур, банков, юридических фирм и других компаний, составляющих инфраструктуру рынка недвижимости.