Як виживають ЖЕКи в умовах епідемії та зростання боргів
Багато людей в Україні вже майже два місяці перебувають вдома на карантині, дехто без роботи і зарплати. Втрата доходів – серйозний удар по бюджетах сімей, саме тому уряд заборонив відключати житлово-комунальні послуги через заборгованість під час карантину. Також не можна нараховувати та стягувати штрафи та пені за несвоєчасну сплату у період карантину та протягом 30 днів після його закінчення. Для декого такі поблажки – дозвіл взагалі не платити.
Проте попри економічні проблеми у березні споживачі проявляли свідомість і справно платили за комірне. За даними Держстату, громадяни покрили 104,0% нарахованих за цей період сум. Але вже за підсумками квітня ситуація, за прогнозами експертів, може суттєво погіршитися: населення не гаситиме третину від загальної вартості спожитих послуг.
Сприятиме зростанню боргів і дозвіл перепризначати субсидії, навіть якщо їх отримувачі не сплачували за комірне протягом трьох місяців через карантин (раніше дозволяли перепризначати, якщо споживач мав заборгованість за два місяці). Про це наприкінці квітня повідомила міністр соціальної політики Марина Лазебна.
Рішення уряду на користь споживачів автоматом означають, що вони на шкоду комунальним підприємствам. А їм через неплатежі доведеться звільняти працівників. «Після чергових «розумних» рішень Кабміну хочу порадитися: кого звільняти першими? Двірників чи сантехніків?», – написав у Фейсбуці ексзаступник голови Київської державної адміністрації Руслан Крамаренко.
«Якщо у квітні ситуація не покращиться, то вже до 1 червня заборгованість споживачів за житлово-комунальні послуги зросте до 40-45 млрд грн, а збитки комунальних підприємств – до 7 млрд грн», - повідомив голова комітету житлово-комунального господарства в громадській раді при КМДА Олег Попенко. – Тоді в деяких містах України можуть розпочатися перебої з водою, електроенергією та вивезенням сміття. Це станеться там, де місцева влада не зможе компенсувати втрати комунальників».
Як карантинні рішення вплинуть на якість обслуговування багатоквартирних будинків, чого чекати споживачам у найближчі тижні? На ці питання «Главкому» відповів генеральний директор управлінської компанії «Місто для людей» Микола Бумажний. Це підприємство працює у багатьох містах України, де обслуговує три тисячі багатоквартирних будинків.
Надходять тривожні сигнали про зниження рівня оплати за комунальні послуги через запровадження карантину у зв’язку з Covid-19. Як це відобразиться на якості обслуговування багатоквартирних будинків?
Березень ми закрили з різними показниками у філіалах. Найвищий рівень розрахунків показали мешканці Миколаєва – 85%, але раніше це місто славилося хорошою платіжною дисципліною – до 97%. А у Рівному та Маріуполі платіжна дисципліна впала до 70%.
До прикладу, маленькі міста, в яких є великі державні чи приватні містоутворюючі підприємства, платять краще, тому, що багато мешканців працює на цих підприємствах і отримують базову зарплату. А от велике місто Запоріжжя, де була розвинута сфера послуг, тепер персонал таких підприємств сидить вдома на карантині, а тому платять менше: платежі в березні скоротилися до 75%, а за підсумками квітня, думаю, не будуть більшими за 70%.
Карантин продовжено до 11 травня, тому не важко спрогнозувати подальше скорочення платежів. Чи будуть перебої з водою, електроенергією, вивезенням сміття?
Наша команда разом з Асоціацією управителів житла (заснована 2014 року для сприяння розвитку ринку управління житловим фондом - «Главком») домовилася з органами місцевої влади про те, що останніми з «поля бою» підуть аварійні служби та двірники, які нині займаються дезінфекцією будинків. Проте, нам довелося оптимізувати адміністративний штат – ми багатьох перевели на скорочений робочий день і запровадили дистанційну роботу, відповідно отримали певну економію на адміністративних витратах. А от штат двірників та працівників аварійної служби – сантехніки та електрики, які обслуговують внутрішньодомові мережі багатоквартирних будинків, – задіяний повністю.
Зараз постраждали планові ремонтні роботи, і дрібні, і важкі масштабні, де задіяно чимало людей на обмеженій площі. Таким чином ми знизили ризики зараження нашого персоналу та клієнтів. Зараз такі заявки просто фінансово неможливо виконати у повному обсязі, бо є значне зниження відсотку оплат за комірне. Після карантину сподіваємося, що люди почнуть гасити борги і ми зможемо відновити роботу у повному режимі. Особливо важливо зараз розпочати підготовку домових мереж до наступного опалювального сезону. Це треба робити відразу ж після завершення попереднього опалювального сезону. Зараз ми цим вже займаємося, але через різке скорочення платежів підготовка до теплопостачання до наступної зими не буде стовідсотковою, вона точно зменшиться в обсягах. Сподіваємося, що досвіду Світловодська ми не повторимо.
Поки що я не бачу ризиків можливого відключення світла, за винятком випадків, коли монополіст починає маніпулювати. В усіх областях спостерігається падіння споживання електроенергії. Правила роботи на ринку зобов`язують юридичних осіб замовляти у постачальників певні обсяги електроенергії на місяць наперед. Але сьогодні деякі підприємства в рази скоротили споживання електроенергії, тому утворився надлишок – різниця між замовленим та реально спожитим обсягом електроенергії. І за цей надлишок також зобов`язаний хтось сплатити.
Населення також скоротило платежі, коли держава заборонила нараховувати пеню за несплату, тоді десь стався збій, і люди вирішили, що за комуналку взагалі можна не платити. В усіх областях ми попередили, що готові платити відповідно до рівня відсотка оплат населення: якщо нам платять 75%, то, відповідно, і ми будемо сплачувати 75% від зазначеної в акті суми і відразу ж будемо підписувати договори про реструктуризацію заборгованості після виходу з карантину – всі на це відреагували нормально. Але в постачальників (компанії, виділені з колишніх обленерго – «Главком») є певні інструменти, з допомогою яких вони роблять надлишкові нарахування.
До прикладу, нещодавно в одному місті нам надіслали акт, який вдвічі перевищує стандартний акт з оплати за світло. Грубо кажучи, зазвичай я плачу мільйон, а мені прийшов акт на два. Вони пояснили це тим, що зробили певні перерахунки по будинках, але в дійсності це чиста маніпуляція. Ми розуміємо, що зараз важкий час для компаній, однак не варіант розподіляти збитки між іншими учасниками ринку ЖКГ послуг, зараз дуже крихке становище і ринок неспроможний витримати таке фінансове навантаження. Та поки постачальники маніпулюють і можуть за судовим рішенням заблокувати рахунки, якщо ти не сплатив за послугу. З цього приводу відбулася зустріч Асоціації управителів житла з представниками Мінрегіону, після чого на міську владу покладено відповідальність за вирішення конфліктних ситуацій з постачальниками електроенергії (колишні обленерго) та іншими монополістами, які постачають свої послуги у місті.
З огляду на те, що «Нафтогаз» знижує ціни на газ для населення, чи дешевшає тепло?
Наша управлінська компанія не продає тепло – оплату здійснюють мешканці будинків за прямим договором з постачальником тепла. Ми обслуговуємо лише домові мережі – електричні, теплові, водопроводи та водовідведення. В середньому платежі за це обслуговування в різних містах України впали до 60%, а тому є ризик, що будуть порушуватися терміни ліквідації аварій в домових мережах, але я не думаю, що буде відключатися водопостачання, адже це буде апокаліптичний сценарій під час карантину. Ми вже зараз спостерігаємо збільшення заявок на ліквідацію аварій через те, що люди сидять дома, відповідно зростають обсяги споживання води та користування каналізацією. Якщо раніше надходили заявки в форматі «не прибрали недопалок», то зараз більше надходять заявки серйозних типу «немає води», «забита каналізація»...
В яких великих містах України працює ваша компанія?
Кременчук, Миколаїв, Запоріжжя, Маріуполь, Рівне… В цих містах ми досить вагомо представлені. Працюємо також і в Києві, але тут у нас невелике покриття.
Чи компенсують місцеві органи влади хоча б частину витрат комунальників через катастрофічне зниження платежів?
Лише обіцяють, і, мабуть, найбільше обіцяє Мінрегіон. Поки що влада деяких міст нам безкоштовно видала лише хімічні засоби для проведення дезінфекції будинків проти коронавірусу. Але в жодному місті влада навіть не обіцяє якогось субсидіювання на виконання цих додаткових робіт. А в одному великому місті нам видали хімічні засоби низької якості, тому ми від них відмовилися, натомість закупили досить безпечну для людей хімію, яка не залишає їдкого запаху, розводів та рекомендована для обробки місць загального користування. На жаль, в деяких містах влада видає що-небудь, аби про це написали в газеті.
Люди сидять дома і вже починають питати, чому ви не вчасно прибирати сміття. Буває складно пояснити мешканцям, що люди, які прибирають у будинках, тепер за день ще й носять по 150 літрів води для проведення дезінфекції під`їзду. Тому фізично просто не вистає часу, щоб стовідсотково прибрати. Дезінфекцію проводять двірники, а це далеко не завжди молоді хлопці, які можуть стрибати по сходах. Частіше це люди, яким вже за 50, їм доводиться тягнути воду на плечах – це дуже важка праця.
У Фейсбуці було багато інформації про те, що дехто дезінфекцію проводить для галочки. Ми запустили волонтерську кампанію, запропонували активістам прийти хоча б на пару годин і допомогти нашим людям провести дезінфекцію. Ефект нульовий: в десяти містах жодна людина не прийшла на допомогу, тому що це важко і небезпечно.
Саме тому ми не працюємо з хлоркою напряму, з сильними хімічними засобами.
Управлінські компанії не були готові до того, що доведеться тисячі двірників забезпечувати розпилювачами дезінфікуючих засобів. Ми зробили велику інвестицію на закупівлю таких розпилювачів, щоб більш-менш автоматизувати цей процес.
Це буде відображено в тарифах на комунальні послуги?
Зараз це як волонтерство, тому що в тарифі на послуги з обслуговування будинку ці витрати не передбачені. Держава і місцева влада нас просто зобов`язала проводити дезінфекцію, але ми не можемо відобразити цю роботу в раніше затверджених тарифах.
А чому не можна в терміновому порядку зробити зміни в тарифі?
В межах проведеної реформи житлово-комунального сектору влада кожного міста понад чотири роки тому почала проводити конкурси на вибір управителів будинків. Місто призначало переможця конкурсу управителем декількох будинків. Тариф передбачав такі витрати: освітлення місць загального користування (сходові клітки), освітлення та забезпечення роботи ліфтів, прибирання прибудинкових територій, технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж – сюди також входить аварійна служба та ремонт будинку (даху). І всі ці послуги оплачуються в межах затвердженого тарифу. Дезінфекції там немає.
Тарифи затверджувала місцева влада?
Так, в більшості випадків затверджувала влада. Але є й інша історія, коли підписується прямий договір з будинком і тоді налагоджуються прямі стосунки управлінської компанії безпосередньо з мешканцями будинку. Законодавство передбачає можливість, що 51% мешканців можуть самі вибрати ті послуги, які вони хочуть отримувати.
На жаль, сьогодні слабо налагоджене інформування про ринок житла, зокрема про те, як люди самі можуть управляти своїм тарифом. Ми жодного разу не підвищували тарифи без рішення міської влади чи без досягнутої домовленості з мешканцями будинку на зборах. У нас є величезна кількість кейсів, коли ми піднімали тариф відразу в півтора разу - з 3,8 грн до 5,5 грн за квадратний метр, але при цьому наша компанія брала зобов`язання на здійснення ремонту внутрішньодомових комунікацій. І люди дякували, адже в результаті отримували гарний підвал.
На жаль, часто буває, що управлінські компанії самовільно, без проведення зборів мешканців будинку піднімають тариф, але потім не здійснюють ніякої роботи, таких фактів вдосталь. Проблема в тому, що мешканці не знають своїх прав: в будинках, де вже місто не управляє, змінити тариф можна лише з дозволу мешканців. Відповідно, під час карантину місто вже не може зобов`язати мешканців почати додатково платити по 2 грн (за квадратний метр) за проведення дезінфекції будинку. Влада недоопрацювала вирішення проблеми з вартістю цих робіт, а відтак, мала б передбачити субсидіювання управлінських та комунальних компаній.
В одному місті влада намагалася штрафувати нашу компанію нібито за неякісну дезінфекцію, але справа навіть не дійшла до суду, тому що ми взагалі не повинні були цього робити. З огляду на те, що скоро будуть місцеві вибори, багато хто намагається отримати якісь політичні дивіденди. А де ж іще, як не в комунальному секторі, їх можна отримати? От деякі активісти зображують з себе правильних контролерів – заради того, щоб саме їх обрали до органів влади.
Як часто проводиться дезінфекція будинків?
Практично у всіх містах (крім одного), ми щодня проводимо дезінфекцію до 2-3 поверху, а в деяких містах – щодня і до останнього поверху. Це дуже важка праця.
Особливо ефективно спрацювала влада міста Житомира – там зібрали комітет за участю епідеміологів і роздали управлінським компаніям дуже зрозумілі інструкції, в яких, зокрема, вказано, де потрібно робити дезінфекцію поручнів, ліфтових кнопок і в середині ліфту, але не потрібно мити стіни. А є й такі міста, де влада не видала хімію, але зобов`язала все мити водою, аби створити видимість робіт. Але ми робимо лише хімічними засобами – за свій рахунок. І лише в одному місті ми робимо ці роботи в усіх будинках, але не щодня, а через день.
А як з дезінфекцією столичних будинків?
У Києві до цієї проблеми підійшли досить розумно. Ми отримали хімічні засоби в достатніх обсягах, нашим працівникам вчасно видали перепустки на право переміщатися в міському транспорті і т.д. З цього приводу ми не нарікаємо. Нашу роботу контролюють, але ніяких грошей на її проведення ми не отримали, хоча на сесії міської ради нібито було ухвалене рішення про дотації комунальним підприємствам, але нас поки що ніхто не запитував про наші витрати.
Уряд через продовження карантину дозволив перепризначати субсидії, навіть якщо заборгованість з оплати комунальних послуг прострочена на три місяці (раніше на два). Як це вплине на платежі?
Це черговий «ніж в спину» комунальним та управлінським компаніям, які обслуговують житловий фонд. А ще – це чергове повідомлення людям, що за комуналку можна не платити. Через прогнозоване падіння платежів у першу чергу страждає послуга прибирання – працівників доведеться переводити на проведення дезінфекції будинків, а прибирати будемо раз в три-п’ять днів, а може й раз в два тижні, в залежності від того, як скоротяться платежі. Будемо також скорочувати тривалість робочого дня. Найстрашніше, що може бути, – зниження якості аварійних робіт…
Посилиться ризик накопичення побутового сміття біля будинків, адже його вивозять приватні компанії, але ж якщо їм не платити, то й приїздити вони не будуть.
Все це зумовлено тим, що, за даними колишнього урядовця Павла Розенка через коронавірус в Україні кількість безробітних додатково зросла на 2 мільйони осіб…
Можливо… По роботі нашої компанії видно, що темпи зростання заборгованості мешканців будинків зросли в три рази порівняно з тим, що було до початку кризи. Відповідно у найближчі 2-3 місяці борги складуть ту суму, що була заборгована за весь минулий рік, і навіть більше. Загалом наші мешканці нам вже заборгували 200 млн грн.
Коментарі — 0