Обвал цен на недвижимость. Когда ждать и куда инвестировать

«Коронавирусный» карантин повлиял на все сферы бизнеса и жизни в Украине. Из-за перехода на дистанционную работу практически все заведения, кроме объектов критической инфраструктуры, прекратили работу. Многие люди потеряли стабильный доход. В правительстве призвали арендодателей идти на уступки съемщикам, однако такой призыв - не закон, а обычная просьба, поэтому и выполняют его немногие.

По данным экспертов, за месяц карантина спрос на съемное жилье в Киеве упал на 80% - люди, которые переехали в столицу из-за работы или учебы, возвращаются домой. Зато горожане активно арендуют частные дома в пригороде, где легче выдержать самоизоляцию, можно выйти на свежий воздух и на прогулку. В то же время покупать частные дома жители столицы, у которых на это есть деньги, не спешат. Об изменениях на рынке недвижимости, о том, как повели себя цены на аренду квартир и загородных домов, которые сейчас более подходят для самоизоляции, в интервью «Главкому» рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал

«Кризис - идеальное время для инвестиций»

Как карантин повлиял на рынок купли-продажи недвижимости?

Рынок отреагировал предсказуемо - как и во время всех катаклизмов: практически остановился. В конце марта - начале апреля завершалось оформление всех сделок, заключенных перед началом карантина. Сейчас же активность снизилась на 60-70%.

При этом на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости присутствует достаточно мотивированный спрос - он даже превышает предложение. Речь идет о желании людей, которые имеют финансовые возможности, купить недвижимость. Даже в условиях карантина. Однако такие потенциальные покупатели ожидают проседания цен примерно до уровня 2016 года, то есть снижение цен на 12-15% по сравнению с ценами на начало марта этого года. Ведь кризис - идеальное время для инвестирования в недвижимость.

В каком сегменте этот мотивированный спрос наиболее проявляется?

Во всех. Наученные несколькими кризисами, люди знают, что в кризисные периоды недвижимость дешевеет.

Итак, главный вопрос - когда ожидать обвала цен?

Первые звоночки уже есть. Мы видим, что на многие объекты застройщики и риэлторы сбросили цены на 8-12% - по сравнению с ценами на начало марта. Покупатели, конечно, будут анализировать предложения и предлагать свои цены. Риэлторы ожидают проседания цен до 15%, в некоторых сегментах - до 20% (по сравнению с ценами в начале марта).

Вообще же в середине мая все тенденции на рынке недвижимости четко определятся. Могу прогнозировать, что поскольку на «коронавирусной кризис» может наложиться еще и экономический, сегмент продажи квартир, которые покупают, чтобы сдать в аренду, может серьезно упасть. Точно могу сказать, сделки продолжат заключать в любом случае. Во-первых, это «обменные» сделки - когда недвижимость продается и покупается в связи с разъездами или наоборот с объединением родственников. Во-вторых, сделки по продаже избыточной недвижимости: скажем, когда нужно разделить унаследованную квартиру. В-третьих, это «переездные» сделки - когда недвижимость продают в одном городе, чтобы на эти деньги приобрести в другом. Кроме того, продолжат покупать недвижимость «для детей» - первое жилье.

Затормозят ли строительство жилых кварталов в связи с карантином?

Из общения с застройщиками знаю, что прекращать строить никто не собирается. Главное - чтобы были материалы, деньги пока есть.

Повысился ли в связи с карантином спрос на загородные дома?

В основном потенциальные покупатели и в этом сегменте ждут падения цен. Кроме того, сейчас не все хозяева соглашаются показывать свои дома - чтобы предотвратить лишние контакты.

«Дешевые варианты аренды уже кончились»

Загородные дома сейчас на пике популярности. Подняли ли арендодатели цены на них?

Скажем так, дешевые и средне дешевые варианты во всех сегментах уже разобрали. Я бы не сказал, что цены повысились. Просто не осталось предложений по цене ниже рыночной.

Желание людей арендовать загородные дома возросло из-за наложения трех типов спроса. Первый - сезонный: «хочу на природу летом», второй связан с невозможностью планировать летний отпуск, поэтому такие арендаторы хотят вывезти семью, детей хоть куда-нибудь подальше от городского асфальта. Третий - это спрос тех, кто хочет переждать сложные времена самоизоляции в частном доме.

Если говорить о частном секторе в городе, то он очень дорогой - как был, так и остался. Там и предложений не так много. В то же время спрос на загородные частные дома может упасть достаточно быстро, ведь не у всех есть значительные финансовые ресурсы. Платить тысячи долларов за проживание два месяца за городом, вместо того, чтобы кормить семью на эти же деньги несколько месяцев, сможет не каждый. А наиболее популярный ценник - это от $500 до $ 1,5 тыс. в месяц, и все зависит от «фишек», которые предлагает арендодатель: расположение, бассейн, мангал и тому подобное. Основной спрос приходится на дома, которые расположены вблизи водоемов, лесных зон, а также на закрытые поселения, со шлагбаумами, охраной и псевдоощущением безопасности.

Есть также большой спрос на советские дачи - месяц проживания в домике таких кооперативов $100- $200. Объявлений о них мало, но люди просто сами приезжают в такие кооперативы и договариваются за чаем с его головой.

Рынок аренды квартир, какие процессы происходят на нем?

Появились дешевые варианты. В вопросе ценообразования здесь многое зависит от трудовой миграции - пока она у нас отрицательная: людей выехало из Киева больше, чем приехало. И это понятно: люди не хотят сидеть месяц-два или даже больше на съемной квартире в ожидании окончания карантина, чтобы начали работать их компании или университеты, в которых они учатся.

Кроме того, многие люди потеряли работу или часть дохода. Они сейчас ищут более дешевые варианты. К примеру, снимать трехкомнатную квартиру не за $800 в центре, а за $500 на Осокорках-Позняках-Харьковской (левый берег Киева).

На сколько упали цены на аренду квартир?

Я бы не говорил о падении. Корректнее будет так: появились варианты, которые в среднем на 8-12% дешевле цены на начало марта.

Что будет с рынком недвижимости после окончания карантина?

После карантина, по моему мнению, рынок недвижимости станет совсем другим. Понимаете, деньги же никуда не исчезают, они перетекают из одной сферы в другую, и большая их часть перейдет в недвижимость. Недвижимость станет одним из первых сегментов экономики, который выйдет из кризиса. Можно предположить, что в нее будут инвестировать иностранцы.

Второе - прибавят в популярности объекты, которые предлагают «закрытый» образ жизни: это жилые комплексы с развитой инфраструктурой, зонами релакса, эксплуатируемой крышей и тому подобное.

Наталья Сокирчук, «Главком»