Как изменились цены на первичном и вторичном рынках недвижимости, – НБУ

Нацбанк проанализировал, как изменилась ситуация на украинском рынке недвижимости с начала полномасштабного вторжения РФ. Об этом говорится в отчете о финансовой стабильности за июнь 2022 года.

«Война в Украине – настоящий вызов для рынка недвижимости: в ее начале рынок остановился – как строительство, так и продажи. Сейчас ситуация постепенно восстанавливается, но в целом определяется уровнем безопасности в регионе. Лучшее состояние рынка жилья – в западных областях Украины. Заявленные цены не подкреплены спросом и подогреты в основном ожиданиями продавцов. Рынок находится в дисбалансе. Под значительным риском из-за разрушения и падения платежеспособности заемщика и портфели ипотеки в областях, близких к боевым действиям. На рынке коммерческой недвижимости ситуация тяжелая, и только для сегмента торговых площадей – контролируемая. Если для офисов кризис обещает быть продолжительным, то торговые площади могут восстановиться несколько быстрее», – говорят в Нацбанке.

_{Инфографика: bank.gov.ua}

В Нацбанке говорят, что цены отражают более высокую себестоимость, однако не согласуются с низким спросом.

По итогам первого месяца полномасштабной войны номинальные цены на первичном рынке столицы почти не изменились – рынок замер. Впрочем, уже в апреле после отвода оккупационных войск от северных областей страны ситуация стабилизировалась.

Заявленные цены на жилье росли в пределах 5% в месяц, то есть гораздо быстрее, чем при нормальных условиях. В западных областях в среднем цена жилья на первичном рынке возрастала схожими темпами.
Застройщики повышают стоимость нового жилья, чтобы «подогнать» заявленные цены под ожидаемую девальвацию гривны, инфляцию и стремительный рост себестоимости строительства.

На вторичном рынке в целом наблюдается рост цен в объявлениях, хотя и несколько хаотический. В некоторых областях заявленные цены растут из-за более высокой безопасности и удаленности от границ с россией: во Львовской области цены выросли более чем на половину по отношению к октябрю прошлого года, по данным Flatfy. В других – из-за значительных разрушений и соответственно сокращения предложения жилья: в Сумской области цена, предлагаемая продавцом, выросла более чем вдвое за указанный период.

_{Инфографика: bank.gov.ua}

Однако большинство заявленных цен на первичном и вторичном рынках отражают, скорее, оптимистичные ожидания продавцов. При очень низком спросе и малом количестве сделок реальную стоимость квадратных метров определить крайне сложно. Те сделки, которые есть на рынке, могут заключаться со значительными скидками. Уровень скидок зависит от потребности продавца в ликвидности. Так что нынешние цены не отражают состояние рынка, ему еще предстоит найти равновесие.

Далее на динамику цен на жилье будут влиять одновременно меньший спрос и меньшее предложение жилья. Меньший спрос будет обусловлен снижением доходов и эмиграцией населения, а также сокращением ипотеки.

В западных регионах и Киеве спрос восстановится скорее за счет внутреннего перемещения. Меньшее предложение жилья будет обусловлено меньшей привлекательностью строительного бизнеса для инвестиций и первоочередным направлением строительных ресурсов на восстановление жилья для пострадавших, что будет финансироваться государством. Важным драйвером динамики цен и дальше будет повышение себестоимости строительства.