Исторические памятники Киева на выданье

Использование зданий исторических памятников в Киеве – едва ли не самое скандальное и бесприбыльное направление бизнеса, связанного с недвижимостью в Украине. Киевская Главархитектура хочет попытаться исправить ситуацию: она обещает, что уже в феврале-марте 2013 г. все потенциальные инвесторы увидят полный реестр столичных зданий-памятников – с характеристиками объектов и детальными пояснениями, что с каждым из них можно будет делать.

Степень изношенности большинства исторических зданий в столице Украины превышает 50%, говорит руководитель департамента оценки объектов культурного наследия компании «Увекон» Светлана Смольникова. По данным ГУ охраны культурного наследия, в Киеве 3500 памятников. Из них 50 – в очень плохом состоянии. Собственники таких объектов обязаны обеспечивать их сохранность, но все процедуры выдачи предписаний, наложения штрафных санкций, а иногда и возвращения объектов в собственность города очень длительные – от нескольких месяцев. В этом году два объекта лишились своих частных владельцев – их отобрал город. Это усадьба Мурашко на ул. Малая Житомирская, 12, которая за пять лет поставлена на грань обрушения. Второй – недострой между ул. Волошская, Братская и Набережно-Крещатицкая, по которому в 2013 г. уже начнутся реставрационные работы. Будут и еще такие случаи. «Очень неприятный пример – усадьба Мехельсона на ул. Пушкинской, 35-37. Объект в собственности более 10 лет, но с ним ничего не делают», – говорит Яков Дихтяр, первый замначальника управления по вопросам охраны исторических ареалов.

Но конфискация памятников в пользу города – не выход. «Это не способствует инвестиционному климату. Забрали один объект, а перехотели инвестировать 10 инвесторов, – говорит замначальника Главного управления архитектуры Андрей Ваврыш. – В городе очень много памятников и их невозможно поддерживать и восстанавливать за деньги бюджета, да это и неправильно». Только на поддержание состояния памятников в год необходимо 30-35 млн грн. Без частных инвесторов Киеву не обойтись, а успешных примеров превращения памятников в качественную коммерческую недвижимость крайне мало.

-- Противоречивый интерес

Здания-памятники в прошлом – это, как правило, казенные и доходные дома, дворцы, особняки. Но потребности бизнеса сегодня другие, и физические параметры таких зданий не соответствуют современным требованиям ни к офисному центру, ни к отелю – это две наиболее часто встречающиеся функции таких домов. «Поэтому размещение новых функций в старых зданиях достаточно часто сопровождается реконструкцией», – рассказывает Смольникова. При сохранении фасадов и других частей здания, на которые распространяется охранный статус, деревянные перекрытия могут заменить на металлические, обязательно осуществляется дополнительная гидроизоляция стен, а увеличение площади достигается за счет внутренних построек или пристроек на участке, в которых можно разместить инженерное оборудование.

В столице реализовано несколько успешных проектов в зданиях-памятниках – например, гостиницы Radisson, «Премьер Палас», бизнес-центры «Ренессанс», «Леонардо» (1 очередь), офисные здания Диамантбанка на Контрактовой площади и компании «УкрАвто» на углу Рогнединской и Красноармейской (реконструкция последнего продолжалась более трех лет). Сейчас компания ISTIL Group предпринимателя Мухаммада Захура заканчивает реконструкцию здания гостиницы «Лейпциг» на ул. Прорезной, 24/39, где уже в следующем году откроется отель Renaissance под управлением Marriott.

Торговые центры в исторических зданиях появляются реже – обычно в зданиях с аналогичным первоначальным назначением. Наиболее яркий пример – ЦУМ, реконструкция которого началась в нынешнем и закончится в 2015 году. Площадь универмага при этом увеличится с 21 200 до 38 800 кв. м. Фасад будет сохранен, на сегодняшний день отказались и от его остекления. В компании «Эста Холдинг» обещают, что в ЦУМ будут привлечены профессиональные операторы с хорошим пониманием рынка, демократичной ценовой политикой и широким ассортиментом. Исполнительный директор компании Максим Громадцов говорит, что в проект планируется инвестировать $100 млн. Разбирает здание австрийская компания Strabag, а тендер на строительные работы еще продолжается.

Представители бизнеса сходятся во мнении, что для коммерческой недвижимости наличие истории у здания – это скорее маркетинговый ход. А увеличение финансовых показателей в подавляющем большинстве случаев незначительно. Затраты же на реконструкцию, в любом случае, будут выше, чем при строительстве с нуля или реконструкции «обычного» здания. По словам Смольниковой, минимум на 15-30%. «Реставрационные технологии более консервативны, а применение новых материалов и конструкций допускается не всегда», – подчеркивает Смольникова. Дихтяр отмечает, что статус памятника делает работы дороже на 30-50%.

Но и это далеко не предел. «Наш случай довольно редкий, – делится генеральный директор группы ISTIL Вадим Ноздря. – Ведь многое зависит от того, в каком техническом состоянии находится памятник и насколько должен отличаться ожидаемый результат от исходного состояния. Если вы просто укрепляете внутренние несущие конструкции и делаете косметический ремонт, то это незначительное удорожание, а если вам необходимо подводить под здание новые фундаменты, чтобы можно было с уверенностью говорить о том, что оно простоит еще 50-100 лет, то это совсем другая история, и в таком случае 50% не помогут». По его словам, общестроительные затраты на реставрацию здания гостиницы «Лейпциг» были в разы выше в сравнении с реконструкцией аналогичного по масштабам, но не исторического здания. Суммарные инвестиции в этот проект составят около $95 млн, из них $30 млн – привлеченный кредит ЕБРР, при этом, как отмечают в ISTIL, уникальность самого здания и восстановление памятника архитектуры послужили существенным аргументом для участия ЕБРР в финансировании этого проекта.

Около $35 млн, по оценкам экспертов, принесла Леониду Юрушеву реконструкция 1-й фазы БЦ «Леонардо» – он успел вовремя продать здание в конце 2006 г. за сумму, близкую к $95 млн.

Стоимость и высокие риски реконструкции-реставрации приводят к тому, что снос старого здания оказывается целесообразным в подавляющем большинстве случаев

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE в Украине

Но сегодня вложения в такие объекты из-за низкого спроса на отели и бизнес-центры, как правило, не оправдываются. Ноздря отмечает: «Мы не ожидаем быстрого возврата этой инвестиции, особенно в свете сегодняшних тенденций по заполняемости отелей такого класса». Директор по вопросам инвестиций DTZ в Украине Наталья Стельмах считает, что сейчас инвесторы если и будут вкладывать в новые исторические объекты, то в исключительных случаях. «Купят здание-памятник только при условии бросовой цены и если у инвестора есть возможность «заморозить» средства на 2-4 года, до восстановления рынка», – поясняет Стельмах.

В этом смысле опасения киевлян касательно судьбы «замка барона» на ул. Ярославов Вал, 1 (в начале ноября владелец всех квартир в этом доме Александр Лойфенфельд получил возможность начать процедуру приватизации земельного участка под зданием. – Forbes.ua) обоснованны. «У меня есть приглашение от собственника «замка барона» Александра Лойфенфельда принять участие в выставке икон, – говорит Андрей Ваврыш. – Собственник полтора года подряд оправдывается, что он якобы собирается что-то снести. Он говорит: «я что, сумасшедший? я владею таким прекрасным зданием, зачем его сносить?»»

Но объявление о продаже этого здания-памятника за $8 000 000 размещено в сети, а продается оно уже четыре года. «Это здание функционально малопригодно под современное использование, так как оно неэффективно с планировочной точки зрения. Учитывая то, что объект приобретался в период разогретого рынка, можно предположить, что здание обошлось нынешнему собственнику достаточно дорого при покупке, по нынешним меркам, поэтому, скорее всего, не имея желания принимать убытки при продаже, владелец и не снижает цену на протяжении нескольких лет. Финансовая же модель спекулятивной реставрации под отель, офис или дорогие апартаменты в силу жестких ограничений и из-за конъюнктуры рынка при запрашиваемой цене на приобретение здания не соответствует ожиданием рынка. Поэтому для реконструкции-реставрации такого объекта необходим особый интерес специфического покупателя, для которого важна не финансовая модель, а имиджевая составляющая такого проекта», – объясняет управляющий партнер компании CBRE в Украине Сергей Сергиенко.

-- Кризис жанра

По мнению Сергиенко, стоимость и высокие риски реконструкции-реставрации приводят к тому, что снос старого здания оказывается целесообразным в подавляющем большинстве случаев. «В основном с историческим зданием инвестору неудобно иметь дело, особенно когда его заставляют соблюдать фасадные линии, глубину этажа, высоту потолков, все то, что, как правило, несовместимо с понятием «эффективность», – говорит управляющий партнер CBRE. Поэтому, для того чтобы реконструкция дома-памятника была интересна собственнику, должна быть какая-то весомая причина или некая эмоциональная составляющая.

В противном случае строение, годами открытое всем семи ветрам, рано или поздно обрушивается либо его лишают охранного статуса и сносят. Пример – усадьба архитектора Казанского на ул. Сагайдачного, 1Б. В канун нового 2011 г. ее снесли, а экс-начальник ГУ охраны культурного наследия Руслан Кухаренко лишился должности и полгода провел в СИЗО. Владелец здания Валерий Хорошковский решил тогда этот вопрос через Министерство культуры.

Не выдержал противостояния владельцев и чиновников и недавно рухнул дом-памятник на пересечении ул. Жилянской и Горького. Это здание Михаил Бродский продал Геннадию Корбану и семье Аксельрода, которые планируют реализовать на освободившемся участке масштабное строительство. Такая же судьба может ожидать и здание на ул. Верхний Вал, 10.

Собственник еще одного исторического объекта на ул. Красноармейской, 98 – компания VS Energy предпринимателей Александра Бабакова и Михаила Спектора хотя формально и сохранила часть фасада трехэтажного здания, но надстроила еще 9 этажей в современном стиле. Реализованный проект вызывает недоумение у киевлян. Андрей Ваврыш пояснил, что в данном случае охранный статус не распространялся на высоту возможной реконструкции. «Я бы вообще задался вопросом, как это двухэтажное здание попало в памятники архитектуры, и в чем была исключительность этой части, которую сохранили… но не будем спорить со специалистами, которые занимаются охраной культурного наследия, – говорит заместитель главка архитектуры. – Ценность это здание потеряло не в момент, когда построили этот офис, а когда возвели огроменный комплекс «Торонто Киев», который забрал на себя абсолютно все акценты, и уже стало бессмысленным сохранение этой части…»

По данным ГУ охраны культурного наследия, в Киеве 3500 памятников. Из них 50 – в очень плохом состоянии

Так что при существующем уровне спроса, степени рисков и стоимости денег перспектива зданий-памятников выглядит не слишком радужной. Более того, иногда, наоборот, инвестор готов провести реставрационные работы, но не имеет такой возможности. Как рассказал Яков Дихтяр, один из владельцев 3-этажного особняка 19 века на Подоле уже четвертый год не может получить документы на участок под ним. «Процедура отвода и получения акта на землю сама по себе достаточно сложная и длительная – до 5-6 лет, – говорит Дихтяр. – Но в данном случае даже надежд никаких нет». Хозяина дома недавно оштрафовали за «неправомерный акт» – установку оградительного забора на участке. По словам Дихтяра, это далеко не единичный случай.

Как отмечает активист движения «Сохрани старый Киев!» Игорь Луценко, и чиновникам, и коммерсантам в Украине еще очень далеко до понимания ценности исторического наследия. «Уважительное отношение к исторической среде и памятникоохранному законодательству может дать прибыль. Как пример – элитный ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге в начале 2012 г. продан Morgan Stanley за сумму значительно выше рыночной. При этом американцы заплатили именно за «чистоту» объекта, который намеренно был гармонично вписан в соответствующее архитектурно-историческое окружение».

С этим мнением не согласна Наталья Стельмах. Она считает, что покупка «Галереи» за рекордную сумму в $1,1 млрд при инвестициях в $500 млн не связана с архитектурно-историческими факторами. «Фонд «поднял» €4 млрд, их надо инвестировать. Команде фонда менее трудоемко закрыть одну крупную сделку, нежели несколько мелких. За этот торговый центр заплатили слишком дорого, что позволило некоторым экспертам предположить, что он был куплен из каких-то личных интересов», – говорит Стельмах.

-- Что пообещали чиновники

Чтобы памятники реконструировались бережно и с пользой для дела, Киевглавархитектура совместно с агентством GIZ Министерства строительства Германии участвует в разработке специальной программы, на предмет внедрения полномасштабного проекта на территории города.

Аналогичная программа около двух лет назад начала внедряться во Львове, где насчитывается около 20 000 памятников. Данные об этих объектах, их состоянии, ограничениях и о том, что и как можно реставрировать, а что нет, были собраны воедино, и идея реставрации популяризируются среди потенциальных инвесторов. Кроме того, по словам Ваврыша, львовские власти выделяют 10% от общей сметы реконструкции из городского бюджета, если она реализуется в рамках установленных ограничений.

В Киеве программа тоже имеет все шансы заработать. Ваврыш пообещал, что уже в феврале-марте следующего 2013 года все потенциальные инвесторы смогут получить доступ к детальной информации о каждом из зданий – объектов культурного наследия. Всего в таком реестре будет 3555 памятников местного значения и 379 – государственного. В том числе, памятников, внесенных в реестр ЮНЕСКО – 124, имеющих научное значение – 379, местных – 1866, недавно обнаруженных – 1310.

В этом году в связи с отсутствием конкретных программ у органов местного самоуправления Министерство культуры не освоило порядка 50-60 млн грн – это средства, которые были выделены на сохранение культурного наследия

Андрей Ваврыш, замначальника ГУ градостроительства и архитектуры КГГА

Киев рассчитывает получить под эту программу грант. Возможно, программа частично будет финансироваться из местного или государственного бюджета. «В этом году в связи с отсутствием конкретных программ у органов местного самоуправления Министерство культуры не освоило порядка 50-60 млн грн – это средства, которые были выделены на сохранение культурного наследия», – говорит замначальника главка архитектуры.

«Открытая детальная информация по зданиям-памятникам однозначно будет полезна. Потенциальный инвестор сможет сразу понять, что ему можно, а что нельзя делать с каждым конкретным зданием в будущем, – говорит Сергиенко из CBRE. – Но, к сожалению, сегодня практически все, что связано с государством, с городом, существует отдельно от коммерческой реальности. А пока власть по-прежнему не способна предложить что-то адекватное. Поэтому то, что происходит с частным капиталом, в большинстве случаев – инициатива частного капитала».