Рієлтори, хто ви такі? Влада готує нові правила гри на ринку нерухомості

Влада під час війни зібралася переформатувати ринок рієлторських послуг, який в Україні десятиліттями діє стихійно. Зокрема, Верховна Рада готує законопроєкт, який має встановити правила роботи для посередників в угодах з придбання нерухомості, визначити їхні обов’язки та відповідальність перед клієнтами. Ідея проста: відсікти з ринку випадкових людей і зробити послуги прозорими.

Сьогодні ж ситуація характеризується коротким словом «хаос». Ніхто точно не знає, скільки рієлторів працює в Україні. За різними оцінками, їх може бути від 45 до 80 тис. Водночас представники професійної спільноти переконують: справжніх фахівців у цій сфері не більше ніж кілька тисяч.

Через відсутність регулювання клієнти платять посередницькі випадковим людям, які вклинилися між продавцем і покупцем, але в підсумку усі учасники угоди залишаються сам на сам із ризиками. І тут мова не лише про продавців і покупців житла, а й про орендарів.

«Главком» з’ясовував, що пропонує законотворець і чому спільноту посередників, які заробляють на угодах з продажу нерухомості, до якої вони не мають жодного стосунку, це вже не влаштовує. Також розкажемо, як регулюють ринок нерухомості інші держави.

Перша провальна спроба

Перша спроба законодавчо врегулювати ринок нерухомості відбулася ще у 1999 році. Верховна Рада підготувала проєкт Закону «Про рієлторську діяльність», який мав закласти правові основи для роботи посередників на ринку нерухомості. Однак закон так і не набрав чинності.

Причини тогочасного провалу були характерними для постперехідного законодавства: недостатнє лобіювання з боку ринку, відсутність інституційної готовності до регулювання та загальна нестабільність правового поля в перші роки незалежності. Ринок нерухомості тоді ще тільки формувався.

Спроба друга: законопроєкт про брокерську діяльність від Фонду держмайна

У середині 2000-х – на початку 2010-х Фонд державного майна України у співпраці з громадськими організаціями ринку нерухомості розробив законопроєкт «Про брокерську діяльність у сфері нерухомості». Документ пропонував чіткіший підхід: ввести поняття «брокер з нерухомості» та «агент з нерухомості», встановити обов'язок підтримувати рівень кваліфікації, розмежувати державне і громадське регулювання галузі та запровадити Державний реєстр брокерів і суб'єктів брокерської діяльності.

Фонд обґрунтовував необхідність закону просто: відсутність будь-якого законодавчого регулювання призводить до «повної недовіри до спеціалістів цієї галузі» та виникнення так званих «сірих рієлторів», діяльність яких фактично є шахрайством. Попри раціональність аргументів, законопроєкт так і не пройшов необхідних парламентських процедур і не був внесений на голосування.

Спроба третя: законопроєкт №3618

Найрезонанснішою стала спроба 2020 року. 9 червня група народних депутатів зареєструвала у Верховній Раді законопроєкт №3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні». Він передбачав запровадження обов'язкової сертифікації рієлторів у спеціально визначеній організації, створення Єдиної інформаційної бази даних нерухомості та «інформаційних паспортів» об'єктів.

Проте ринок одностайно відкинув пропозиції. Нотаріальна палата України провела правову експертизу документа і дійшла жорсткого висновку: законопроєкт не може бути прийнятий у запропонованій редакції, бо обмежував права власників самостійно розпоряджатися своїм майном – без рієлтора і без «паспорта об'єкта» продати чи здати нерухомість в оренду стало б неможливо. Це, на думку юристів, прямо порушувало Конституцію України та Цивільний кодекс.

Окрім того, законопроєкт надавав рієлторам практично необмежений доступ до державних реєстрів і персональних даних громадян, концентруючи цю базу в руках недержавної організації. Нотаріальна палата охарактеризувала це як «безпрецедентні ризики для громадян, бізнесу та держави».

Профільний урядовий комітет не підтримав законопроєкт. Представники ринку нерухомості подавали петиції до президента, вимагаючи повернути документ на доопрацювання. Попри те, що у лютому 2022 року законопроєкт уже стояв у порядку денному сесії, повномасштабне вторгнення Росії перекреслило законодавчу роботу. З тих пір він офіційно залишається в підвішеному стані.

Що зараз готує парламент

На початку 2026 року тема знову стала актуальною. У лютому голова Комітету Верховної Ради з питань державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк оголосила про створення при Комітеті робочої групи, яка аналізує стан ринку рієлторських послуг та готує законодавчі ініціативи.

Приводом для нового старту стало ухвалення законопроєкту №12377 «Про основні засади житлової політики» – частини зобов'язань України перед ЄС у межах програми Ukraine Facility. Саме в прикінцевих положеннях цього документа було прописано: протягом місяця після його підписання Комітет має надати законодавчі пропозиції щодо врегулювання ринку фахівців з нерухомості.

Шуляк окреслила основні принципи майбутнього регулювання: прозорі правила без монополій, захист прав споживачів, підвищення професійних стандартів. Вона підтвердила, що не підтримала законопроєкт №3618 саме через монопольні ризики: сертифікацію не можна прив'язувати до однієї організації, ринок має сам вирішити, як вона працюватиме.

За словами нардепки, ринок рієлторських послуг та оренди житла в Україні перебуває в «глибокій тіні». «За даними Державної податкової служби України за 2024 рік, офіційно доходи від оренди задекларували лише близько 900 осіб по всій країні. Основною причиною називають високий рівень оподаткування – власники житла сплачують близько 23 % отриманого доходу, що стримує легалізацію ринку», – зазначає Олена Шуляк.

Водночас на ринку фіксують численні випадки недобросовісних посередників, які отримують комісію, нічого реально не роблячи: клієнт сам знаходить об'єкт на онлайн-платформах, а рієлтор лише «супроводжує» угоду, простими словами – намагається заробити свій відсоток на рівному місці.

Що передбачатиме новий законопроєкт

Текст нового законопроєкту ще не написаний, він перебуває на стадії напрацювання робочою групою. За словами Шуляк та інших учасників процесу, документ формуватиметься навколо кількох ключових принципів.

Нове регулювання не передбачатиме обов'язкового ліцензування від державного органу і не прив'язуватиме доступ до ринку до єдиної сертифікаційної структури. Натомість, як зазначають ініціатори, ідеться про чіткі правила роботи, які дозволять клієнту розуміти, що саме він отримує, укладаючи договір з рієлтором; стандарти відповідальності за порушення зобов'язань; а також можливість для університетів готувати фахівців з нерухомості як окрему спеціальність.

Паралельно, за словами Шуляк, розглядаються пропозиції щодо зниження податкового навантаження для власників житла, яке здається в оренду. Очікується, що обидва напрями – регулювання рієлторів і оподаткування оренди – увійдуть до одного законодавчого пакета.

Відповідно до прикінцевих положень закону №12377 про основи житлової політики, законодавчі пропозиції мають бути передані на розгляд профільного міністерства та парламенту протягом місяця після набуття ним чинності. Втім, у самій Раді визнають, що в умовах воєнного стану терміни можуть зміщуватись.

Ринок без правил

Депутатка Олена Шуляк у коментарі «Главкому» детальніше пояснила у чому проблема: нині ринок рієлторських послуг існує без чітких стандартів. «Сьогодні в Україні немає чітких стандартів роботи рієлторів, прозорих вимог до договорів і зрозумілої структури вартості послуг. Водночас немає точних даних кількість фахівців, які працюють у цій сфері, як і системного розуміння якості послуг», – констатує парламентарка.

Олени Шуляк вважає, що ринок рієлторських послуг та оренди житла в Україні перебуває в «глибокій тіні»

фото: Станіслав Груздєв, glavcom.ua

Шуляк зазначає, що оплата послуг рієлтора повинна відповідати реальному обсягу роботи. «Якщо рієлтор не перевіряє документи, не проводить переговори, не знижує ризики для клієнта і не супроводжує угоду комплексно – комісія не може бути виправданою», – наголосила вона.

Іншими словами, клієнт повинен чітко розуміти, за що саме він платить: які послуги входять у роботу рієлтора, які ризики він бере на себе і яку відповідальність несе, а не просто «стрибає» в угоду і отримує свій відсоток.

Питання врегулювання рієлторської діяльності спершу намагалися включити до ширшої реформи житлової політики. Відповідні норми навіть з’явилися у прикінцевих положеннях законопроєкту №12377, який став законом і набрав чинності у лютому 2026 року.

Втім під час доопрацювання стало зрозуміло, що тема рієлторів надто складна, щоб інтегрувати її в рамки одного «житлового» документа. Тому вирішили готувати окремий закон.

«Ми передбачили, що після ухвалення «житлового» законопроєкту комітет має надати законодавчі пропозиції щодо врегулювання роботи фахівців з нерухомості. У процесі стало очевидно, що потрібен окремий, повноцінний законопроєкт», – пояснила Шуляк.

Нардепка розповіла, що на базі парламентського комітету вже створено робочу групу, яка займається підготовкою документа. До роботи залучили представників професійного середовища, експертів і профільні асоціації.

Водночас творці закону запевняють: мета нового закону – не створити нову монополію на ринку. «Наше завдання – напрацювати життєздатний механізм регулювання без монопольних зловживань і без примусових схем. Ми не підтримуємо ідеї створення єдиної обов’язкової організації чи штучних бар’єрів для входу на ринок», – підкреслила Шуляк.

Очікується, що робоча група працюватиме кілька місяців, після чого напрацьовані пропозиції будуть оформлені у законопроєкт. «У цілому може йтися про близько року системної роботи, адже країні потрібен не декларативний, а якісний і збалансований закон, який підвищить довіру до ринку, захистить споживачів і легалізує цивілізовану модель роботи рієлторських послуг», – додала нардепка.

Рієлторська спільнота: закон може «поховати» професію

Попри заяви влади про «діалог», представники професійної спільноти вже бачать у новому законопроєкті, який ще навіть не написаний, приховані загрози. Президентка Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Олена Гайдамаха у коментарі «Главкому» назвала ризики, які роблять поточні напрацювання відірваними від реальності.

Олена Гайдамаха сумнівається, що новий закон реально зможе вивести ринок із тіні

фото: Олена Гайдамаха/Facebook

За словами Гайдамахи, ринок нерухомості вже має власні інструменти саморегулювання.  «У професійній спільноті існують реєстри рієлторів, стандарти діяльності та кодекс етики. Ми постійно навчаємо фахівців, реагуємо на зміни в законодавстві та на ринку», – пояснює вона.

Водночас вже виникають питання до процесу підготовки законопроєкту. Олена Гайдамаха підтвердила, що представники Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України беруть участь у роботі профільної групи при парламентському комітеті. До її складу від асоціації увійшли кілька юристів, економіст та сама президентка організації.

Однак учасники ринку поки не відчувають, що їхню позицію повною мірою враховують під час обговорення майбутнього законопроєкту. «Ми беремо участь у роботі групи, але часто не отримуємо чітких відповідей на наші запитання. Складається враження, що багато рішень уже сформовані заздалегідь», – зазначає Гайдамаха.

Гайдамаха додає, що представники ринку побоюються формального діалогу, коли професійні асоціації запрошують до обговорення, але їхні пропозиції не впливають на остаточну редакцію документа. «Ми підтримуємо ідею врегулювання ринку. Але важливо, щоб закон справді створювався разом із професійною спільнотою, а не лише декларував таку співпрацю», – наголосила фахівчиня.

Водночас Гайдамаха не заперечує, що певні правила на ринку можуть бути корисними. Однак, на її думку, важливо, щоб вони створювалися з урахуванням реальної практики роботи рієлторів. «Якщо держава хоче встановити єдині стандарти, це може бути позитивним кроком. Але дуже важливо, щоб під час підготовки законопроєкту влада прислухалася до тих, хто працює на ринку», – каже вона. «Фактично пропонується система, схожа на отримання водійських прав: якщо не склав іспит – не можеш працювати. А якщо не склав повторно – чекай ще рік. Це означає, що людина може залишитися без роботи на тривалий час».

Найбільший спротив професійної спільноти викликають спроби держави перекласти на плечі рієлторів функції контролюючих органів, які фактично виходять за межі їхньої професійної компетенції.

«Рієлтор повинен перевіряти походження коштів покупця, ризики відмивання грошей, технічний стан житла. Але як саме він має це робити? У нього немає повноважень для таких перевірок», – зазначає Гайдамаха. Крім того, вона зазначає, що нове регулювання може повторити помилки минулих років, коли участь посередника намагалися зробити обов'язковою для будь-якої операції з нерухомістю. Олена Гайдамаха наголошує, що такий підхід прямо порушує право власника вільно розпоряджатися своїм майном.

«Наприклад, людина хоче продати квартиру знайомим або родичам. Навіщо їй у такій угоді обов’язково залучати рієлтора? А якщо держава фактично змусить проводити угоди лише через посередника – це вже питання конституційних прав», – зазначає фахівчиня.

У професійній спільноті також застерігають: надмірне регулювання може призвести до зменшення кількості фахівців на ринку та зростання вартості їхніх послуг.

«Ми бачимо приклад із діяльністю оцінювачів: після змін до законодавства, які впровадили державну монополію на сертифікацію та обмежили кількість акредитованих організацій, їхня кількість суттєво зменшилася. Є ризик, що з рієлторами може статися те саме», – каже Гайдамаха.

Гайдамаха також сумнівається, що новий закон реально допоможе вивести ринок із тіні.

«Якщо держава знає агентства, які не сплачують податки, то для цього вже існують механізми перевірок. Тому питання: як саме новий закон змусить працювати легально тих, хто сьогодні працює в тіні?» – додає вона.

На думку фахівчині, ефективніше було б не створювати нові регуляції, а змінити податкові умови на ринку оренди.

«Якби податок був на рівні до 10% (нині фізичні особи, які здають нерухомість в оренду без ФОП, сплачують загальний податок 23% із доходу: 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору – «Главком»), люди самі були б зацікавлені платити його. Натомість зараз податкове навантаження значно вище», – пояснює вона.

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості додає: професійна спільнота в Україні вже багато років співпрацює з міжнародними партнерами та переймає їхній досвід.

Вона нагадала, що ще у 2002 році асоціація підписала меморандум про співпрацю з National Association of Realtors – найбільшою професійною організацією рієлторів у США. «Американські колеги проводили для наших рієлторів потужні навчальні курси. За цей час навчання у їхніх програмах пройшли близько півтори тисячі українських фахівців», – розповіла Гайдамаха.

За словами фахівчині, останнім часом американські рієлтори також почали цікавитися українськими напрацюваннями – зокрема моделлю роботи з покупцем на ринку нерухомості.

Зараз влада і представники ринку нерухомості лише намагаються знайти спільне рішення. В Асоціації фахівців з нерухомості кажуть, що готові співпрацювати з державою, але наполягають: майбутній закон має бути якісним і враховувати їхні вимоги.

Світовий досвід: як працює ринок рієлторів у різних країнах

Європейські країни та США по-різному регулюють діяльність рієлторів. Проте у більшості розвинених ринків держава встановлює чіткі правила роботи для посередників у сфері нерухомості. Найчастіше йдеться про ліцензію або професійну сертифікацію.

У Сполучених Штатах Америки рієлтори працюють лише за ліцензією. Кожен штат видає власну. Людина повинна пройти навчання, скласти іспит і регулярно підтверджувати свою кваліфікацію. Важливу роль на ринку відіграє також National Association of Realtors. Ця організація об’єднує рієлторів і встановлює для них кодекс етики. Члени асоціації повинні дотримуватися професійних стандартів. Порушники можуть втратити членство або ліцензію. Завдяки поєднанню державного контролю і професійних правил американський ринок нерухомості вважається одним із найпрозоріших у світі.

У Великій Британії влада регулює ринок м’якіше. Закон не вимагає обов’язкової державної ліцензії для рієлторів. Проте агенти повинні бути членами професійних об’єднань. Наприклад, вони вступають до Propertymark або Royal Institution of Chartered Surveyors. Ці організації встановлюють стандарти роботи і розглядають скарги клієнтів. Вони також вимагають страхування професійної відповідальності.

У Польщі до 2014 року рієлтори повинні були отримувати державну ліцензію. Вони також страхували свою професійну відповідальність. Пізніше влада скасувала ці вимоги. Держава провела дерегуляцію ринку. Після цього працювати рієлтором стало простіше. Водночас кількість скарг від клієнтів зросла. Сьогодні польські експерти знову обговорюють повернення обов’язкової сертифікації.

У Німеччині рієлтор повинен отримати спеціальний дозвіл на роботу. Людина повинна підтвердити відсутність судимостей і фінансову надійність. Закон також зобов’язує агентів регулярно підвищувати кваліфікацію. Крім того, у 2020 році країна змінила правила оплати послуг рієлтора. Закон запровадив принцип: «хто замовляє послугу, той і платить». У багатьох випадках продавець і покупець тепер ділять комісію порівну.

Кароліна Терещенко, «Главком»