«Ця квартира з шахедного, а ця – з ракетного боку». Розмова з рієлтором про купівлю житла під час війни

«У 2023 році знайомий купив п’ять квартир на Салтівці у Харкові. Вклався по $5-7 тис. у кожну. Я поцікавилася у нього: «Навіщо це тобі, сюди постійно прилітає?». Відповідь вразила: «Коли війна закінчиться, одну квартиру точно продам. У всі ж не прилетить…».

Таку розмову «Главкому» переповіла президентка Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Олена Гайдамаха. Експертка визнає: подібні випадки під час великої війни не є масовими. Навпаки – ринок нерухомості переживає надскладні часи, його перекосило: більше житла будується на Західній Україні, а десь – все завмерло. Загалом по Україні темпи будівництва житла суттєво просіли порівняно з часами до вторгнення.

За даними грудневого Звіту про фінансову стабільність, підготовленого Національним банком, в Україні попит на житлову нерухомість поступово зростає, здебільшого попит є на готове дешевше житло. Пропозиція несуттєво поповнюється, переважно за рахунок добудови об’єктів, які починали будуватися до 2022 року, а нові комплекси зводяться лише на Заході країни.

Водночас, як зауважили аналітики Нацбанку, між пропозицією житла та побажаннями потенційних покупців є значні невідповідності: ринок відновлюється повільно. Проте з огляду на зростання доходів цінові умови придбання житла тепер навіть сприятливіші, ніж у 2021 році. Щоправда, ключовими тепер є безпекові ризики, і саме вони стримують покупців від придбання житла.

«Главком» розпитав у Олени Гайдамахи, в якому стані перебуває ринок нерухомості країни наприкінці третього року повномасштабної війни, куди нині вона б радила інвестувати та яка доля чекає на численні столичні довгобуди.

«Програма «Єоселя» сама себе втопила»

Три роки повномасштабної війни з Росією, як вони змінили вітчизняний ринок нерухомості?

Десь ціни зростають, а десь вони падають. Якщо аналізувати прифронтові області (Сумщину, Харківщину, Запоріжжя, Херсонщину), то там ціни низькі. Наприклад, у Херсоні немає як такого ринку нерухомості, він стоїть. Одна з причин – щоденні інтенсивні ворожі обстріли цивільної інфраструктури. У Харкові ціни на житло «впали» на 75% порівняно з довоєнним періодом. Є випадки, коли однокімнатну квартиру можна купити менш ніж за $10 тис. Більш-менш зберігся ринок нерухомості у Запоріжжі, але й там дуже низькі ціни.

Нині багато людей купують житло безпосередньо через державні програми. Насамперед внутрішньо переміщені особи, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України, користуються урядовою постановою №280, яка передбачає механізм грошової компенсації.

Колись популярна державна програма державна програма «Єоселя», переконана, сама себе втопила. Справа в тім, що за умовами програми до грудня 2024 року можна було купувати будь-яку нерухомість не старше 55 років у невеликих населених пунктах. Наразі діє єдиний критерій: під кредитування програми «Єоселя» потрапляє житло, що введено в експлуатацію не більше трьох років. Зрозуміло, що йдеться про квартири або будинки, що почали зводитися під час вторгнення або здалися в експлуатацію у цей період. Відповідно, такої нерухомості обмаль, при цьому ціни на неї дуже високі. Самі ж потенційні покупці не поспішають інвестувати кошти у «голі» квадратні метри, позики під які надає держава. У цілому, угоди за програмою «Єоселя» скоротилися у 10 разів!

Крім того, варто наголосити, що падіння вартості нерухомості торкнулося й столиці. Якщо узагальнити, то ціни на житло у Києві не досягли довоєнної відмітки на 3-5%. Це стосується і оренди, і продажу.

Дуже неочікувана ситуація з вартістю нерухомості на Миколаївщині. У цій прифронтовій області, куди долітають навіть КАБи, зросли ціни на житло. Все через те, що багато місцевих, отримуючи виплати від держави за свої зруйновані помешкання, не переїжджають в інші області, а тут же купують будинки чи квартири.

Ціни на житло у Києві не досягли довоєнної відмітки, стверджує глава Асоціації ріелторів України Олена Гайдамаха

фото: Олена Гайдамаха/Facebook

Справжній будівельний бум спостерігається на Івано-Франківщині, Львівщині, Буковині та Закарпатті. Ціни у новобудовах стартують від $950 за кв. м на етапі котловану. Коли ж будівництво завершено, продаж квартир стартує з $1,3 тис. за «квадрат». Вважаю, що ця ситуація, за умови завершення війни, може мати зворотній ефект: західні області не мають стільки підприємств та вільних вакансій, щоб забезпечити роботою велику кількість внутрішніх переселенців. Тому їм з часом доведеться продати придбане житло і переїхати, скажімо, у міста-мільйонники у пошуках заробітків.

Які б ви відмітили б ключові ризики для покупців і продавців нерухомості під час війни? Звичайно, окрім безпекових…

Раджу прискіпливіше перевіряти відомості у державних реєстрах перед укладанням договорів купівлі-продажу нерухомості. Це передовсім пов’язано з нещодавньою хакерською атакою на реєстри Міністерства юстиції. Більше місяця «лежав» реєстр речових прав на нерухоме майно і лише з 27 січня відновилося його коректна робота. Тому сторонам, які мають намір щось продати або придбати, варто скористатися послугами фахових нотаріусів. До речі, до оформлення договорів купівлі-продажу житла нотаріус перевіряє інформацію про осіб та нерухомість у майже 30 реєстрах.

«Україна входить у трійку країн Європи за високими податковими зборами з ринку нерухомості»

У 2022 році багато орендодавців робили певні знижки. Наприклад, за двокімнатну київську квартиру біля метро Оболонь у мирний час орендарі платили 10 тис. грн плюс комунальні послуги. Коли почалася велика війна, власниця житла за пару місяців взагалі не брала грошей за оренду, лише просила оплачувати комірне. Ближче до осені 2022-го цінова ситуація з орендою нерухомості повернулася на довоєнний період, плата навіть почала зростати. Нині вже за таке житло треба викласти 15 тис. грн у місяць без компослуг. На вашу думку, що підігріває ринок оренди житла у Києві?

Це поодинокі випадки. За нашими спостереженнями, ринок оренди житла не досяг довоєнного рівня. До слова, в управлінні моєї рієлторської агенції перебуває чимало квартир, вартість оренди яких поступово підвищується, але ще не вийшла на позиції, що були перед війною. Наприклад, одну з таких квартир люди знімали за 19 тис. грн у місяць плюс комунальні. Дійсно, у середині 2022 року ціни на оренду зменшилися, а потім поступово почали зростати. Зараз за вказану квартиру орендарі платять 16 тис. грн.

З інших тенденцій: переселенці з прифронтових територій, переїжджаючи до Києва, шукають економ-варіанти для винаймання. Ідеться про оренду квартир у діапазоні 6-8 тис. грн. Такі пропозиції трапляються, але стан такого житла бажає бути кращим.

Що дивує: попри часті шахедні та ракетні атаки, молодь все рівно обирає високі поверхи. Однак є умова: якщо у будинку є генератор, який живить ліфти на випадок блекаутів. Якщо ж немає цього обладнання, то ціни на оренду нерухомості можуть будуть нижчими.

У середовищі рієлторів побутує жарт. Представник агенції нерухомості показує квартири: «Оця квартира з «шахедного» боку, а оця – з ракетного». А клієнт запитує: «Скажіть, будь ласка, а яку з них ви порадите обрати?».

Асоціація фахівців з нерухомості зверталася до Міністерства юстиції з проханням перегляду податкового навантаження на час воєнного стану для орендодавців, котрі легально здають нерухомість. Поки не знайшли порозуміння. Річ у тім, що Україна входить у трійку країн Європи за високими податковими зборами з ринку нерухомості. Сьогодні, щоб реалізувати житло в Україні, переважно йдеться про новобудови, доведеться сплатити 12% податків від вартості продажу оселі.

У якому сегменті ринку нині найбільший попит і наскільки його задовольняє сам пропозиція?

Здебільшого, житло купляють ті, хто мають «живі» гроші, не розраховуючи на жодні іпотечні кредити. Попитом користуються однокімнатні квартири з мінімальним оздобленням. Не повірите, але покупці розбирають нерухомість у будинках, які зазнали «шахедних» ударів. Візьмімо столичні житлові комплекси на кшталт «Варшавський», «Діброва парк»: тут однокімнатні квартири продаються за $60 тис. і вище. І на них є попит.

«Ціни на вартісне житло впали на 50%»

Ще цікаве спостереження. На сайтах оголошень є пропозиції на квартири у столиці, ціни на які можуть складати пів мільйона, мільйон, а той кілька мільйонів доларів. Який сенс купувати нерухомість у місті, де є щоденна загроза ракетних ударів? Для покупця з такими можливостями логічніше придбати житло в європейських країнах, і не гіршого рівня якості, і з іншим рівнем безпеки?

Наведу приклад, який не стосується Києва. У 2023 році знайомий купив п’ять квартир на Салтівці у Харкові (густонаселений житловий масив, де 70% будівель пошкоджено чи знищено від ударів окупантів – «Главком»). Вклався по $5-7 тис. у кожну. Я поцікавилася у нього: «Навіщо тобі нерухомість, куди постійно прилітає?». Відповідь вразила: «Коли війна закінчиться, одну квартиру точно продам. У всі ж не прилетить…».

Що стосується вартісного житла, то ціни на нього впали на 50%. Якщо у мирний час квартира чи будинок коштували $3-5 млн, то тепер їхня ціна $1,5-2 млн. Подібні об’єкти продаються, але дуже мало. Розрахунок у таких угодах, переважно криптовалютою.

Це масове явище в елітному сегменті?

Взагалі-то, подібні операції у крипті, нечасто відбуваються. Здебільшого, це можливо тоді, коли власник живе за кордоном і таким чином легалізує кошти. Що стосується сплати всіх податків за таку продаж, то тут усе чисто: проводки відбуваються у безготівковий спосіб у гривні.

Іще п’ять років тому «Главком» оприлюднив сумну статистику: в Україні тоді простоювало близько 18 тис. квартир. Нині ж ситуація, очевидно, у кілька разів гірша. Який бачите вихід для інвесторів і забудовників?

Обов’язково треба все добудовувати. За грубими підрахунками, це дасть можливість ввести в експлуатацію, щонайменше, 50 тис. квартир, будівництво яких нині заморожено. Біда у тому, що збанкрутувало багато забудовників, серед них велика компанія «Київміськбуд». Схожа ситуація із забудовником «Сага девелопмент». На окремих об’єктах, на кшталт ЖК «Рибальський», ведеться будівництво, але дуже повільно.

Я, як і чимало киян, також стала жертвою ненадійного столичного забудовника «Аркада». При чому з мого боку була стовідсоткова проплата на етапі будівництва будинку. На початку 2022 року мені прийшов лист від компанії, яка взяла на себе зобов’язання завершити будівництво, із запевненнями: у 2026 році все добудуємо. І що ви думаєте, вони щось роблять? Нічого!

На мою думку, потрібне вольове рішення київської влади, щоб довести до логічного завершення питання житлових довгобудів. Тим паче, попит покупців на житло є високим.

Яка доля, на вашу думку, очікує старе житло: «сталінки», «хрущовки», «брежнєвки»? Не секрет, що вони за своїм станом вже давно не відповідають ніяким сучасним уявленням про якісне житло. Чи варто в нього вкладатися?

Поки немає державних програм, які передбачали б реконструкцію чи знесення старого житлового фонду. Що помітила: протягом 2024 року київські жеки та ОСББ масово приступили до заміни вікон у старих будинках та наведення ладу в середині під’їздів. Усі перечікують війну, а тоді щось плануватимуть.

Після публікації інтерв’ю до редакції звернувся оператор програми «Укрфінжитло» з уточненнями щодо тез президентки Асоціації ріелторів, яка стосувалися програми «єОселя». Отже, за даними «Укрфінжитла», протягом 2024 року було видано 8717 кредитів у рамках державної програми «єОселя».

«Наприкінці грудня 2024-у січні 2025 року угоди не укладалися, оскільки не працювали реєстри. Водночас з моменту відновлення роботи реєстрів та роботи послуги «єОселі», а саме з 22 січня 2025 по сьогодні видано 474 кредити», – уточнили в «Укрфінжитлі».

Крім цього, оператор держпрограми зауважив, що після рішення Кабміну, змінилися умови надання іпотечних кредитів. Також запроваджено обмеження максимального віку житла трьома роками. Зокрема, умова про вік житла до трьох років і діяла до цього, окрім категорій, яким іпотека була доступна під 3% та ветеранам.

«Укрфінжитло» підсумувало: нині можна отримати іпотеку на квартиру у 201 будинку від 91 забудовника. Ця інформація доступна на сайті «Укрфінжитла» за гіперпосиланням. 

Віталій Тараненко, «Главком»