рус

    Натисніть «Подобається», щоб читати
    Glavcom.ua в Facebook

    Я вже читаю Glavcom в Facebook

    Ігор Кушнір: Для порятунку інвесторів «Укрбуду» не вистачає 2 млрд грн

    інтерв'ю
    • Наталія Сокирчук
    • Розсилка
    Президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір - Ігор Кушнір: Для порятунку інвесторів «Укрбуду» не вистачає 2 млрд грн
    Президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір

    Будівельна піраміда «Укрбуду». Хто врятує десятки тисяч інвесторів?

    На українському ринку нерухомості вже не перший місяць розгортаються драматичні події. І справа тут не лише в карантині. Ще у січні 2020-го суд заарештував корпоративні права та земельні ділянки «Укрбуду» - компанії, яка стрімко увірвалась у число лідерів столичної забудови. Експрезидент компанії Максим Микитась підозрюється у використанні корупційних схем із нерухомістю для військовослужбовців Нацгвардії. Через проблеми у власника, у компанії виник брак коштів, «Укрбуд» не зміг добудувати 23 об'єкти (невеликий офісний центр і 22 житлових комплекси). Ризик втрати інвестиції навис над 13 тисячами родин, які вклались у будівництво.

    Нова влада, добре розуміючи загрозу, яку несе така ситуація, почала шукати шляхи вирішення проблеми. У підсумку з небагатьох варіантів вибрали очевидний: відповідальність ввести ці об'єкти поклали на найбільший будівельний холдинг «Київміськбуд».

    І президент Володимир Зеленський, і перший заступник глави Офісу глави держави Сергій Трофімов, і уряд заявляли про свою підтримку «Київміськбуду». Щоправда, заяви влади і реальність в українських умовах не завжди одне і те ж. Інвестори, розуміючи, що справа не рухається з місця, продовжують стукати у владні кабінети, а «Київміськбуд» заявляє, що обіцяної підтримки держави він досі так і не отримав.

    До прикладу, компанія не може взятися за добудову житлових комплексів «Оберіг-2» і «Арт хаус» через відсутність домовленостей з Міноборони, оскільки об’єкти зводяться на землях установи. І це не єдина проблема...

    І в Офісі президента, і в уряді, і в столичній адміністрації розуміють, що просто відмахнутися від проблеми «Укрбуду» не можна. По-перше, за оцінками експертів, на цю компанію припадає вагома частина ринку: понад 20%. По-друге, у новобудови «Укрбуду» інвестували тисячі громадян, і у своїй більшості – це активні люди, які готові до протестних акцій. Остання з них відбулась 15 червня, інвестори провели акцію під Офісом президента – принесли п'ятиметрову «таблетку для поліпшення пам'яті президента». Вони стверджують, що Володимир Зеленський забув про свою обіцянку про те, що житлові комплекси будуть добудовані.


    Мітингувальники принесли під ОП п'ятиметрову «таблетку для поліпшення пам'яті президента». Фото «Укрінформ»
    Мітингувальники принесли під ОП п'ятиметрову «таблетку для поліпшення пам'яті президента». Фото «Укрінформ»

    Про те, що відбувається зі спадком «Укрбуду» «Главкому» розповів голова правління – президент ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Ігор Кушнір. Але почали ми розмову з того, як один з найбільших забудовників країни проходить карантин і як пандемія змінює ринок первинної нерухомості.

    Як змінилися обсяги продажів житла за останні три місяці?

    Впродовж першого тижня після запровадження карантину дзвінків у відділ продажу щодо купівлі практично не було. У суспільстві панували панічні настрої, люди розгубились і за нерухомістю не поспішали. Проте вже через тиждень ситуація почала вирівнюватись: отямившись, люди почали думати, куди вкладати кошти. Якщо під час першого тижня карантину ми надавали 3-5 онлайн-консультацій на день, то у середині квітня їхня кількість зросла до 20-25.

    Якщо ж брати динаміку за останні три місяці, то у березні продажі були незначною мірою нижчими, ніж у докарантинний період. Квітень був провальним, а у травні ситуація вирівнялась – кількість угод щодо купівлі квартир була приблизно такою ж, як у березні.

    Портрет покупця нерухомості під час карантину чимось відрізняється від звичного?

    Ні, він суттєво не відрізняється від покупця у позакарантинний час. Дещо збільшилась кількість осіб, які інвестували кошти у нерухомість з метою їх збереження. Крім того, останнім часом покупці стали більш прискіпливими: цікавляться документами на будівництво, його законністю, часто приходять із юристами. Щоправда, такий тренд розпочався задовго до карантину. На мою думку, це дуже хороша тенденція.

    Яких змін за останній рік, а особливо за останні три місяці, зазнала цінова політика на ринку нової житлової нерухомості?

    Якщо взяти «сухі» статистичні дані, то у червні 2019 року середня вартість квадратного метра по Києву становила 23 тис. грн., а у травні 2020-го цифра зросла вже до 25 тис грн. за квадрат. Якщо говорити про останні 3 місяці, то активних змін не відбулося, ціни залишались плюс-мінус на одному рівні. 

    «Квартиру невеликої площі сьогодні можна купити за 725 тис. грн»

    Яка середня вартість квадратного метра і загалом середньої квартири у «Київмісьбуду» з початку року?

    У Києві вартість квадратного метра у будинках «Київміськбуду» стартує від 17 тис. грн. Середній показник коливається близько 22 тис. грн. Вартість квартири залежить не лише від метражу, грає роль і клас об'єкта, і місце розташування, і етап робіт на будівельному майданчику. Чим ближче до завершення будівництва, тим вищою є ціна. Якщо говорити в цілому, то квартиру невеликої площі сьогодні можна купити за 725 тис. грн. Середня вартість квартири по компанії становить приблизно 1,5 млн грн.    

    Як змінилась собівартість будівництва у порівнянні з минулим роком?

    Собівартість незначною мірою, але зросла. Відповідно до розрахунків, оприлюднених Мінрегіоном, собівартість будівельно-монтажних робіт зі зведення квадратного метра у Києві становить майже 15 тис. грн. До цього показника додаються витрати на земельну ділянку (купівля або оренда), проект і все інше. Як бачите, про надприбутки не йдеться.

    Яку частку ринку первинної нерухомості займає «Київміськбуд» сьогодні?

    Думаю, десь четверту частину. Принаймні, якщо порахувати відсоток від загальної кількості квадратних метрів, які зводять топ-15 забудовників столиці, то виходить саме такий показник. Але це без урахування об'єктів «Укрбуду». 

    До «Укрбуду» ми зараз обов’язково повернемося. Дозвольте завершити тему карантину.  Чи скорочувала компанія працівників, знижувала зарплати?

    Ані, скорочення працівників, ані зниження заробітних плат у «Київміськбуді» не було. Із середини березня до травня включно більша частина працівників або працювали у віддаленому режимі, або перебували у відпустках. Керівники підрозділів, відповідальні за певні ділянки роботу приїжджали в офіс на кілька годин. В офісі витримується масочний режим та інші санітарно-епідеміологічні заходи. Працівники, чия специфіка не передбачає віддаленого режиму роботи, перебували у відпустках.

    Якою є середня зарплата по холдингу?

    На сьогодні вона складає в середньому 15 тис. грн. Ставка співробітникам переглядається  щороку з урахуванням індексації. 


    Ігор Кушнір

    «Рентабельність об’єктів «Укрбуду» майже нульова»

    Ви казали, що без вагань погодилися добудовувати житлові комплекси «Укрбуду», коли виникла проблемна ситуація, але без підтримки держави ці будівництва перетворяться на заморожені впродовж десятків років». Якою має бути ця підтримка і чи є якісь зрушення у цьому питанні?

    Ми розуміли, що падіння «Укрбуду» вплине на всю будівельну галузь. За масштабом будівництва лише «Київміськбуд» міг потягнути такий обсяг. Тому ми взялися добудовувати. І за перші місяці взяли дуже гарний темп. Провели і фінансовий, і технічний аудит, прийняли перші п’ять з 22 житлових об’єктів. Але  аудит нам чітко показав: приймати потрібно лише всі об’єкти разом, адже більша частина з ЖК, що залишилися, мінусові, лише чотири можуть забезпечити прибуток, за рахунок якого буде можливість витягнути весь цей проект. Але всі вони будувалися на землях Міністерства оборони, тому ми зіткнулися з бюрократією та нерозумінням проблеми з боку відомства. 

    Ті житлові комплекси, які ми прийняли, готові до введення в експлуатацію, але ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція України) відмовляє, посилаючись на формальні причини. 

    І ще важливе питання – фінансування будівництва. На добудову всіх житлових комплексів «Укрбуду» не вистачає 2 млрд грн. Де ми їх повинні взяти? Ми запропонували дієвий механізм – викуп квартир Державною іпотечною установою. Тобто ми не просимо нам ці гроші подарувати, ДІУ все одне буде купувати квартири за своїми програмами. І це допомогло б нам  отримати необхідну суму на одночасний старт робіт на такій великій кількості будівельних майданчиків.

    Чи йде діалог з Міноборони, через позицію якого загальмувалась передача чотирьох об’єктів? Чи вам зрозуміла його позиція?

    На щастя, діалог з’явився: новий міністр провів вже кілька нарад, в тому числі й з нами, з інвесторами. Сподіваюся, проблема буде вирішена. Але оптимізм наш дуже стриманий, ми вже набили чимало ґуль. Зараз ми бачимо, що Міноборони направило листа  до уряду з проханням винести питання на засідання Кабміну, зібрало всі зацікавлені сторони, почуло нашу позицію щодо фінансового боку проекту – з викладками результатів аудиту. Тобто ми зрушили з мертвої точки.

    «Ми не будемо добудовувати за кимось за рахунок інвесторів «Київміськбуду»

    Наскільки ефективним є ваш контакт з першим заступником голови Офісу президента Сергієм Трофімовим, який займається цією проблемою? Чи була яка допомога від когось ще з Офісу глави держави?

    Ми пишемо листи, інвестори пишуть листи, їх пересилають на виконавців з дорученнями «опрацювати». На цьому поки що все. Чи ефективно це? Побачимо. Листування з Міноборони тривало у нас три місяці, було написано більше 20 листів, до того, як робота ввійшла в конструктивне русло. Безумовно, все повинно робитися в рамках повноважень кожного з державних органів. Але від зайвої бюрократії вкладники втрачають терпіння, виходять на мітинги, вже не вірять обіцянкам –  їм потрібен результат!

    Чи є затверджена програма добудови?

    Ми розуміємо скільки потрібно грошей на добудову об’єктів. Ми розуміємо всі проблемні питання. Є план їх вирішення, який давно направили й до уряду, й до інших органів влади, в компетенції яких знаходяться ці питання. Але все зрушиться з місця, коли подолаємо три основні перепони: підписання договорів на тих самих умовах, визначення джерел фінансування та зняття перешкод щодо введення в експлуатацію добудованих об’єктів. 

    Яка рентабельність цих об’єктів?

    Майже нульова. Забагато грошей виведено. Але ми знаємо, як вийти в плюс, інакше братися за це немає сенсу. Ми не будемо добудовувати за кимось за рахунок інвесторів «Київміськбуду». В цілому, об’єкти «Укрбуду» здатні прогодувати самі себе. Просто необхідно, щоб кожен на своєму місті не заважав процесу, а допомагав. Цього чекає 13 тисяч сімей.

    Головні умови, за яких «Київміськбуд» погодився добудувати об’єкти «Укрбуду»?

    Умова єдина – нам будуть допомагати. Але цей процес щось затягнувся. Яка основна допомога потрібна, я вже сказав, а є ще товстенна папка з детальним планом, де які недоліки необхідно усунути, починаючи від приведення в порядок проектної документації до цільового призначення землі.

    Чи є варіант, що якісь об’єкти добудуєте, а якісь – ні? Які критерії відбору?

    Ніяких критеріїв відбору немає. Ми приймаємо всі об’єкти, які нам готові передати. Але не завжди замовники (користувачі чи власники земельних ділянок) йдуть на зустріч. Багато хто хоче додатково заробити на цьому, але це не той випадок. 

    Чи спілкуєтеся з інвесторами «Укрбуду»? Чи очікується додаткове фінансове навантаження на них у зв’язку із добудовою об’єктів?

    Ми, напевно, єдині, хто тримає постійний зв'язок з інвесторами. До карантину я особисто проводив регулярні зустрічі з ініціативною групою. Повідомляємо про наші кроки, надаємо документи, листи – намагаємось зробити процеси максимально відкритими. Проблемна ситуація дуже їх згуртувала. І в тому, що процеси рухаються, є їх велика заслуга. Про додаткове фінансове навантаження на них зараз не йдеться. При вирішенні всіх озвучених проблемних питань коштів буде достатньо. 

    Перший заступник голови Офісу президента Сергій Трофімов в інтерв’ю «Главкому» розказував, що «Київміськбуду» ця добудова вигідна. У чому саме полягає вигода?

    У тому, що, погодившись добудувати ЖК «Укрбуду», ми втримали в цілому будівельний ринок, який міг не пережити такої кризи довіри до забудовників. Що стосується прибутковості, то після ретельного аудиту й того, що ми побачили по балансу, картина далеко нерайдужна. Ми сподіваємось щонайменше отримати невеликий прибуток. І будемо цього прагнути, адже ні в кого немає зайвих грошей на виправлення чиїхось помилок, і черги на добудову цих об’єктів я також не бачу. 

    На сайті «Київміськбуду» йде продаж добудованих об’єктів «Укрбуду» (ЖК «Сонячна Рів’єра»). Як юридично буде виглядати передача об’єктів? «Київміськбуд» стає співвласником?

    «Київміськбуд» стає стороною договору й реалізує залишок квартир за попередніми нотаріальними договорами купівлі-продажу, як й в усіх житлових комплексах «Київміськбуду».

    Наталія Сокирчук, «Главком»


    Коментарі ()
    1000 символів залишилось
    НАЙПОПУЛЯРНІШЕ